中日老龄化进程的对比及木下集团的养老产业投资经验

主持人：

感谢朱会长长期以来对中国养老事业的关注。刚刚朱会长也针对老年住区委员会今后要开展的各项工作给大家做了一个简要的介绍，让我们再次以热烈的掌声感谢朱会长的发言。

接下来进入今天下午的第二部分，是由木下集团福元均董事为我们带来的“中日老龄化进程的对比及木下集团的养老产业投资经验”的演讲！让我们用热烈的掌声有请福元均先生。

福元均：

现在开始我下午的演讲，我尽量会把我所知道的、觉得对中国有用的、在日本养老产业我所得到的一些经验会尽量更多的跟大家去分享。

我首先简单介绍一下今天下午的演讲内容：第一是关于中国的养老市场的认识；第二是介绍日本老龄社会的现状和历史；第三是介绍日本政府的对策，主要是刚才朱会长刚才提到的2000年开始引进、实施的介户保险制度；第四是介绍木下的介护；第五是对中国养老产业的建议。

一、关于中国的养老市场的认识

(PPT)这个图估计大家经常会看得到，从图中可以直观的看到到2030年中国的人口将会迎接最高值，日本曾经也经历了比较相似的人口推移，在人口总数达到最高值的时候，在人口当中老年人占有的比例将会逐渐增多。可能大家很难想象从现在开始20年后我们的社会将会是什么样。我们现在从图中可以看到2040年中国将迎接很深度的老年人社会，日本将会从13年以后迎来深度老龄化的社会。不知道大家知不知道日本东京涩谷有一个109，这在日本十几岁的日本年轻人当中非常受欢迎的Shoppingmall，简单说13年以后的日本以及25年以后的中国可以想象成在涩谷的109大厦里面全都是老年人。

(PPT)这张图很形象的反映了中国老龄化的形成过程，到2000年以前应该可以说是老龄化社会的一个转换阶段，现在这个阶段恰巧是老龄化社会形成阶段，好比2000年以前在坐一般的火车，但是2000—2040年我们老龄化快速发展的程度好比我们突然间坐上了洞彻。这个26.5%的老年人比例相当于说四个人当中有一个人就是60岁以上的人，四个人当中有一个是老年人、老人，另外一个应该是小孩。小孩待在家里，老年人待在家里，在马路上走的人是两个人。

中国现在老年人口的人数到底有多少呢？2010年是1.2亿，到2050年将达到3.3亿人。在短短的40年之间我们老年人口的总数会增加到3倍。简单说我们这个养老产业的目标客户人群会增加到3倍。虽然说原因不同，但是中国跟日本正在面临着比较类似的情况是小孩越来越少，当然中国是因为我们实施的计划生育政策，但日本主要是因为女性职业的问题，女性生孩子的数会越来越减少。还有一个问题人的寿命会逐渐增加，从这个图片当中我们也可以看到从接下来的40年当中，男性的平均年龄会增加5岁，女性会增加7岁，实际情况可能比这个还要多一些。

刚才上面提到的几个情况会发生什么样的市场问题呢？我们前面也会不停的提到养老产业以及介护这样一个词，健康的老人会越来越少。(PPT)这个图片重点想传达的意思就是70岁以上的老人会越来越增多，比起自己能照顾自己的老人需要看护、需要介护的老人数量会更快的增加。可能我们有的时候虽然说是养老产业，但是我们可能设想更多的是很健康、完全自立的老人，但是这样的一个假设以后是不再成立的。其实20年前在我初涉这个行业的时候，在日本也是强调了这一点，但是当时的日本也是很少有人会认识到这个问题，为什么呢？在当时的情况不仅是政府、包括民营企业也很少或是不愿意去考虑这个问题。大家都不愿意认识到这个问题或者说认识了但是不愿意去承认这个情况的根本原因，就是健康福利费会很快的增加。

刚才在朱会长的发言当中也提到了中国老龄化社会的特征，中国将会是世界上老年人口最多的一个高龄化社会。另外一个特征是中国的地域差距会很大。将来还会有一个特征或者变化是日本在过去20年当年老年人如何养老的想法发生了一个很大的变化，这个变化的过程我相信在中国也会发生。以前的日本可能也是更多的崇尚四世同堂的居住模式，现在日本的家庭构成更多的是丁克还有带一个小孩的三人家庭，也有不少的情况是空巢家庭。那么我自己的情况是什么样呢？我母亲也是一个人居住在离我大概1000公里的地方，我母亲今年84岁，即使是这样，我跟我母亲是怎么联系呢？基本是用手机短信取得联系的。前两天收到一个短信，我母亲跟我说，“你就别老顾着照顾别的老年人，也偶尔照顾我一下吧。”我母亲的那个短信对我触动很大，虽然我从事养老行业，但是我母亲一个人我都照顾不好。所以可能我现在面临的这种情况估计大家也都会正在面临或者是不久的将来都会面临，所以老龄化社会的养老问题不是他人的事情，都是我们自己的事。

