[克而瑞]年报点评｜合景泰富：销售维持增长，商业运营能力持续提升

  多元赛道稳步发展，一季度如期兑付到期债务。

  核心观点

  【目标完成86%，2022年可售货值1600亿】2021年，合景泰富预售额1038.36亿，同比增长0.2%，年度目标完成率86%。在市场下行压力下，业绩仍维持增长，主要得益于企业城市布局和产品力价值释放。2022年，企业总可售货值1600亿元，将推出多个“臻”系高端豪宅项目，预期会带来良好的业绩贡献。

  【拿地谨慎，权益总建面达1552万平方米】土地投拓方面比较谨慎，投资力度收紧，全年新增6个项目，合计建筑面积141万平方米，总代价56亿元。截至2021年12月31日，合景泰富旗下共有178个项目，分布于44个城市，总建筑面积2174万平方米，权益建筑面积1552万平方米，权益占比71%。

  【行业政策整体降温，盈利能力仍高于行业平均水平】报告期内，2021年集团按权益合并收入442.83亿元，核心利润近40亿元。总营收238.44亿元，同比减少19.8%。毛利润50.46亿元、净利润25.63亿元，分别同比减少46.1%、62.9%。毛利率为21.2%；净利率为10.7%，同比下滑12.5个百分点。整体来说，盈利跟随行业总体趋势，但仍处于行业平均水平之上。

  【债务如期兑付，偿债压力可控】截至2021年12月31日，现金短债比为 1.4，低于2020年末1.8，净负债率为79.2%，同比上升17.5个百分点。目前偿债压力可控，今年一季度如期兑付境内债券本息累计17.651亿元及境外美元债2.5亿美元。

  【商业运营能力持续提升，全面强化ESG竞争力】合景泰富旗下已开业投资性项目共45个，其中商场10个，写字楼10个，酒店25个，商业运营能力持续提升。2021年酒店运营收入6.96亿元、租金收入9.57亿元，分别同比增长53.1%、19.5%，为企业提供了稳定的现金流入和利润支撑。目前，合景泰富也在加快数字化转型，为管理赋能。此外，为应对行业环境变化，合景泰富还设立了ESG委员会，并成立ESG工作小组，从环境、社会、产品等全方位强化可持续、高质量发展能力。

  01销售

  目标完成86%

  2022年可售货值1600亿

  在销售方面，合景泰富2021年预售额为1038亿元，较2020年增长0.2%。受疫情影响，行业政策整体降温的情况下，合景泰富仍保持业绩规模。这主要得益于企业城市布局和产品力价值释放，年内在广州、重庆、成都、天津等城市推出多个全新项目，其中不乏高端豪宅项目，产品在市场接受度较高。

  从预售业绩区域贡献来看，以粤港澳大湾区和长三角区域为主，在售138个项目中，46%来自粤港澳大湾区，28%来自长三角区域。按城市能级划分，一二线城市占比达到91%。

  2022年，企业总可售货值1600亿元。从一季度销售表现来看，总计预售额130.74亿元，同比减少39.75%，市场去化压力尚存，企业还需积极调整，制定应对策略。

  投资

  拿地力度收紧

  权益总建面达1552万平方米

  2021年，合景泰富在土地投拓方面比较谨慎，投资力度收紧，全年新增6个项目，合计建筑面积141万平方米，总代价56亿元，较2020年都显著缩减。此外，新增土地权益比为72%，新增土地并表比例为75%，权益比例及并表比例也均在下降。在市场不确定较大、流动性趋紧的背景下，合景泰富加强了与品牌房企合作，年内与绿地、阳光城合作拿地。

  截至2021年12月31日，合景泰富旗下共有178个项目，分布于44个城市，总建筑面积2174万平方米，权益建筑面积1552万平方米，权益占比71%。

  合景泰富一直以来坚持深耕大湾区、长三角两大经济区，聚焦核心一二线城市，目前这两大深耕区域的土地储备占比达65%、可售资源占比达82%。从城市能级布局来看，一、二线城市权益建面占比分别为34.4%、30.5%，合计约为65%。目前市场不确定性大，丰富的高能级城市储备更有利于保障业绩实现。

  此外，在政策利好下，合景泰富城市更新持续发力，报告期内新增中标3个旧村改造项目，并有序推进广州、佛山、深圳和东莞的核心区域项目，补充优质可售资源。城市更新项目一方面可以发挥叠加效应，增加企业土地储备，同时利润水平也较高，但另一方面资金占用问题也在凸显，企业理应以流动性安全为重，合理控制投资规模。

  盈利

  行业政策整体降温

  盈利能力仍高于行业平均水平

  受疫情影响，行业政策整体降温的情况下，合景泰富毛利润50.46亿元，同比减少46.1%，净利润25.63亿元，同比减少62.9%。核心毛利率及净利润率分别为21.2%及10.7%，分别同比下降10.3和12.5个百分点。得益于科学的城市布局、精准的产品定位以及积极的营销策略，2021年集团按权益合并收入442.83亿元，核心利润近40亿元。在行业盈利能力普遍下行的大趋势下，合景泰富利润指标虽有所下降，但仍高于行业平均水平。

  债务

  一季度债务如期兑付

  偿债压力可控

  目前现金流、债务到期是大多房企的最软肋，连带影响也比较大。从合景泰富资金、债务状况来看，截至2021年12月31日，持有现金294.48亿元，较2020年末减少33.9%。包括银行及其他贷款、优先票据、境内公司债券在内的总有息负债规模达767.18亿元,其中短期债务203.34亿元。现金短债比为1.4，低于2020年末1.8，净负债率为79.2%，同比上升17.5个百分点，但仍在安全范围之内。

  从2022年偿债表现来看，一季度如期兑付境内债券本息累计17.651亿元，及境外美元债2.5亿美元，目前压力可控。

  战略

  商业运营能力持续提升

  全面强化ESG竞争力

  商业运营能力持续提升，酒店运营收入、租金收入稳定增长。自2008年以来，合景泰富旗下商业版图的布局历经十余年，已开业投资性项目有45个，其中商场10个，写字楼10个，酒店25个，商业运营能力持续提升。2021年酒店运营收入6.96亿元、租金收入9.57亿元，分别同比增长53.1%、19.5%，为企业提供了稳定的现金流入和利润支撑。

  加快数字化转型，提升管理效能。数字化在物业、商业方面的应用已是大势所趋，合景泰富于2018年启动数字化转型，2020年完成了SAP系统财务共享中心的全面搭建，2021年与IBM继续深化合作，人力DHR数字化平台项目正式启动，加快推进数字化赋能人力精益管理。未来，数字化管理仍将作为企业发展的长期战略，创造管理红利，支撑企业更长远、更稳健、更高质量的发展。

  全方位强化ESG布局，2022年开启“零碳”元年。2021年，合景泰富在集团董事会层面设立了ESG委员会，并已成立ESG工作小组，全面提升在可持续发展与ESG方面的实践与披露，积极推进环保、公益、抗疫救灾工作开展，从环境、社会、产品等全方位强化可持续、高质量发展能力，为股东创造价值。2022年，合景泰富开启“零碳”元年，有望打开企业可持续发展新局面。