上海土拍市场表现出冷热分化的两面性。

  一方面，八批次出让的6幅地块有一半为底价成交，平均溢价率只有7.5%，是2025年各批次热度最低的一次。

  另一方面，板块新的“地王”诞生，出自徐汇滨江，成交楼面价14.85万元/平方米，刷新同板块绿城潮鸣东方的“地王”纪录（约13.5万元/平方米）。

  上海第八批次地块揽金199亿元，至此上海八批次土地出让总金额累计达到1233.37亿元。

  若算上协议出让地块，截止10月20日，上海土地成交总金额突破2000亿元，同比增长近三成。

  上海仍是房企投资重镇。

  上海八批次土拍明显“降温”，但核心区位地块仍受青睐。

  从结果来看，6幅宅地平均溢价率7.5%，最高溢价率为14.69%，另有3幅地块底价成交。

  热度最高的是杨浦滨江地块，有4家房企竞拍，竞争也比较激烈，最终保利置业以26.16亿元收入囊中，溢价率为14.69%。

  静安苏河湾地块经过52轮竞价，最终由招商、越秀、星狮、瑞城联合体以77.37亿元竞得，溢价率9.03%，溢价低于市场预期。

  徐汇滨江地块被中海以44.65亿元摘得，溢价率10%，最终楼面价为14.85万元/平方米，刷新区域最高单价纪录。

  松江新城地块与宝山杨行地块均以底价成交，市场热度明显不足。

  从前八批次土拍情况来看，本次土拍溢价率创新低，尤其是与前两批次30%以上的平均溢价率相比，热度下滑明显。

  高热地块溢价率较前几批次也有所下降，第五批次土拍中，浦东曹路地块溢价率高达41.68%，杨浦滨江平凉社区宅地溢价率30.79%，第六批次土拍中虹口北外滩地块溢价率46.33%。

  从房企来看，八批次吸引了中海、保利发展、保利置业等20余家企业参拍，央国企仍是主力。

  9月以来，头部央国企明显加大了在上海等核心城市补仓的力度。

  比如1-9月全口径销售TOP5房企保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国累计拿地金额同比涨幅均超过70%。

  中海前9月拿地金额达到1124亿元，是TOP10房企中首个拿地金额破千亿的房企，尤其是在上海，中海积极补仓，在六批次和八批次土拍中均有所斩获，截止10月20日，中海在上海的拿地金额达到163.5亿元。

  保利发展前9月拿地金额为594亿元，仅上海拿地金额就有95亿元。

  招商蛇口在上海也迎来关键的补仓，以联合体的形式拿下静安地块，在上海的拿地金额也达到了131.27亿元。再加上9月份联合中海地产获得“全国总价地王”徐汇滨江东安项目的开发权，招商蛇口在上海的总投资金额接近200亿元。

  参考前9月拿地金额来看，上述拿地积极的三家央企在上海拿地的比重均在10%以上。

  八批次土地竞拍中出现民企的身影。

  滨江集团与招商蛇口、西岸集团组成的联合体参与了上海徐汇滨江地块的竞拍，虽然没有竞得该地块，但是也释放出一个信号，实力民企也想找机会进入上海。此前，滨江集团董事长戚金兴表达了对上海的渴望。

  上海依然是房企必争之地。

  上海八批次土地出让总金额累计达到1233.37亿元，若算上协议出让地块，截止10月21日，年内上海土地出让金额已达到了2019.01亿元，排在全国首位。

  从市场基本面来看，上海走在止跌回稳的前列，尤其是核心区高端改善项目的表现支撑市场热度。

  随着825新政效应逐步释放，市场仍在进一步修复中。前9月上海一二手房共成交20.4万套，较去年同期增长11.4%。

  在“以销定产”模式下，倒逼房企更加积极补仓上海等核心城市优质地块。

  上海土拍热度分化背后，可以看出具备资金优势的央国企仍将是土地市场主力，城市核心区优质地块仍是争夺的焦点。区域深耕成为更多企业保障投资确定性的优先选择。

  以上海为代表的高能级城市优质宅地出让频次下降，也是土地市场热度下滑的重要原因。随着九批次地块信息出炉，上海供应端明显迎来结构性调整，前期核心板块已积累相对充足的潜在库存，出于控制库存规模的考量，增加了外围区域土地供应，部分房企将迎来“捡漏”机会。