刚才在各位的致词中也都提到了中国老龄产业的现状，其实在日本也是一样的，老年公寓的床位设施远远不够。我自己在这一两年当中也看了中国不少的养老设施，包括北京、上海以及很多地方城市，看了大概超过30多个养老设施。在我参观走访的这些中国老年设施的时候，我发现了一个很矛盾的现象，中国整体老年公寓的设施是相当的不足，但是一方面在我们看到很多设施的入住率又很低，所以让经营者感到很大的困惑。最根本最重要的原因是什么呢？我认为这个市场本身完全根本没有形成。如果打一个比方的话，可能只是车辆在增多，但是开车的许可证现在还是不够的，

下面我会着重讲这个问题，一方面这个设施处于非常不足的情况，另一方面在行业当中的运营者感到很大的困惑，因为每个设施的入住率很低，根本就没有人住这个养老设施，下面的时间我会讲这个问题。

二、介绍日本老龄社会的现状和历史

为了回答刚才提到的问题，我们下面来分析一下日本老龄化社会的特征，以及日本养老产业的发展过程。

(PPT)我们一起看日本老龄化率变化的过程，1970年是日本高度发展期，日本当时的老龄化率是7%；我们现在一起来看一个很重要的数据，老龄化率从7%变化到14%所需要的时间，右边也列出了各个国家所需要的时间，老龄化率从7%到14%，法国需要115年，但是日本仅需要24年，在老龄化率超过14%的1994年，日本政府认识到了这个问题的严重性，当时的目标就是以2000年为一个节点，把日本的老龄化相关的制度进行完善。我们看它从7%到14%的老龄化率花了24年，但是之后13年的变化更为惊人，仅仅13年以后老龄化率已经超过了21%。

前面的图片当中我们是到日本是用史无前例的速度进入到了老龄社会，这个图片更加形象的说明了史无前例的发展速度，我有的时候都希望这个比例要是公司的利润率该多好啊！很简单的一个道理，日本说老年人的人口增加需要介护的人口也是同时增加的，当然中国也会面临完全一样的情况。

(PPT)这两个图是我特别想说明的两个图，发展变化的过程还是很相似的，左边这个图表示中国老年人的人口到2050年会发展到日本的4—9倍。请各位看一下右边的图，上面蓝色的是日本的情况，底下红线是中国的情况，我觉得这个发展变化的过程是完全一样的。通过这个图我想说明什么呢？曾经日本所经历的过去30年的发展变化历程，中国要在接下来的二三十年当中会走过同样的过程。

接下来我具体说一下两个国家要经历相同发展变化的过程，我会主要说一下日本跟中国老龄化社会到底有哪些相似点。也不能说日本所有过去的经验是成功的，我们在过去的摸索当中也有很多失败的教训，之前我们也提到了日本是用史无前例的速度进入了老龄化社会，确实是这样的，世界上没有任何一个国家经历过日本这样的速度。从这个角度来说，瑞士也好、澳洲也好、美国也好，他们的经验对我们中国的参考意义是比较小的，中国也会面临这么一个快速度进入高龄化社会，中国不得不在很短的时间内确立这个行业的规范，以及确立这么一个市场。我们已经听到过日本是2000年开始实施了介护保险制度，2000年以后，日本民营企业可以进入养老行业。

三、介绍日本政府的对策

我们下面一起看一下日本的介护保险制度的基本情况，在这样一个老龄化社会发展、女性更多的进入社会，家庭越来越变成核心家庭的大背景下，之前我们可能更多的认为在家里照顾老人的传统文化很难再维持下去。日本的介护保险制度是从哪儿来的呢？也是从欧洲学过来的。

(PPT)下面我们一起看一下它的结构。首先我们看一下是什么样的人加入这个保险，分为两大类，第一类成为第一号被保险人，第二大类成为第二号被保险人。大家看到很有意思的情况第二号保险人不是从刚开始工作的20岁开始的，而是从40岁开始的，这是很重要的一点。还有一个是第二号被保险人是到64岁，什么概念呢？日本很多的公司基本是65岁退休的。介护保险制度在日本是地方政府拥有权利，刚才提到权利是由地方政府、市、区、镇、村来拥有的，什么概念呢？先把保险费缴纳到地方政府，我们看一下右下角介护报酬这一块，老年人只负担其中的10%。剩下的90%由谁来负担呢？其中90%当中的一半是由保险料来负担的，剩下的50%由政府来负担。像我们这样的公司木下介护就相当于整个结构系统当中的服务运营方，我们给老年人提供服务以后是向地方政府市、区、镇、村要求他们支付给我们介护报酬。在我跟地方政府请求介护报酬以后多长时间以后可以拿到这个钱特？两个月以后地方政府会付给我相应的介护报酬。但不是说给所有的老年人支付同样的钱，那么他需要一定的界定，这个界定有一个很详细的标准，表格相对看起来比较难，大家现在就把注意力集中到右边的这张图。

