刚刚过去的10月，深圳楼市平稳收官。

  深圳中原研究中心统计，10月，深圳一二手住宅合计成交6957套，同比上涨1.6%。其中，全市一手住宅网签 2596 套，环比上涨0.1%；全市二手住宅过户4361套，环比微跌2.1%，同比上涨3.9%。

  一线门店的签约数据更能反映即时热度。乐有家研究中心数据显示，深圳10月一手、二手住宅门店签约量同比分别上涨43%和23%，一二手住宅签约总量为近7年同期第二高，仅次于2024年10月，政策红利持续释放。

  价格信号同样清晰。国家统计局数据显示，9月深圳新建商品住宅价格环比上涨0.3%，二手住宅价格环比上涨0.2%；自今年3月以来，一二手住宅销售价格已连续7个月环比正增长。

  现房占比走高

  “9月来访1660批、认购67套，10月来访1914批、认购118套，来访量与认购量环比均上升。”深圳天境云玺项目相关负责人向记者表示，10月加推刚需三房户型后，三房产品转化明显放量，光明区三房客群需求基础仍在。

  热度并非个例。同处深圳光明区的星科源启项目，国庆假期累计到访330组，日均近50组，业绩指标达成率192%。该项目相关负责人表示，虽然准备了充足的接待人员，但高峰期仍忙不过来。

  深圳市某高端住宅项目营销负责人也表示，“10 月份客户来访量、成交量都翻倍了，节后的客户来访量也没有减少。”

  从区域看，深圳龙华区、宝安区一手住宅网签量分别为 609 套和 603 套，位居全市前两位；光明区、龙岗区分别成交 457 套和 407 套，四区合计占全市一手住宅网签量约8成。

  乐有家研究中心数据显示，10月，深圳一手住宅网签2596套，其中预售成交1431套，同比下滑15.3%；现房成交1165套，同比上涨21.2%，现房占比达44.9%，已连续3个月维持在42%以上。

  这种变化在购房者的选择中已有体现。一位购房者在对比深圳市20多个楼盘后最终选定现房，“期房的不确定性太多了。”

  一位楼盘项目相关工作人员表示，“现在客户都比较理性，更看重综合性价比，包括产品、地段和价格。现房销售政策出台后，不少人担心片区内房源减少、后续涨价，所以看中了就出手。”

  这种担心并非空穴来风。“金九银十”期间，深圳市多个项目报价实际上调，如高端住宅项目深圳观潮9月加推大平层，折后均价较上期涨近万元，257平方米户型总价上浮约335万元。刚需板块同步提价，深圳龙华中海云颂玖章3个多月实际售价涨超4600元/平方米；光明天境云玺较首期涨近6000元/平方米。

  拉长时间维度看，克而瑞深圳区域监测，2026年1~10 月，深圳新房住宅楼盘项目TOP30销售套数合计13146套，同比上涨2.01%；销售面积合计146.46万平方米，同比上涨12.14%，销售金额合计1163.94亿元，同比上涨34.91%。

  低总价二手房源去化快

  10月，深圳二手房成交延续9月活跃度，运行在4000套以上。

  乐有家研究院数据显示，10月，深圳二手住宅网签4361套，同比上涨4%，环比下降2%。其中，龙岗成交1048套，位居全市第一；福田、南山、罗湖分别成交707套、672套和654套。

  另据深圳贝壳研究院监测，10月，贝壳深圳合作门店二手房签约量环比增长2.7%，同比增长达14.4%。

  “10月份以来，门店咨询量明显增加，部分客户的购房决策速度较此前加快，议价空间较9月放大，合理定价房源成交更快。”深圳地产从业者李安表示。

  成交结构上，刚需客户是撑起二手房成交的主力。乐有家研究中心数据显示，10月，深圳300万元以下总价段成交占比连续两月站稳31%以上，300万元~500万元占比环比提升1.3个百分点至31.3%。

  房贷贴息进一步激活需求。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，9月底落地的贴息政策相当于定向降息100个基点，刚需对月供敏感，二手市场受益更直接，深圳符合贴息门槛的二手房源占比约60%。“不少业主主动将挂牌价从160万元~170万元下调至150万元红线以内，以价换量抢抓刚需。”

  记者咨询深圳龙岗区、宝安区多个挂牌150万元左右的二手房源，多位房地产机构中介人士均表示仍有议价空间，“降10万元左右没问题，再加上贴息政策，现在入手比较合适。”

  展望年末，机构认为，购房贷款贴息政策，叠加房企年底推盘促销与优质项目入市，预计将对新房成交形成一定支撑；二手房成交有望保持一定活跃度，但价格受预期偏弱影响，或延续小幅下跌。