养老不动产的投资管理模式

    养老不动产的投资管理模式

    1、适合中国开发商发展的养老地产的方向及特点

    我是这方面的从业者，也有国际开发的背景，从开发商的角度来讲我觉得进入养老这个事儿太难，不知道各位什么感觉，上次在北大做交流的时候，他们老打断我，其实有一句话一直想说清楚，我不是劝，养老这个事儿你得想明白再进来，今天我想跟大家说清楚，你想清楚了就进来，想不清楚就别进来。因为这个事儿太难了，为什么要想清楚再进来呢？因为养老不动产这个方向，首先比房地产复杂，比商场复杂。住宅房地产比商业房地产简单很多，住宅房地产基本上就几块儿流程，拿地、找钱、盖完了、卖，结束了。商业永远房地产得选址、定位、搞一个商业业态，把这个商场盖起来，盖起来分七、八种不同的商业形态，再找经营管理公司，挣钱了银行才给你贷款。这个过程中牵扯了多少的专业，商业地产应该是18道专业工序，比住宅房地产多了十几道。而养老房地产还牵扯到生命安全问题，要吃饭吃的好，还要有安全管理，还要有专业的服务人员为老人服务。这就比商场难了，商场可以招到年轻漂亮的小姑娘，但是在养老产业很难。有两种：一种是有志于从事这个方向不至于赚大钱，你就要考虑经营管理的难度；第二种是想挣大钱，想挣大钱你就别进来了，因为养老不动产肯定不如住宅房地产赚钱。所以，要选择经营难度低、护理难度低的方面做。或者是选具有规模开发，连锁开发特性的，当然这是从投资管理的角度来讲，如果是做房地产实业，就是简单用一句话来讲，就是用做实业的心态做养老房地产。千万不要想象像创业板很快做到50倍，很快做到上市，这个与这个差异很远。从投资管理的角度，如果想把它做成商业，企业要选择具有规模开发、连锁开发特色的，这样的话人员可以标准化。万科为什么商业没有迅速的发展？我觉得缺两个方式，一个是模式、一个是人，谁来做，在座的各位都在做企业，或者做过连锁化企业经营管理的企业家，你应该，具有标准化连锁体系的人简单讲就是标准化的人，标准化的人相对来讲培训完了就可以，但是如果是复杂性的想找人管理都很难。

    具有资金周转和盈利能力。我上次在民政部申请公益牌照，跟十来个接近20个公益基金会在一起交流，其中红基会被批的一塌糊涂，我说一定要具有资金周转和盈利能力。红基会做了两个事儿，拿了一块儿地，地价不低，盖了养老院。在扬州拿了一块儿地盖养老院，扬州这个养老院成了烂尾工程了，没有钱盖了。在北京的昌平这块地楼盖的非常好，但是因为是养老，所以这个项目到现在为止没卖，即使这样亏的一塌糊涂，还在网上被批了，红基会这么好的合作伙伴出了问题为什么？就是资金周转和盈利能力的问题，你的资金如何周转，谁能帮你盈利。

    2、中国当前养老居住社区建设的类型

    今天周老师讲了15种养老社区模式，我感觉未来可能会有城区型、郊区型、景区型、气侯区域型的养老模式。还有一种按照功能来讲就是纯粹型，还有混合型，比如说北京做的比较好叫太申祥和，当时我还想给老人买。还有是居住群体混合型，这里面客户群的分类比较多，有三年生产的。两代居：是指那些父母、子女同住在一层或上、下层的住房。嵌入型在普通社区插入多种老年设施，如老年公寓、老年中心。

    3、中国当前养老居住社区建设类型的具体选择

    我们研究过，跟很多政府忽悠过，也签过一堆协议，后来放缓了，结束了。

    选址：

    1)在中国环境优美、交通便利、人口腹地广阔的旅游资源型城市旅游度假区，例如三亚、桂林、青岛、秦皇岛、成都、威海等旅游城市县域旅游开发区。很多国有企业都没做起来，所以度假养老要慎重，事儿是好事儿，一定要慎重。

    2)重点城市的郊区是非常好的，北京、上海、天津、沈阳、广州等大型城市郊区。

    规模：总体建设规模几千亩或上万亩。其中环境用地占绝大比例

    案例：美国达到太阳城、拉古娜森林城、中国东方太阳城、台湾长庚养生村。

    城市近郊居住养老地产

    选址：重点中心城市或省会城市近郊。这些城市有大量人口，会有相当比例的高收入或高资产人群。

    规模：150亩—500亩，内部建设营造环境

    案例：北京太申祥和、上海亲和源

    城区工业改造养老地产

    选址：重点中心城市工业改造：不改变土地性质，采用改建方式建设老年社区。

    4、适合中国开发商开发养老地产采取的运营模式

    养生养老结合，相对丰富，会员制就是收押金了，在这里叫会员制，但是这都有政策性的风险，就是金融风险。因为老人是最弱势的群体，如果开发商联合开发干的不好了，你把钱都投到地了怎么办？保监会、证监会、银监会是不同意，太申祥和每个月只受几百块钱的管理费，然后去投资，如果你的投资不产生盈利怎么办。所以，要注意这里有经营性的风险。销售与长期经营结合、医疗联合活地医疗提供、限龄性住宅与限陪护、重视中国传统建筑和养生文化、注重居家感觉营造和亲情管理、注重配套功能建设和文化建设。