(PPT)要介护度1相对来说是比较健康的老人；要中间介护度3是必须要坐轮椅的老人；要介护度5基本是卧床不起的老年人。可能在中国很多人的认识当中，要介护度3和要介护度5的话应该是医院的事，更早以前的日本也是有这样的想法，现在是什么样的情况呢？都是由民间民营的养老服务运营商来照顾包括要介护度5的老人，这个完全是因为2000年有了介护保险制度才可以做到这一点的。

那么，国家给每个老年人大概支付多少的介护保险呢？我们通过这个表格详细的列出来了，当然现在这个表示的是日元。简单说大概每个月国家负担4000—30000元人民币。这是通过介护保险制度所覆盖的支付额度，如果你个人需要更高服务的话，多出来的部分100%都是个人自己负担的。我们现在民营的大部分养老设施所提供的服务金额基本会超过介护保险支付的额度，大家看一下要介护3，这个就相当于每个月2000元人民币。实际的情况介护保险的支付大概是每个月20000元人民币，大家都会额外的再支付相同金额的20000元人民币的。这就说明要介护3级别的老人要住在民间的养老设施他要支付大概40000元人民币给这个养老设施。可能大家会觉得一个人老人住这样的养老设施一个月服务费就要40000元会很贵，但是其中一个重要的原因是日本是全世界劳动力最贵的一个国家，这是不可避免的一个原因。

那么在日本所谓的养老介护有什么样的种类呢？我们把主要的列了一个表格。我们公司在所有的服务种类当中，大概80%由我们公司来提供服务，所有的介护服务类型种类是不一样的，我本人在这个行业22年，在所有的服务类型当中，我都曾经在第一线做过现场管理。今天在众多的服务类型当中，因为今天有不少的参会者是住建部相关朋友们，所以重点介绍一下养老服务设施的类型。

(PPT)我用漫画来简单说明一下，养老设施要入住的对象和服务就像我们在这一块所列出来的一样，虽然都说是养老设施，但是养老设施里面也还有更多的细分，第一大类是每天老年人在设施当中会待5—8小时，我们养老服务行业的直接客户固然是老年人，但是我们在提供服务的时候，或者说产业的基本想法就是你要照顾老年人中年人年轻人的需求为出发点的。

第一大类我们可以把它讲成是拖老所，中年人白天需要工作，需要有一个幼儿园来照顾他们的孩子，同样我们年轻人需要工作的时候，需要有一个设施拖老所来照看我们的父母。

第二大类就是上门服务，这个类型可以说是五花八门，其中最重要的一块就是洗澡服务，我们在服务当中也列出来了，可能会把洗澡的大浴缸带过去到老年人居住的地方，在那里利用我们带过去的大浴缸给老年人洗澡。也包括上门给他提供按摩、康复，也会有我们的护士上门服务。之前说的是护士上门服务，现在也包括医生的上门治疗、诊断，也发展到了这样的程度，日本会把福利用具在老年人需要的特殊装备用具，在养老服务当中也有一大块是针对福利用具的，比如说很昂贵的东西你可以租赁，或者你也可以买，刚才提到的介护保险制度同样会负担90%。

大家看一下这个图片的最下面，这个到底是什么意思呢？就是楼梯升降机，日本的楼梯相对比较陡，老年人攀爬起来比较困难，这样的升降机大概是20万日元，很多人会购买这样的用具，这也是属于保险制度覆盖的范围内。

(休息十分钟)

四、介绍木下的介护

首先请各位看一下我们公司自己运营的高端养老设施，是在东京的风州，是针对健康老人的高端设施。大家待会儿看的时候会看到一位先生，是日本非常有名的民歌歌唱家，他在日本歌唱行业的地位好比说李谷一在国内这样的地位，他是我们公司高端养老设施的形象代言人，在整个片子当中由他来做解释。片长大概是7分钟，我中间会穿插一些说明。

(视频播放中)

