这几年，民企的生存空间，肉眼可见地变窄、变难。

  今年前11月规模房企中，民企的数量只剩下45家了，而2021年这一数字是71家。行业洗牌中，仍有28家民企坚守底线，未发生违约。

  那些能在逆境中稳住阵脚，甚至向前一步的企业，究竟靠的是什么？

  我们首先来聊一聊销售TOP10中唯一的民企，滨江集团。

  滨江集团是典型的区域深耕型民企，今年前三季度营收和归母净利润均实现较大增长，前11月销售额完成全年目标的九成以上。2024年滨江集团以全口径1116.3亿元销售金额首次跻身行业TOP10，成为该梯队中唯一的民企，2025年前11月滨江集团全口径销售金额945.3亿元，继续保持前十。

  它的战略布局可以归纳为：以大本营杭州为核心，长三角为重点。

  从销售业绩来看，2025年前11月滨江集团全口径销售金额945.3亿元，其中杭州单个城市销售额贡献占比达80%，且已连续四年销售贡献占比在八成以上。从营收的角度来看，截止今年6月30日，滨江集团实现营收454.5亿元，杭州单城营收就有409亿元，在整个集团的占比达到了90%。

  一方面深耕基本面较好的杭州，另一方面滨江集团主打改善型中高端产品，这也是其在本轮调整期逆势突围的重要原因。数据显示，2024年滨江集团合约销售均价为47323元/平方米，在杭州市场具有较好的口碑，因此销售韧性较强，今年前11月，杭州销售金额TOP10项目中，滨江集团操盘的项目占了一半。

  今年以来，滨江集团仍在加大对杭州的投资。

2025年1-11月滨江集团在杭州和金华两地共获取了21个项目，拿地金额为377.2亿元，项目高度集中在杭州，其中杭州地区新增土地价值365.9亿元，占比近97%。尤其是今年上半年，滨江集团在杭州连续2次刷新“楼面地王”纪录。

  行业调整期持续逆势大举拿地，主要是凭借其长期以来良好的财务状况和在大本营地区充足的资源优势。

  从2025年中期财务数据来看，滨江集团的债务结构保持稳健，短期有息负债为94.1亿元，占总有息负债的28.2%；非受限现金短债比达3.13，持续处于行业高位，短期偿债压力可控。此外，其扣预后资产负债率为57.8%，净负债率仅7.03%，核心财务指标均表现健康。

  在此基础上，滨江的融资渠道也保持畅通。截至2025年6月末，尚未使用的银行授信额度达979亿元，另有已注册未发行的短期融资券额度33亿元。与此同时，企业平均融资成本进一步降至3.1%，较期初下降0.3个百分点。

  根据滨江集团年报显示，2024年滨江在杭州土地市场的占有率已达到了37%。为了保持在竞争激烈的杭州市场的优势地位，滨江集团在推进小股操盘模式的过程中，转为强强联合，在合作中发挥各自优势，实现合作共赢。

  2025年上半年，企业权益销售额254.8亿元，权益比例约48%，较2024年全年下降1个百分点；虽然权益比较低，但合作的项目中95%以上均由滨江操盘。

  在房企选择上，近年来滨江集团从与规模房企逐渐转变为韧性强、深耕型浙系房企为主，尤其是2022年以来，与建杭置业、兴耀房产合作频次越来越高。

  不过，销售和土储高度依赖于杭州，这既是滨江集团的“护城河”，也是最大的风险敞口，因此，在聚焦杭州、深耕省内之外，滨江集团还需要适度加强省外重点城市布局，巩固大后方的基础上有利于分散局部市场政策变动带来的风险。

  实际上，滨江集团也在努力破局，其区域布局上已明确“杭州继续保持且增加，省内适度减少，省外关注上海和江苏。”

  不过从前11月销售贡献来看，省外上海、广州、深圳、南京、苏州5市仅占4%左右，且在上海已无待开发项目，而深圳的城市更新项目也已计划退出。

  正是高能级城市销售贡献过低，再加上部分项目降价促销，使得滨江集团2025年上半年销售均价较2024年全年下降了15.8%。 

  另外，滨江集团的营收主要来自于房地产开发业务，2025年上半年房产销售占营业收入的比重达到了98.93%，也就是说滨江集团“1+5”战略中的服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块的业绩支撑只有1.07%，且占比较去年全年下降0.49个百分点。

  在房地产下半场，滨江集团作为销售TOP10中仅存的民营房企，其突围路径显示出了城市深耕这一长期主义模式下的优势，依靠财务安全、产品口碑和操盘能力构建起坚实的护城河，2025年全年预计仍能继续保持千亿左右的销售规模。

  不过摆在滨江集团面前的问题是，业绩高度依赖单一城市，其核心命题是如何可持续发展，即守住杭州基本盘的同时，打开其他高能级城市市场的局面，拓宽业绩增长边界，并培育出可支撑业绩的新业务增长曲线，从而构建对抗行业周期波动的多维韧性。