    5、适合中国养老地产发展的创新手段：房屋置换、两代买、以房养老、分时度假、私募基金、房地产投资信托基金(REITs)、上市、信贷、企业债、政府债，美国的养老，比如说加州的养老很多年以前都依靠政府债来做。捐赠，我看了一个片子叫《返老还童》，我到美国见了一个90岁的老人，我发现美国的养老靠公益慈善、教会，公益慈善在捐赠的过程中中国政府不完善。

    6、适合中国养老地产产业化发展的投资管理模式

    有养老金、退休基金、REITs，美国连续17年是负利率，所以只要能拿到福利就很好了。在08年金融危机之前，美国的REITs接近6000亿美金，美国的房地产很多都找REITs，医院、养老院、火葬场、监狱都可以做，因为中国没有，中国现在开发保障性住房保险基金进去了，未来如何保证，金融如何控制，最后做成项目开发、运营管理、老年住宅，老年住宅在经营的过程中就可以REITs、上市，在这个过程中形成了产业链，这个过程是一个组合。

    中国的养老是一个必然的趋势，但是差距很大。模式繁杂，没有标准化，中国的优惠政策还可以，但是实施比较差。养老的产业链是房地产欠缺的，我接触了几个特别大的央企，他们找我进行交流他们应该怎么做？当然了，他们有误区希望找全球最大的去做，但是全球最大的适不适合，全球最大的能帮你挣钱吗？他们愿意来吗？实际上他们不愿意来，也不适合你。中国的模式要适合中国的国情，实际上就是这么一个情况。

    建议：

    养老产业属于民生工程，完善政策引导体系的建设是非常必要的。十八大以后一定要重视，上升到这个程度才可以。

    1、信贷支持

    对所有合格的养老机构，仿照发达国家乃至中国对风电等重资产行业的支持政策，实行信贷支持策略，对养老建设项目，采用20%资金自筹，40%免息贷款，40%低息信贷。进入养老的人应该不是最有钱的，最有钱的开发商还没有完全进入，本来就没强，微利性的产业，不给他政策扶持让他如何发展。

    2、税收支持

    对建设的养老物业，学习国家扶持高科技产业的政策，不一定非要采用非盈利型企业办法，而是正常的工商注册的盈利型企业，同样享有三年或五年免税，三年或五年后享有营业税和所得税减半或不征税政策。

    3、税收引导

    为引导社会资金进入养老产业，建议提高企业捐赠和个人捐赠税收抵扣的比率。对于捐赠采用营业税、所得税金额抵扣政策，乃至未来可能实施的遗产税免征政策。

    4、土地引导

    再过20年，中国的城市化将进入尾声中国的“421”家庭结构将更加明显，届时将出现大量空置房屋，未雨绸缪，当前要做的是一要在城市规划法中仿照建设幼儿园的相关政策标准，引用养老功能用第比利的规划要求，这样的新建社区提供养老基础条件；二要用保障性住房建设的相关办法，在合适的地区建设大规模“养老保障社区”；三要在一些城市已经建成的社区，采用收储办法，收购、改造、建设养老保障性住房。

    5、国家重视

    养老问题是中国未来长远的一个社会安定问题，这个问题远比今天的科技成果转化还要重要，因此建设国家专项类似于963计划和中组部千人计划选择的工作办法，建立养老的XX计划和“2050计划”，对参与其中的企业进行引导、扶持。

    中国的情况比美国特殊，美国的社会保障体系比较健全，但是中国相对来讲比较欠缺。我有一本书《养老不动产投资与管理》，有很多浅薄的地方，在这里有点儿认识想帮助大家，如果大家未来有什么需要，想研究养老投资管理和经营方向，大家可以交流，大家可以建立联络。我觉得未来要在其他产业赚钱的情况下，比如说生态能源、节能环保的情况下，我们要倡导进入当年美国一样的公益型的养老，发展更多的社会公益，一边要呼吁政府放政策，一边要呼吁咱们的人不要到台湾撒钱了，咱们要搞救助型的养老院。这里面有很多不足之处，但是诚心是可见的，感谢大家听我这段的交流。谢谢大家！