像五星级宾馆一样的环境，还可以提供一些洗衣服的服务，更主要的功能是如果有人对我们的设施感兴趣的话，对他做一个基本的解释和介绍。房间是非常宽敞，并且视野非常开阔，而且更多的是考虑到充分的采光，从这里可以看到东京都的全貌。房间的大小和居住设施当然有很多不同的类型，包括单人用还有像这样的夫妇间，可以根据每个人的生活形态，选择适合自己的居型、户型。可以想象到在这里生活有很多自己曾经的梦想得到实现。设施很大的重点就是让你在这里过好退休以后的生活，讴歌人生。更多的培养自己的兴趣爱好，可以更健康、更活跃的享受生活。包括银座、台厂，离羽田机场也很近。还有老年人专门用的健康房、游泳池。当然还有这样的大浴场。这是餐厅，食物的卡路里是经过很严格的计算。这是兴趣爱好室。主要是提供居住在统一设施的老人可以互相交流的环境。这个室茶当然可以接待从外面来的亲戚、朋友，卡拉OK间，还有麻将，这是配备在这个设施内的电影院。

这个顶层的水吧包括有台球、象棋，也包括一些简单的娱乐设施。整个设施的重点除了居住环境以外，更多的给老年人提供可以交流的场所。

下面介绍的重点是安心、安全、安乐的设施。24小时常住医疗员工，还有一个感知器，可以感知室内的动态，然后告知室内老年人的情况。医生也随时接受你的生活健康方面的咨询。我们这个设施为了您下半生更精彩的人生提供卫生、娱乐、健康等各方面的服务。

(视频播放完)

不知道大家刚才看了以后有何感想？刚才的设施是我们公司经营的最高端的一个设施。

现在主要介绍一下我们木下介护的情况。木下集团公司成立于199年，日本民营养老行业发展的历史不过十多年，所以在这个行业当中，我们是一个“老人”了。公司员工总数到2011年5月底是2300人，公司现在的发展也很快，大概到目的为止是2600人。这边说的工作人员数在工作的第一线提供介护养老服务的公司正式员工总数。刚才我提到了正式员工，另外我们还有一些合同制的员工，合同制员工是正式员工的一倍。这边我特别的想把我们木下介护的运营方针念一遍给大家听，“支援老年人和家庭家属，使他们能够真实的感受对于明天的希望和真实的人生”。

公司旗下的养老设施有两大品牌，法语当中的是词是情谊、纽带的意思，另外是从英语的Life、commune组合而来，木下介护隶属于木下集团，目下集团除了木下介护以外，还有木下工务店，木下工务店最早从事独栋住宅，国内也有人把它叫别墅，现在很大的一块业务是高级公寓的开发，另外除了木下工无店和木下介护以外还有电影发行，电影发行在日本大概是行业第四位，除此以外还有美容美发、文化事业等。

在上半场的介绍当中，我们提到过木下介护几乎覆盖现在日本所存在的所有介护服务的类型，其中最重要的一个是设施类的，更重要的一大块是带有介护功能的养老设施，大概45个设施，员工的最新数据是3100人。第二大类是住宅型养老院，是针对健康老人的。第三大类集团住宿家庭是针对痴呆性老年人专用的养老院。第二大类是居家服务的。

第二大类中的第一个类型上半场当中也提到的类似拖老型的服务设施。第二个就是短期居住的，这个可以理解为养老院的酒店版本，有需要的时候老年人可以过来短期居住。第三个就是上门服务。第四个是居家看护服务，具体内容就是帮老人制定看护服务的计划，应该如何进行介护的事业。

这个图主要是把我们木下介护的服务价格跟服务的理念总结在一起的。我们先看一下竖轴，是入住时需缴纳的养老守护金，这是入住养老设施的时候第一次要支付的租金，横轴、竖轴是每个月需要缴纳的费用。所以从这个图片当中会给大家一个很直观的认识，我们所提供的服务类型跟价格范围是很广的，从这个角度来说，我们所提供服务的菜单类型在日本是最全的。刚才说了服务设施的类型是很广的，广到什么程度呢？有些老人本身需要政府救济，一直到入住首付金高到1200万人民币的设施也都是有的。

下面我简单说一下木下介护的销售战略，这也是我们公司最大的一个特点之一。公司所有的设施都集中在东京都以及周边地区，我刚才所说的东京都以及周边地区是全日本人口密度最高、最密集、集中的地方，什么概念呢？在这个地方人口有3500万，老年人口720万。在日本人口密度最高的地方我们是覆盖所有客户群的，从老年人本身生活需要政府救济的到首付入住金1200万的高端设施都提供。为什么会采用这么一个战略在一个有限的区域，覆盖那个区域所有的老年人这样一个战略呢？主要是考虑东京都人口密度很高，人口总数也是相当于北京。

