【克而瑞长租研究】

  2025 年 6 月 

  政策动态： 

  住建部姚天玮：建“好房子”不等同于建“大房子”“贵房子”。中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于进一步保障和改善民生着力解决群众急难愁盼的意见》，强调加大保障性住房供给、增加小户型青年公寓供给及推进灵活就业人员参加住房公积金制度等。

  行业动态： 

  1）土地供应：6月，22城成交涉租用地10宗，其中7宗为纯租赁用地，3宗配建租赁用地，合计占地面积约35.8万方。

  2）品牌动态：6月品牌发声主要以新店开业、活动宣传、成立合资公司为主。其中保利和寓江西三大门店齐开；浦发有家×漫柏·M寓项目开业；龙湖将推出无锡首个冠寓4.0项目；雅诗阁宁波杭州湾乐龄公寓即将开始试运营。

  3）城市动态：6月多城保租房项目持续稳健建设及有序配租，其中华为上海朱家角人才公寓项目将投运，将提供约5800套公寓。

  4）金融动态：6月25日，华夏北京保障房REIT扩募项目于上交所上市，扩募发售基金份额共计约2.24亿份，募集资金总额约为9.462亿元。

  市场监测：

  1）量价走势：“毕业季”到来，个人房源新增供应规模上涨至57.74万间，租金企稳为主；核心八城集中式公寓累计规模约128万间，租金环比上涨0.07%。

  2）项目新开：6月，22城共计21个典型集中式公寓项目新增供应，筹建方式以新建为主，其中18个为保租房项目，房源数15664间，3个市场化项目，房源数约300套。

  企业监测：

  6月，重点监测企业在核心8城无新开业项目。

  Part 1 . 政 策 动 态 

  01

  政 策 要 闻

  住建部姚天玮：建“好房子”不等同于建“大房子”“贵房子”

  6月6日，住房和城乡建设部标准定额司司长姚天玮明确《住宅项目规范》为“好房子”建设划底线。姚天玮强调，建“好房子”不等同于建“大房子”“贵房子”，而是要通过好的设计、好的施工、好的材料、好的服务等，解决居住中的痛点问题，全面提升住房品质。不同地区、不同面积、不同价位都应当有不同的“好房子”。

  02

  要 闻 解 读

  国内首单租赁住房REITs扩募项目已完成上市——华夏北京保障房REIT

  6月25日，华夏北京保障房REIT扩募份额上市仪式在上海证券交易所举行。截至2025年6月23日，华夏北京保障房REIT自上市以来累计分红1.28亿元，基金复权收盘价较首次发行价涨幅95.1%。基于良好的底层资产和稳健的运营成果，华夏北京保障房REIT积极开展扩募工作，在国家发改委和中国证监会的指导、支持下，成为首单成功扩募的保障性租赁住房公募REITs产品。

  扩募情况：发售基金份额共计约2.24亿份，募集资金总额约为9.462亿元

  扩募购入项目：房山朗悦嘉园、通州光机电项目、大兴盛悦家园、海淀温泉凯盛家园

  扩募资用途：建设保障北京市住房困难家庭的丰台区东河沿公租房项目和服务市级高端李家庄人才房项目

  截至目前，前期上市的三支保租房REITs已提出扩募计划，保租房REITs“首发+扩募”并行态势基本形成。其中5月11日，中金基金管理有限公司发布公告，宣布其管理的中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市申请，已获得中国证券监督管理委员会和上海证券交易所的受理。

  03

  政 策 汇 总

  （本章节部分略，详见完整报告）

  04

  政 策 指 导

  福建出台《福建省推进“好房子”建设行动方案》；湖南出台《湖南省促进房地产市场平稳健康发展若干措施》；深圳发布《深圳市2025年度建设用地供应计划》。

  表：2025年6月政策指导相关政策（部分）

  （本章节部分略，详见完整报告）

  05

  政 策 规 范

  海南发布公共租赁住房保障实施导则 规范申请条件明确保障对象等；深圳发布《深圳市提振消费专项行动实施方案》；厦门调整保障性商品房政策 降低门槛扩大覆盖范围。

  表：2025年6月政策规范相关政策（部分）

  （本章节部分略，详见完整报告）

  06

  金 融 支 持

  广西今年已累计筹措34亿元支持城镇保障性安居工程建设；2025年浙江省政府专项债券（十三至二十期）发行总额为552.67亿元。

  表：2025年6月金融支持相关政策（部分）

  （本章节部分略，详见完整报告）

  Part 2 .行 业 动 态 

  01

  土 地 供 应

  1）涉租用地

  2021年-2023年，重点22城累积成交涉租用地993宗地，合计占地面积（含非租赁部分用地面积）约4708万方，其中上海成交277宗，合计面积约1392万方，面积占比整体22城近三成；其次为杭州成交面积超615万方，合肥、南京、广州及青岛4城成交200-400万方，处第三梯队；2024年，22城共计成交涉租用地196宗，合计占地面积约507万方，其中上海成交70宗共186万方位列第一；2025年1-6月，22城成交涉租用地65宗，合计占地面积约140万方；

