江合：养老不动产投资与管理

常青藤资本管理合伙人  江合

大家下午好！

    感谢朱总提供这样一个机会在今天跟大家一起来分享和交流关于养老不动产的一些感受，今天上午我来的相对较晚，听了一些前辈和专家的交流，我觉得感受颇深。我们这几年的研究和进入养老产业有两个目的。一是因为我们做金融，在其他的行业我们有自己的产业基金，在节能环保行业、生态能源行业，以及在海外上市方面都有自己的产业基金，另外我们也有不动产的产业基金，首先进入养老产业我们首先是奔着产业基金来的。在研究了这么久的产业基金以后，进入养老产业有几个渊源，导致我进入这方面还有另外一个目的就是养老的慈善和公益。关于产业基金方向已经研究了相当一段时间，研究来研究去我发觉研究养老产业比研究其他产业都要困难得多，其他行业很难就把钱看明白了，我们就研究钱怎么进来，钱怎么出去。但是养老产业研究这么多年，实业也做过，养老产业相关行业的关联度也研究过，但是始终没有搞明白，就是钱怎么进来，钱怎么出去，赚多少钱。所以，上次我跟朱总交流的时候说，现在就专业学术方面来讲，我在研究养老工业和慈善，包括去年到美国访问，包括前几天跟其他国家交流，研究养老公益和慈善。

    《养老不动产的投资与管理》是我近期刚出的一本书，这是我从其他角度研究起来，对养老产业做了片面的综合性的了解，希望这个过程能给大家带来一些感受。

    养老产业的背景和发展的契机在这里我们就不用做详细的解释，因为在这里面我们作为一个产业基金来讲，这个组织很重要的一点就是这个行业有没有天花板，有没有前途。当我们开始研究这个产业的时候，也觉得养老产业真的非常好，中国现在1.67亿人，在20年以后会达到3亿人的规模，这样就带来了养老产业巨大的发展机会，从长远来看这件事情绝对有钱可赚。所以说这个产业大的背景和契机确定的，有钱可赚。关键是如何去赚钱，在哪里赚钱？或者赚多少钱就是下一步要研究的方向，我们在这里急需的就是500多万的床位，所以养老产业有投资的机会。

    按照我们自己的想法做了简单的分类，我们认为养老首先包括养老不动产物业，大家说的是房地产，实际上不应该以房地产来论养老的不动产业。中国未来一定不是光有钱人养老，中国实际上要解决的是没钱人养老，可以叫保障型的。农村的养老也是迫在眉睫的问题，安居型的养老也是一块儿，享受型的养老就是房地产商希望进一步的，涉及到高端的养老。我们自己目前的分类认为在养老不动产有这样的方向，按照分类来讲优势和不同的人，我个人认为有一些得通过政策性来解决，而不完全是通过市场来解决。

    养老服务：

    养老服务是养老产业非常重要的一环，可以包含老年医疗服务、护理服务、康复服务、老年娱乐、休闲、旅游、心理咨询等等各行各业。包括老年的婚姻市场都会有。

    养老教育于培训：针对老年人的教育和培训方面，因为人有交流需求，老年人的培育培训和年轻人的教育培训部一样，年轻人的培训是技能型，老年人的培训是精神型的。我们觉得应该有一个分类，针对护理和服务人员的培训，这方面我们比较欠缺，在美国做的比较好的应该是康乃尔大学，在中国开办了相关的专业，但是在护理方面相对欠缺。去年我们自己准备投资一个养老的产业学院，这个事情最后没有做成，交流之后发觉养老培训现在存在一个问题。现在非常好的护理专业经过培训可以进入到这个产业的服务，我们现在经过测算有1000万左右服务人员的欠缺，现在用的基本上是农村大嫂，长期下去因为文化水平有限。

    养老产品生产销售：

    我们觉得在未来的几亿人的市场上，养老产品生产型企业和销售型的企业，以及销售型的商业模式，比如说连锁型的商业形式，比如说老年超市也许在未来会产生。所以，我们认为这个产业应该是未来要关注的一个方向。刚才这是我们对养老产业投资方向的分类，我们自己做了一个粗略的分类。

    我不知道在座的各位今天是来自于哪里，在座的各位来自于哪个方向，在座的各位奔着什么目的而来，在座的各位到底哪些是你的困惑，或者哪些是你发展的未来？感觉应该是房地产的朋友、不动产的朋友比较多，运营的朋友比较少。我们也不是运营类的专家，所以我们可能从不动产的角度简单的交流一下，但是鉴于今天上午很多专家已经交流过了很多专业知识，包括经营方面的，所以我们就一代而过，进入经营环节。