我们看一下这3500万人口的所得分布到底是什么样的？高收入人群是年收入1000万日元以上的人是5.5%，中所得群收入是300—1000万人员是52.6%，低所得群年收入低于300万日元的是41.9%。在这么一个人口比较密集的地区，覆盖所有所得层的设施，在这样一个地区把这个设施做得好、做得有口碑的话，通过口碑效果，它的品牌效应会逐步扩散到周边地区，并且通过品牌效应、口碑传达，公司的规模也会越来越大。在这么一个东京都以及周边的大的城市圈做一个养老事业，我们公司在日本也是首屈一指的，在这方面的业务也是我们公司最擅长的。

刚才也提到了我怎么把它做到可以让居住的老人都想跟周边的伙伴介绍这样的口碑呢？有六个关键词，针对这六个关键词，我想逐个的介绍一下。

第一个关键词：生活——真正的优质生活。如何实现优质的生活呢？我们木下养老院的一个房间大小跟日本其他养老设施的房间大小相比会大一些。提升员工的满意度也是很关键的因素，为了能维持这个公司长期的优质品质，员工的满意度是很重要的，员工最重要的满意度当然是工资，我们公司的平均工资是业界最高的。为什么会高呢？具体的原因之后也会有阐述。

第二个关键词：食——和宾馆一样的味道和服务。以前在日本有这样一个认识，好像在养老院吃的饭跟在医院吃的饭差不多，现在我们公司有自己完全独立的配食，包括营养、多样性，包括口感都是非常重视的，一个目标是在养老院里吃的饭要跟外面餐厅吃的饭达到一样的满意度。这个图片有些人可能还有印象，刚才看的视频当中出现过，是餐厅，这个餐厅当中当然有日式的师傅，同时我们也配备了意大利餐的大厨。但是我发现一个很有意思的现象，我们这个日餐也好、意餐也好，这两位大厨都特别擅长中餐。

第三个关键词：健康——为了开心的每一天，所有的设施当中都有老年健身俱乐部。为了达到健康，要配备安心的医疗体系，我们在很多的设施当中配备医疗诊所，跟东京周边的七个医科院校有长期的合作，而且我们常住的医生同时也是这些大学附属医院的医生。从今年开始我们更是跟东京大学合作，我们给东京大学开了一个课，就是刚才提到的老年痴呆症方面的课程，刚才提到的我们公司针对老年痴呆症的集团家庭在日本是最领先的。

第四个关键词：活动——四季皆有。我们为什么非常重视每个设施当中的活动呢？我们想老年人聚在一起生活的时候，他的衣食住行固然重要，但是如果他生活得不开心、不愉快的话，所有的都是无济于事的，所以活动也是我们公司非常关注的一点。活动现在频繁到什么程度呢？每年365天不管是平日还是周末，每天都有70辆车辆服务于各项活动，然后我们也是很欣喜的发现我们的客人满意度调查问卷当中，他们满意度很大一部分就来自于这些丰富多彩的活动。

第五个关键词：兴趣——触及文化、艺术、爱好、喜悦。户外的活动也是很重要的一块，同时在设施内进行的兴趣爱好活动也是很重要的，在我们各个设施当中会安排丰富多彩的活动。我在参观中国国内设施的时候，确实也看到国内的很多设施也安排这类的项目，但是很可惜的一个情况，这些项目作为菜单是有的，但是几乎没有进行这些活动或者配备的硬件设施没有被使用。在这个过程当中我经常被问到怎么可以让老年人更加积极的参加这些活动？我的回答就是跟提问者说，都是因为你做得不好。其实在我们各个设施的情况来看，包括在这边列的画画也好、跳舞也好、台球也好，所有的项目都是一样的，没有任何一个项目有老年人自己举手说我想做、我想参与的。我们作为养老设施的运营者我们的工作是什么呢？就是激发这些老年人对这些项目的兴趣，让他们更积极参与到活动中来，告诉他们这是有意思的、这是好玩的。

第六个关键词：旅游——为了讴歌人生。旅游是非常重要、不可或缺的一部分，我们公司自己也有相当一部分的文化事业，包括我们公司自己举办的、赞助的活动以外，我们是很注重安排一些比较有人气的或者票比较难买的活动，比如说音乐会、歌剧、体育比赛，经常会组织我们老年人去观看。老年人可能会时时刻刻有一些比较麻烦疾病的危险或者是隐患，为了及时、更早发现这些疾病，我们和最尖端的医疗设施有一个很紧密的合作，给老年人提供及时和定期的检查。

(PPT)这个就是风洲设施的概括，这是平面图，我今天不做具体详细的介绍了。

五、对中国养老产业的建设

接下来我想跟大家谈一谈我个人对中国养老产业的建议。首先简单说一下现在可能包括日本在内的很多国外先进的老年服务商也好、企业也好，都进到中国来了，我把其中几个重要的或者是典型的几个做一下介绍。

