陈跃中：旅游文化与养老地产复合开发项目规划

北京易兰建筑规划设计有限公司总裁   陈跃中

各位下午好！

    今天上午还有下午几位专家都提到了老年住区的研究，其中我听到了对于分类的研究，以及对于国际上老年住区设计和管理方面的研究，我个人也获益非常深。我们总结老年住区应该说在中国是一个相对比较新的产业，刚才看到一位走在前列的开发商，已经把老年产品往系列上做了。但是从面上来看，应该说这个产业才刚刚起步，在国内这种总结经验还为时尚早，大家还是在准备进入。应该说大幅度的启动我个人看不完全是我们在座的开发商、规划设计师、理论研究的人能够有足够的力量，应该说有赖于政府在政策上面，在税收政策、土地政策等等一系列政策上面的支持，这有很大关系。幸好国家政策，包括“十二五”规划各方面都对老年方面做了很多的规划，包括最近从中央媒体上面都一再的推动这件事儿。所以，看起来我们这个产业快要起步了。老年住区三种类型，我在国外工作很多年，也从事这方面的规划设计，在国内也工作了十多年了，我感觉老年住区可以分为三种，当然这是我个人的观点。简单说一是居家型的，应该是最适合东方，特别是中国这种文化体系架构的养老形式，这种养老形式应该说传统上和子女在一起，今天我们周老师也谈到了老少户的户型的研究，都是基于这样一种文化；第二种是我今天想要跟大家重点交流的休闲型的养老社区，应该说它和旅游产品、旅游度假产品密不可分，这个产品要我看在国际上应该说比较先进的国家是最多的产品，也是我们作为房地产商，它的利益、增长点最多的产品，实际上是旅游度假产品的分支，是休闲型的。它所服务的老人不是这种失去了自理能力的人，而是相对事业有成，最起码自己还有兴趣参加社交活动、体育健身活动等各种活动的活跃老人，这一类老年住区，应该叫适老化的旅游度假产品。也就是说，这一类产品不完全是为老年人服务，但是老年人会把它当成一个很好的产品购买或者租赁。我觉得这样的东西是未来老年社区开发商很乐意进入的一个区域，它和环境的结合非常好，和景观资源、医疗资源结合的非常好。第三类需要和医疗和交通有很好的对接，和护理有很好的对接。这种产品应该说很多即使在欧美，很多是老的公寓、老的社区的改进，增加了一些医疗服务设施，一些城市中心的设施包括刚才有专家提到的将来的幼儿园也有可能改造成为老年社区。我曾经考察美国这方面产品的时候，我去过佛罗里达，我也看了太阳城这些大型的老年社区，这三种类型我都看了，也看了不是老年社区，但是里面老人住的很多，年轻人也有，也有学生，设施配备非常好，很舒适的社区，老年人因而喜欢在这儿住，但是又不能说说是55岁以上、60岁以上才能进来，这样的社区是非常受欢迎的，就是适老化，而不一定非说是老年。我也看到第三类，这种护理型的老年社区(CCRC)，完全是连续护理型，24小时不间断，完全提供了24小时护理，这样的类型肯定是在城市中心，至少是借助了城市资源，医疗、护理等等。而且护理人员是什么人呢？大家想我们要做一个老年社区，管理上不行，没有那么多的护士怎么办？在需过我考察的时候，一进佛罗里达校园，一个护理型的校园，进去以后有好几个中国学生，当时我就说你们怎么在这儿？这些学生都是研究生一级的，说我们是打工，我们的头儿是一个常职的，是全职的工作人员。下面的护理员全部是学生兼职，当然是通过一定的训练，比方说老人按门铃，晚上原则上是不能睡觉的，但是你在那儿迷着，老人随时上洗手间你随时要去，一个人照顾十来个房间，这样一些学生或者实习人都被组织在护理的团队里面，你想到这个才能想到如果我们做这种护理型的老年社区所需要的人力从哪里来？他们是经过培训打工的人，这个在美国也是一样。

    第二类作为开发商来讲应该是比较感兴趣的东西，它应该和旅游度假产品结合的非常紧密。在我来讲，实际上不是说老年住区就是独立的给老年住，可能是少数的产品是这样。我觉得很多的产品不是这样，原来我曾经在美国留学的时候，那时候在学校住烦了，就在外面找了一个非常好的环境住进去了，住进去以后设施也非常好，有游泳池、会所，特别好，但是就感觉这里面住的老年人多，但是也有别的年轻人，后来一打听，这个地方老年人喜欢在这里住。正因为老年人喜欢，作为管理商和运营商他会逐渐增加适老的产品，例如医疗、健身，慢慢从市场化的原则，逐渐定位成了老年的社区，并不是说你来老年人不欢迎你，不是这么回事儿，这就是开发商怎么想的问题。我们的产品要做适老化，而不是我们就做老年的，如果这样的话就很容易把产品做死，很容易在定位的时候永远就下不了手，下不了决心。老年人在很多地方和中年人有很大的共同点，是一个延续的东西。但是他有一些东西是特殊的需求，你应该在共性需求下来加入特殊的设计，这样的话老年社区实际上就已经形成了，不挂这个牌子也是一样，反之你如果处处包装成老年，但是不但老年人没来，原来的客户也来不了了，特别是我们在海南的项目非常多，我原来在加勒比海在相似的纬度做了很多项目，在海南也做了很多旅游项目、度假项目，但是当我们推老年社区这个概念的时候，我们都受到当地政府的抵制，即使最近也是一样，当你的概念里面非常炫耀的是一些很新的旅游度假产品，游艇社区也好，他都会欢迎，但是当你说我们主要目标是给老年人住，你们会把全国的有钱的老年人，很高职的很有水平的都会到你这儿来住，你用了很有诱惑力的语言，但是政府不买账。最适合老年人住的地方，都不提我们这儿要做老年人的产品。所以，我们更多的是做实质性的老年人喜欢的东西，而不一定非要说我这个就是老年社区，年轻人不让，这个我觉得从开发策略上未必是最好的。

    休闲社区从旅游度假产品切入老年社区应该是一个规模化发展老年社区的途径。今天前面也有专家，包括孟总提到老年住区应该在市中心，与医疗产品对接，这我都不反对。但是恰巧我的经验告诉我，很多老年社区恰巧是在郊外，不一定是荒芜人烟，而是风景秀美的地方，荒芜人烟未必是风景秀美的地方，离城市不要太远，要离城市比较近，如果能够和医疗护理方面的条件对接，交通当然要方便，那就更好了。这样的地点就适合打造适老型的旅游度假村。比方说旁边是滑雪基地，旁边有大的体育建设基地，不但适老，年轻人也会喜欢，如果没有其他这些，比方说我们跟大连万达在长白山做的大的滑雪度假基地，这个地位就是中年以下，为什么呢？因为他的运动方式是比较激烈的，但是如果不是这样，在比较温暖的地方，阳光比较好的地方，风景秀美，又有交通和比较好的医疗条件，如果能配置上这个，实际上你在做一个好的旅游度假产品，同时就是在做一个老年的住区。

    在这里面也许当你有了这个定位以后，也许你的某一个部分加入了一些与家人看护的的户型设计，也许在某个部分加入了特殊的报警设施，比如说在美国佛罗里达的某个社区里面，老年人跑步地段的边儿上，每隔一段都有综合护理的东西，如果发生不适，一按按纽点评车就会来把他接走，类似这样的东西就是会吸引老人。所以，它是一个综合性的旅游度假产品，我觉得这个才符合未来事业有成，目的是中老年，将来就是老年人的需求。要想做这样的产品我们要研究他们的理需求，我们看一些例子。