  从拿地方式来看，本月共成交10宗涉租土地，其中7宗为纯租赁用地，3宗配建租赁用地。

  2）纯租赁用地

  2021年-2023年，重点22城累积成交纯租赁用地145宗地，合计占地面积（含非租赁部分用地面积）约432万方，其中核心8城成交93宗，合计占地面积约312万方，整体占比22城超七成水平，上海等核心城市对纯租赁用地需求较大；2024年，重点22城共计成交纯租赁用地57宗，合计面积约160万方，其中核心8城成交31宗，合计占地面积约92万方，核心八城中杭州成交8宗，成交土地面积26万方位列第一，其次为北京，成交面积23万方；

  2025年1-6月，重点22城共成交纯租赁用地48宗，杭州、深圳、重庆主力供给，合计占地面积超45万方。

  3）配建租赁用地

  2021年-2023年，重点22城累积成交配建租赁用地561宗地，合计占地面积（含非租赁部分用地面积）约2786万方，其中核心8城成交397宗，面积合计约2032万方，整体占比22城72%；配建租赁住房主要用于各地新建保租房供应，上海多宗土地条件设置配建5%保租房，2021-2023年成交配建租赁用地面积1059万方位列第一；2024年成交64宗，合计面积约171万方，其中核心8城成交50宗，合计面积约127万方，占比22城整体74%；

  2025年1-6月，重点22城共成交17宗配建租赁用地，合计用地面积约45万方，其中16宗位于上海，合计用地面积40万方。

  4）含自持住宅用地

  2021年以来，受“两集中”政策引导，重点22城成交自持用地比例提升，后续城市土拍政策呈先严后松表现，土拍规则多涉及“竞自持”，而后各地土拍中“竞自持”逐渐被“竞品质”和“竞现房销售”所取代，直至目前多城土拍规则回归“价高者得”，故2021-2023年成交含自持住宅用地较多，而后基本无该类土地成交。2021年-2023年，重点22城累积成交含自持住宅用地191宗地，合计占地面积（含非租赁部分用地面积）约920万方，其中核心8城成交165宗，面积合计约780万方，杭州、成都、深圳等重点城市成交量高位水平；2024年仅成交含自持住宅用地约21万方，分别位于深圳、福州、上海，其中深圳是少数利用竞自持完成新建租赁住房供应的城市；

  2025年以来，22城暂无自持住宅用地成交。

  5）涉租用地明细

  （本章节略，详见完整报告）

  02

  品 牌 动 态

  城投宽庭REIT2024年可持续发展报告正式发布；瓴寓国际携手上海嘉定新城公司成立合资平台；保利和寓江西三大门店齐开；浦发有家×漫柏·M寓盛大启幕；浦发有家双产品线项目出租率达100%。

  （本章节部分略，详见完整报告）

  03

  城 市 动 态

  安徽巢湖花山保障性租赁住房项目竣工 共1186套房源；北京石景山区保障性租赁住房项目启动招标；泉州市德化霞田保租房封顶 560套住房助力人才安居；成都三区保租房项目推出1319套房源；武侯资本联合华润打造蜀府有巢公寓7月投用 提供1248套保租房；成都新津保障性租赁住房项目封顶 将提供443套精装住房。

  （本章节部分略，详见完整报告）

  04

  金 融 动 态

  华夏北京保障房REIT扩募项目于上交所上市 三年来累计分红1.28亿元；申万宏源助力上海地产住房发展CMBS项目成功发行 规模达32.99亿元。汇添富上海地产租赁住房REIT涨幅超52% 6月19日停牌一小时；因累计涨幅超50% 招商基金蛇口租赁住房REIT于6月19日停牌一小时；华泰苏州恒泰租赁住房REIT最近20个交易日累计涨幅为22.76%。