先说一下日本，日本是以服务的高质量著称的。欧洲比较有代表性的国家应该说是德国，他们在老年人介护的理念还是比较先进的。美国最大的特点是什么呢？最大的特点应该是每个养老社区规模是非常大的，再回到日本说日本最大的特点是服务质量很高。其实养老产业最根本的是什么呢？是一个人和人之间相互关联的一个服务业。

对目前现在中国老年人事业最重要、最需要的是什么呢？第一是高品质养老服务的普及，第二是对专业人才的培养，要尽快的培养大批的养老行业专家。先说一下我们公司在日本采用新员工的情况，今年我们公司采用新的员工是150人，这150人全部都是四年制的大学毕业生，我今天也听别人讲过，中国现在还不存在养老方面专业的大学，所以我个人觉得是不是应该首先需要这么一个专业性的本科大学呢。

下面说一下日本养老产业的经验。日本最早的时候也是吸收了欧洲尤其是北欧像丹麦的经验，在这一个吸收、学习、摒弃的过程当中发现其中一半以上的经验没有太多的帮助。大到对老年人的关照、护理想法的不同，小到人本身体格的不同，都会影响到他的经验对日本的有效性。在吸收学习并发扬自己独到经验的行业当中，提炼出来一个最核心的东西就是高品质、高质量的日本式服务，在提供服务的过程当中，我们会非常关注招待的心情。在高品质的日本式服务当中，你在服务一个人的时候，自己的心情固然是很重要的，第二点是研修的制度，研修制度当中就说我们公司员工培训手册的话，如果放在这边物资，从这一头可以摆到另外一头，我们培训和服务的手册比丽兹•卡尔顿酒店的内容还要丰富。在养老服务的过程当中，我在想我们亚洲人会不会共享这类似的或者是共同的理念？日本也好、中国也好，虽然现在经济已经发展到了很高的程度，但是最基本的对老年人照顾的概念上我们都会觉得应该是由子女、家庭来照顾老年人，在这个想法上，我觉得东亚圈应该是共同的。从这点说的话，日本的养老经验应该对中国市场有很高的借鉴意义，应该说在世界其他国家、先进国家的养老应验当中最符合中国的特色。

公司的特点我概括的话，从日本养老设施的开设、设计到运营管理，我们可以提供一系列、一站式的服务。在我们公司提供所有服务过程当中，一直非常致力于对社会的贡献和社会福利的参与。公司最引以为自豪的就是收益率非常高，日本在这个行业的平均收益率在7%，我们公司是14%。对于这一点也是会有很多人在提问，为什么你可以达到这么高的收益率？第一点就是刚才提到的我们提供行业最高的工资水平，为什么员工的工资会那么高呢？如果从行业其他的公司是50个人在运营的设施，我们公司30个人就可以达到那样运营的水平。一方面是50个人的工资，另一方面是30个人的工资，我们公司剩下了20个人的工资。我把多出来的20个人的工资把10个人的工资分给30个人，剩下的就是作为公司的利益了。这30个人怎么才能达到其他50个人完成的任务呢？就是刚才说到的众多的培训服务手册，这也恰好回答了公司的高服务品质。

(PPT)这个图具体的介绍了我们所设想的在中国的业务开展方式，首先由银行给投资方提供贷款服务融资，由投资方委托建筑方，由建筑方去参与具体的施工建造养老设施，我们应该是这里的运营方，由运营方来承租这个设施，并把租金交给投资方。作为运营方我们从住到这个设施的客户那里收取运营管理费，另外一方面由北京木下集团和中无国的合作方出资成立合资公司，北京木下主要是出资到合资公司，由北京木下技术入股的合资公司成为这个养老设施的实际运营者。

这是一个大概的时间表做了一个框架性的表述，现在从中国国内的情况来看，从最早的基本构思开始到运营大概需要三年的时间，由我们公司协助提供的服务是收支计划或者说业务发展规划的制定，做完业务发展规划以后，下面最大的工作是养老设施的具体设计，在这个过程当中我们会给设计公司提供专业的建议，如果是养老设施应该用什么样的方式做更为合理。设计工作结束以后是具体的工程，同时开始员工人才的培训，这也是运营设施成败当中最为核心的一点。最后应该是临开门之前的准备，这个准备应该也是集我们公司所有的经验非常重要的阶段，一个设施能不能运营好，关键看能否引进入住的客人，这一点我们也可以提供建议。估计在座的各位当中也有人读到过日本金瓷的创始人《日本人的活法》这本书吗？这本书也有中文版，读过他的这本书都知道他的基本想法，他说日本人以后要知道知足，他告诫日本人知道知足的同时，也要为了别人的利益而努力。