    养老不动产模式分为五类：限龄型、独立居住社区、持续护理社区、护理型公寓、专业护理型医疗机构。从运营方式的角度来说，美国的养老地产又可以简单概括为：度假村、养老村、养老院、医疗护理院。

    1、度假村

    针对自理型老人，可称之为限龄型住宅，但属于市场化住宅，以医疗设施，如著名的全美丽最后大的高尔夫养老村Trilogy。

    2、养老村

    属于市场化运作，也是限龄型住宅，从土地类型上来讲有出让型的也有非出让型的。出让类的土地房屋可以买卖，非出让的则不可以买卖，只能租赁。这类住宅主要是面箱子里型老人和需要扶助型的老人，基本不提供医疗服务。

    3、养老院

    主要面向自理型和需要扶助型老人，对部分非自理型老人提供医疗护理服务，但不提供专门的医疗服务。

    4、医疗护理院

    对需要护理的老人提供专业的医疗护理服务，但不提供就诊服务，老人看病仍需到专业医院。

    在这个过程中，跟中国文化比较相近的是台湾，在世界上做的比较好的是美国、日本，大家都在讲到底学美国还是学日本，很多的朋友都在探讨学美国、学日本，实际上我觉得两方面都应该学，两个方面都有好的地方，两个方面都有不合适我们的地方。中国有中国的特色，美国做低密度的，在中国可能就不会做低密度的，中国可能会做高密度的，可能就会学日本，但是日本相对大规模的少一些，大规模的还是要学美国。从人文关怀上来讲，美国和日本也不太一样，从社会保障体系和社会救助体系来讲，日本和美国的覆盖程度也不一样，所以我们选择一个中间的叫台湾。台湾当年在国民党进入台湾之前，很早应该是接近日本文化的属区，类似于中国当年的东北，日本文化在这里面比较深，但是后来很多台湾人又到了美国，美国的方式又引进了台湾，台湾有很多典型的案例。比如说长庚养护村、还有润福万象酒店式的，还有台湾比较好的公办、民营的，像恒安养老。这三个是比较代表型的，还有以教会文化为体系的养老机构。这里面有长期照顾型、养护型，还有失智照顾。安全养机构、其它老人福利机构，包括夜间照顾、临时照顾。中国是90%在家里，7%是在社区的，3%是在机构的，日间照护未来就是社区养老很重要的方面，就是未来在我们的养老中新开发的社区要配备，就像幼儿园一样，要做一个配比的养老院，不然的话未来不知道要上哪儿去。再一个我们的房子在未来20年以后是不是要改造，台湾机构非房屋所有权，主要分成押租型、利用权型、年金屋及养生权契约等四种模式。台湾的文化跟中国的文化很像，我去拜访了中国的亲和源，我记得早上6点多钟的时候起床到亲和源逛碰到了很多老头老太太，我问他们吃的怎么样，你们到底有什么问题呀？后来很多老年人说我们现在对吃不是很满意，他们餐饮是包出去的，你们为什么把餐饮包出去，包给一个法国餐厅。其实人生的追求，到老年这个时候要吃的好，玩儿的好，如果吃不能满意，这个问题在中国的文化里面不能接受。台湾在这方面做的比较好，恒安在餐饮方面就做的比较好。在美国非常高端的老年社区，老年自己开车去，我们去一个餐饮小店吃饭，中国的老人肯定不会满意，另外中国的人也不会跑到那个地方去，所以这就是中美文化的不同，还是要消化的。

    另外，中美文化在消化的过程中，中国文化比美国文化更有优势。双连养老可以一定的借鉴意义，它是一个教会文化，我跟台湾老年协会的理事长进行过交流，这个书写序的时候有一句话，自序是让天下的老年人阳光般的快乐，这个阳光般的快乐就是来自于双连养老。在这里见到的是真正的阳光般的快乐，老了什么官什么名都不重要了，感觉比较重要。双连这里的老人每个人特别快乐，特别向上，不知道为什么？后来我考察了一圈发觉了，应该是教会的，找到了教会的成就，所以洋溢着快乐。厦门鼓浪屿有一个80多床位的，也是一个教会的。在美国亚利桑那州有一个设施也有这样一个感觉，后来发现这里也是一个教会。中国人的意识形态比较复杂，我觉得养老一定不是住在冷冰冰的房子里，一定是在这里找人生最后一块儿交流的温暖。中国比美国人有文化，奥巴马来中国当年说过，当年都是学中国的，我们比美国人有文化，比日本人文化早，所以我觉得中国的文化包括麻将都可以凝聚人，都可以提高兴趣和爱好，促进老年人的健康，安度晚年。