  （本章节部分略，详见完整报告）

  截至2025年6月底，共有23家租售同权概念股，19-20号两日结构性回调，而后回升至常规水平，股价涨跌幅走势持续高位运行。

  市场波动，23支个股涨跌参半，下降个股降幅整体可控，降幅多在1%以内。

  表：住房租赁概念股企业估值表

  8支保租房REITs持续上涨，厦门安居保租房REIT涨幅恒领跑

  截止2025年6月底，已上市8支保障房REITs收盘价均值为4.20元，同比平均涨幅达44个百分点；其中厦门安居REIT涨幅最高，达60%。从6月单支REIT收盘价绝对值看，厦门安居以4.84元领先，城投宽庭、北京保障房、招商蛇口、上海地产、苏州恒泰均已突破4.10元，这得益于其底层资产的优质运营。

  Part 3 . 市 场 监 测 

  ★

  租金预测

  6月毕业旺季租金未出现明显上涨，市场竞争激烈背景下“以价换量”趋势凸显

  克而瑞长租观点：2025年6月，“毕业季”租赁旺季到来，但仅深圳一城租金环比上涨，其余城市市场预期较弱，租金环比不同程度下滑；武汉、南京两城因大学较多，毕业生人数亦较多，租金同比呈上涨趋势；

  预测后市，“毕业季”未结束，核心八城租金预计普遍趋稳或呈上涨趋势，但整体涨幅较理性。

  01

  供应监测

  1）55城个人房源——现状表现

  2025年6月，55城个人房源合计新增供应量57.74万间，同比下降2.65%，环比上涨7.65%；

  “毕业季”租赁旺季到来，个人房源业主挂牌自有房源积极性持续提升，推动全国整体个人房源新增挂牌量环比再次上涨，影响市场竞争环境持续加剧。

  克而瑞长租观点：6月“毕业季”到来，业主挂牌积极性高位运行，新增供应环比涨超7.6%。

  2）55城个人房源——单城市表现

  供应绝对值看：北京新增挂牌量近5.5万套持续领跑，上海供应超4.5万套，沈阳供应超3.5万套，三城位列供应前三；

  环比看：55城中，52城供应量环比上涨，涨幅多在10%-25%区间，大庆、珠海、扬州、杭州四城环比涨超30%；泰州、衡阳、北京三城环比下降；

  同比看：55城中，超四成城市供应同比上涨，其中保定、肇庆、扬州、泉州四城同比涨超30%。

  克而瑞观点：北京挂牌量近5.5万间领跑，52座城市新增规模环比上涨

  3）8城集中式公寓——现状表现

  截止2025年6月底，核心八城集中式公寓房源累计规模合计128.28万间，其中，上海规模近41万间，规模占比八城整体达31.7%，深圳规模近29万间，市占22.5%，两城规模远超其他核心城市，二线城市中杭州集中式公寓累计规模超18.4万间，发展领先于其他二线城市；

  规模同比变化来看，上海涨幅最高，达20.8%，近一年城市保租房规模入市，推动集中式公寓高速发展，未来市场竞争环境或持续加剧。

  克而瑞观点：上海供应近41万套稳居榜首，市占核心八城整体超三成。

  4）8城集中式公寓——产品系线

  （本章节部分略，详见完整报告）

  02

  运营监测 

  1）55城个人房源——整体租金坪效

  （本章节部分略，详见完整报告）

  2）55城个人房源——单城市租金坪效

  （本章节部分略，详见完整报告）

  3）55城个人房源——单城市套均总价

  （本章节部分略，详见完整报告）

  4）8城租金价格指数

  （本章节部分略，详见完整报告）

  5）8城集中式公寓——租金表现

  6月，核心8城集中式公寓平均租金101.14元/㎡/月，整体租金环比上涨0.07%，同比下降3.33%；

  城市层面，成都、武汉、杭州三城租金环比上涨；广州租金同比持续上涨；上海、深圳、南京三城租金同环比齐降，其中上海主因城市规模持续走高，加之保租房加剧市场竞争，租金持续承压。

  克而瑞观点：八城平均租金101元/㎡/月，环比下降0.39个百分点，本月成都租金同环比齐涨，上海租金持续承压。八城平均租金101.14元/㎡/月，环比上涨0.07个百分点，“毕业季”加持下，成都、武汉、杭州三城租金环比上涨。

  6）8城集中式公寓——单城市现状表现

  （北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都略，详见完整报告）

  03

  新开项目监测 

  1） 22城集中式公寓

  6月，22城共计21个典型集中式公寓项目新增供应，筹建方式以新建为主，其中18个为保租房项目，房源数15664间，3个市场化项目，房源数约300套。

  （本章节部分略，详见完整报告）

  Part 4 . 企 业 监 测 

  01

  房企系

  （本章节部分略，详见完整报告）

  02

  酒店系

  （本章节部分略，详见完整报告）

  03

  创业系

  （本章节部分略，详见完整报告）

  04

  中介系

  （本章节部分略，详见完整报告）