最后也是借助他的话，我希望我们木下集团把自己在日本常年的经验教训带到中国来，也希望为中国人民的现在和将来起到一些微薄之力。谢谢大家！

主持人：

我们还有一些时间，大家想一想我们平时操作自己的项目或者研究养老事业的时候有没有什么问题，可以让福元先生跟大家分享一下，福元先生也是不远万里第一次过来，请大家提问之前先自报家门。

提问：

我来自于北京的一家房地产开发公司，非常感谢日本的专家给我们介绍的这些经验和知识，我有一个问题，咱们这个老年运营企业里面有哪些比较重要的部分和重要部门里面的具体职能，我想知道一下，谢谢。

福元均：

我觉得所有的部门当中尤其对养老企业来说，最重要的应该是人事部。人事部最重要的功能当然是采用招聘新的员工，对养老来说更重要的是培训。第二个重要的部门我觉得是经营企划部，日本经营企划部的主要功能就是开拓新的养老设施的时候把握具体的业务发展规划还有选址。其实刚才说的经营企划部的两个工作，最大限度的避免公司业务或者说每一个设施的失败，我们觉得只要是有希望的、有潜力的业务，投资方的钱是有的，不差钱的。不知道有没有回答您的问题？

提问：

非常感谢。

提问：

感谢福元先生，我也是来自北京的一家地产公司，我想问您的问题是木下或者日本的其他养老运营机构在营销方面是如何借鉴的？我感觉日本和中国不太一样的地方，是中国推出介护保险的可能性比较低，很多老年人不愿意花那么多钱入住到这么贵的养老设施里面，日本有没有什么经验可以借鉴？谢谢。

福元均：

您刚才提的这个问题非常好，因为我也是在日本介护保险制度还没有成立之前开始就做这个行业，我先说一下我做的第一个养老设施的情况，设施开门前三个月一个老人都没来，当时我们做的是挨家挨户去访问老年人俱乐部，刚开始请这些老年人到我们的设施来，让他们完全免费的住到我们设施里面体验一下，让他们在我们的设施里面玩。在做这些非常艰苦工作的时候，大概有几个人通过不同渠道的介绍到我们设施当中来了，其实也就几个人，但是被日本最有名的一个节目《星光赞》做了我们这个养老设施的专访，这个节目对我们设施做专访的时候，在我们设施里已经有了一对夫妇。当时这对夫妇当中女方在电视上说了一句话，这句话日后想了有很大的共鸣，这对夫妇当时男方已经卧床不起，女方就说即使我老公以后不在了，我都不用担心什么，因为这个设施会照顾我这一辈子。接下来的情况就是第二天开始电话爆满，真的是仅仅三天，我们的设施就住满了。三天以后大家咨询的问题就变了，什么时候你们下一个设施会开门呢？我想在中国也会发生相似的情况吧。其实我想说的就是如果我们做的设施真的是属于老年人的需求，哪怕会多花一点时间，但是它是会成功的。虽然说不用做那种大力的宣传推广，但是并不说我是坐在那里等着的。其实每个设施到底怎么让客人尽快的住满住好，这个应该是一个很大的案例学习，只能通过具体的案例具体的说明，但是从我们公司自身的情况，平均来说大概有四个月我们每个设施都可以住满。我们觉得有的时候公司全体员工都是公司的代言人，大到公司的老板，小到公司打扫卫生的阿姨，他们都认为我们的设施是最好的，而且大家都是朝着这个目标做好以后，高品质的服务自然而然就实现了、形成了，具体的内容是公司的机密。

提问：

我来自北京的地产公司，我想问一下咱们的建设管理和运营都在木下集团吗？木下集团有一个建设公司，如何把它的建设和运营、盈利有机的结合起来？还有在日本老年的养老产业包括它的土地、税收、运营方面有哪些的优惠政策？哪些中国可以借鉴？谢谢。

福元均：

我先回答一下第二个问题，但是第二个问题我觉得日本跟中国从大的不动产情况来说，有根本的区别。在中国土地被私人占有是不被认可的，在日本没有问题，在日本大家的着眼点就是资产和土地的有效利用是一个很关键的因素。具体说到养老的话，土地的拥有方姑且叫做地主，在税金方面是有很大的优惠。对地主的税收优惠日本从去年开始也是加大力度的，它的主要出发点是要大力发展老年住宅、老年公寓，所以也是用补助金的方式提供一个税收方面的优惠，所以从运营方来说几乎没有不动产地产方面的初期投资。因为刚才说的有关土地方面大的环境不一样，所以日本跟中国不可能完全一样，但是我觉得中国也是采用这样的方式对这个行业的发展应该更有利。从投资方来说，如果这个行业发展计划不是做得很严密的话，确实也很难进入到这个行业中来。日本这个行业的发展情况来看，早期也有很多的地产商介入到养老行业中来，可惜其中更多的案例是失败的。公司的介绍当中也提到我们公司最早的时候是木下工务店，也是时候不动产开发当中新拓展出一个介护养老业务的，我们应该说是其中最成功的一个案例。可以这么说吧，一旦进入到这个行业，你想逃也逃不掉，为什么这么说呢？如果说你要半途而废或者中途撤出的话对社会的影响太大了，所以在座的各位要投资的话，也希望要不差钱，要有充分的财源准备。我敢说如果要跟我们合作的话，应该可以成功的吧。不知道有没有回答您的问题。

