【克而瑞物管研究】

  提到招商积余，多数人的第一反应是“管房子的物管龙头”。截至2025年末，其在管项目2473个，管理面积3.77亿平方米，是当之无愧的“规模化物业服务龙头”。但很少有人注意到，这家招商蛇口旗下的轻资产子公司，正在通过REITs这把“钥匙”，打开一扇通往“资产管理运营商”的门。

  “资产管理运营商”： 

  招商积余资管业务亮相资本市场

  2025年年报中，招商积余提出了清晰的战略愿景：“以建设成为‘中国领先的物业资产管理运营商’为目标，坚定‘轻型化、规模化、科技化、市场化’发展原则，积极稳妥地推动‘12347’战略落地”。这里的定位不是“物业服务商”，而是“资产管理运营商”。“资产管理运营商”，意味着招商积余要做的不仅是保安、保洁、绿化等基础服务，更要以资产最大化为核心，参与到不动产全生命周期的运营和变现中去。

  2026年5月19日晚间，招商积余披露了《关于开展商业不动产REITs申报发行工作暨关联交易及相关授权事项的公告》，拟正式作为原始权益人之一，联合招商蛇口旗下招商理财，开展招商资管招商蛇口封闭式商业不动产证券投资基金（简称“蛇口商业REIT”）的申报发行工作。本轮启动的商业不动产REITs，是招商积余打造的首个REITs平台。

  作为原始权益人之一，招商积余拟将旗下全资子公司昆山招航商业管理有限公司持有的昆山招商花园城项目纳入底层资产。这座位于昆山市萧林中路的商业地标，商业面积达11.85万平方米，附带约6万平方米的地下车库，自2015年开业以来，已在招商商管的运营管理下运营十年，成为招商积余商业运营板块的成熟资产。

  截至2025年末，招商积余旗下招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万平方米，其中第三方品牌输出项目11个。2025年公司资产管理业务实现营收6.66亿元，商业运营板块同比增长6.26%。作为招商商管旗下运营成熟、现金流稳定的项目之一，昆山招商花园城被纳入REITs底层资产，既是市场对其运营质量的检验，也是招商积余商业运营能力的一次“亮相”。

  REITs重构商业模式：

  打通“运营-增值-退出”全流程链条

  如果把招商蛇口的REITs战略视为一个贯通“投、融、建、管、退”的生态闭环，招商积余始终以“管”的角色服务其中——而商业不动产REITs的出现，则让“管”与“退”产生了直接的联动。

  昆山招商花园城装入REITs后，招商积余既是原始权益人，获得资产增值退出的收益；又是持有人，享受稳定分红；还将继续受托运营管理，获取稳定的运营管理费收入。这种“多收益”模式，正是招商积余始终探索的“在商业不动产全生命周期中分享资产增值与运营收益的资产管理商业模式”。

  2025年，招商积余过硬的运营能力已经得到印证：第三方新签年度合同额占比超过90%，非住业务优势领先，在“中国物业服务企业综合实力500强”中排名TOP3。这种过硬的专业运营能力完全能够支撑估值、吸引资本。此次招商积余入选REITs原始权益人，正是市场对其商业运营能力的一次“认证”。

  健康的财务结构为次提供了坚实支撑。招商积余2025年底货币资金56.23亿元，有息负债仅5.17亿元。在此基础上，以REITs盘活存量资产，释放的资金可以进一步投入到轻资产业务扩张、提升服务品质和精细化运营中，形成在管资产“运营提效→资产增值→顺畅退出”的全流程链条。

  行业升维：

  从物管到“综合物业资产管理运营”

  拉到更长的时间维度，招商积余做REITs原始权益人，折射的是整个物管行业的“升维”叙事——从劳动密集型的“扫扫擦擦”，到科技赋能的智慧物业，再到如今直接参与资产证券化的资本运作，招商积余站在了行业进化前沿。

  支撑这一切的，是招商积余在精细化运营方面的“基本功”。2025年，招商积余在成本端建成了“投前指引、立项核验、投后监测”全周期管理体系，完成了核心三保、电梯维保、能源消耗等多业态成本标准编制，还主导发布了行业首部客户满意度测评国家标准。这些日复一日的打磨是资产装入REITs并持续产生稳定现金流的底层保障。

  此外，蛇口商业REIT项目拟定招商证券旗下的招商资管为基金管理人和专项计划管理人，这将成为招商资管的首单REITs项目，也将是招商局集团内部“产融协同”的又一典范。

  对招商积余而言，这单REITs只是一个起点。

  随着资产管理能力的持续沉淀、蛇口商业REIT形成的品牌效应以及招商蛇口商业REITs的平台规划，未来招商积余物管、资管两大核心业务管理规模有望持续扩张，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案，而招商积余也将进一步向“中国领先的物业资产管理运营商”的目标迈进。