提问：

我是来自北京的一个做节能住宅的开发商，有两个问题跟您请教一下。第一个前面您所提到的在东京丰洲项目里面针对的是健康老人，如果健康老人需要进入到介护阶段，如何处理这样的情况？引申出一个问题就是如果一个开发商在中国只针对健康老人做养老地产，您认为是否有可行性？因为现在提供的美国和欧洲模式是做持续关怀的。第二个问题我们公司从事节能舒适的住宅产品，所以我们是给客户提供恒温恒湿的产品，基于您的判断，我们这样的产品在老年人选择养老居室是否会成为一个重要衡量的指标？谢谢。

福元均：

为了让大家有一个区别，有一个印象的话，刚才我们看到丰洲是健康老人的，这块是介护老人的这时，也请大家简单的看一下。

(画面：我觉得更多的是帮助老人，我进到这个公司以后我觉得我学到的东西更多。介护工作到底是什么样的呢？这是每天早晨的一个会议。是把前一天晚上发生的情况做一个交接和汇报。当然早晨打过招呼了，到每个房间里做一个吃药的建议。为什么我会选择这个行业呢？因为和我一起居住的姥姥也生病了，也是跟我的母亲一起照顾我的姥姥，当时就觉得老年人特别需要一些帮助，可能很多人会觉得养老院会比较暗，主要是这个氛围，但是没有想到来到这里真的是很开朗、很开心，整个设施里面有一个大家庭的感觉。确实没有太具体的想过什么样的事情会有多么的难，因为每一天每一个小时每一分钟都过得很充实，而且发生的情况还都不一样，所以每天都在想怎么能把突发的情况处理好，没有时间考虑到底有什么事情会很难。现在马上要开始做体操了。跟人的交流是非常重要的。)

刚才第一个给各位看的是针对健康老人的设施，对养老设施会有一些错误的认识，特意把我们带监护的养老设施的VCR给大家放了一下。

我们整个公司从健康的老人到最后送终我们让他们过上一个幸福的生活。刚刚这位是我们公司去年招来的大学生，她每年的收入大概是40万元人民币。如果老人生病了会怎么办？就会从丰洲的设施里面转到带监护的设施里面。

刚才也提到节能住宅的问题，我们公司也在做节能住宅，但是节不节能跟老年人是否愿意入住这个设施关系不太大。

温度湿度是很重要的一点，我们公司本身的空气管理是每两个小时进行一次的。另外就是说到具体的话，包括房子细菌侵入的各项措施，应该也做到很细致、很完备的。所以在我们公司所有的设施当中，因为空气的原因、因为流行性感冒去世的人是没有的。

提问：

我想问一下，养老项目的目标人群是老年人，我想问一下养老项目为建筑的高度否有比较明确的要求？像小高层或者高层多少层比较合适？如果是小高层或者高层建筑的话有没有那些必须要配套的基础设施？

福元均：

不是说有一个什么硬性的要求，但是从好坏来说的话，一般来说是越低越好，从老年人角度来说，他会更倾向于选择跟自己接近的情况，他原来住高层的话，会选择接近高层的公寓，原来住低层的话，就会选择低层的公寓，跟他原来居住的情况有关系。简单说的话，可能原来就住在只有一个白炽灯的地方，他不会选择水晶灯的地方，他会选择跟原来住的很相似的地方，如果从原来很朴素的地方转到有水晶灯的地方，他甚至感觉不会太踏实。原来住高层的人还会选择高层的，原来住小高层的人，还会选择一个类似的养老设施。不知道有没有回答您的问题。

主持人：

让我们再次用热烈的掌声感谢福元先生！大家在平时如果在养老住区的前期策划、规划设计、运营方面有什么问题的话，也可以随时跟我们联系，我们百年奥兰刚刚成立，会联合日本木下集团竭诚为大家服务。我们今天的论坛到此为止，我们是系列论坛，第二讲定下来以后会随时通知大家！谢谢大家！