【克而瑞长租研究】

  核心观点

  政策导向：2026年持续加大保障房支持力度，包含大力发展保/公租房、以需定建配售型保障房，两会再提鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，优化保障性住房分层供给

  金融市场：信贷、REITs、ABS协同发力，低成本长期资金支撑保租房闭环发展；1支首发获批、3支启动扩募，资产-资本循环打通；大宗交易共2宗，均位于京沪一线

  企业格局：开业与管理规模榜单均由万科泊寓领跑，龙湖冠寓/瓴寓国际稳居头部；行业梯队分化清晰，开业规模TOP30上榜门槛1.6万间；房企系主导地位不变，国企势能持续释放，市占同比上涨5%；国企系租赁品牌已成重要供给主体，强二线城市国企参与度普遍高于一线，武汉国企主导市场，上海/成都多国企积极入局，广州/北京国企主导力相对较弱

  市场表现：集中式公寓供应规模沪深领跑，12城保租房市占超45%，“保障+市场”双轨格局形成；新开供应保租房市占近9成，改建占比增加6个百分点，上海增量领跑，西安供应加速；Q1集中式租金整体小幅走低，但节后租赁市场快速恢复，租金出租率环比回升

  以下为《2026年一季度中国住房租赁市场盘点》·缩略版

  一、政策导向

  01、顶层基调：2026年持续加大保障房支持力度，包含大力发展保/公租房、以需定建配售型保障房，两会再提鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，优化保障性住房分层供给

  2026年租赁政策仍频繁出台。据克而瑞租赁住房研究中心监测，1月财政部和国家税务总局明确对公租房建设及建成后占地免征城镇土地使用税，2月住建部提出大力发展保/公租房、以需定建配售型保障房，同时支持地方结合实际适度增加保障性住房面积；3月两会鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房以优化供给，多举措助力住房保障体系完善。

  数据来源：公开资料，克而瑞租赁住房研究中心整理

  02、政策细则趋势：住房租赁行业发展从规模扩张逐渐进入高质量发展阶段；政策方向聚焦指导保租房高质量良发展及相关配套政策的支持

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  03、一线城市政策：上海收购二手住房用于保租房工作启动，北京提出优先使用存量转化为保障房；一线城市住房租赁供应积极转向依托存量改造为主、新建补充的新格局

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  04、二线城市政策：通过多元举措补齐住房保障配套政策支持不足；杭州、郑州放宽公租房准入标准，南京、成都强化公积金租房支持与人才优租政策

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  二、金融市场

  01、金融市场：信贷、REITs、ABS协同发力，低成本长期资金支撑保租房闭环发展

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  02、保障房REITs：一季度1支首发获批、3支启动扩募，资产-资本循环打通；扩募资产采用“同城异区”补位逻辑，既保障区域协同性，又通过产业/租金差异实现收益平衡

  首发层面：2026年Q1，中航北京昌保租赁住房REIT的申报获批通过，项目拟募集规模8.28亿元；扩募层面：华夏华润有巢REIT完成上市募资，厦门安居REIT扩募获批，上海地产租赁住房REIT亦筹划扩募并拟收购浦东项目。

  扩募资产均采用“同城异区”补位逻辑，华润有巢REIT资产组合更偏向上海外围的产业集聚区；上海地产租赁住房REIT则更注重核心商务区的资产价值，扩募资产转向浦东新区；厦门安居扩募资产转向岛内核心地段。

  数据来源：公开资料，克而瑞租赁住房研究中心整理

  03、大宗交易：Q1租赁市场大宗交易共2宗，均位于京沪一线，国寿资本6.29亿元收购上海两租赁项目，城璟租住拿下北京顺义租赁项目

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  三、企业格局

  中国住房租赁企业开业规模/管理规模榜单发布

  需要特别说明的是在开业规模TOP30的企业中，其中有10家属于各地方国企平台公司租赁企业，这些国企租赁项目中存在部分项目交由第三方运营的情况，存在项目资产方与运营方不归属同一个主体的情况，在此次统计中采取双计原则，可能会提高整体TOP30租赁企业的开业规模，但由于双计房源量占比极低，对整体行业的开业规模不构成绝对影响因素。

  01、开业与管理规模榜单均由万科泊寓领跑，龙湖冠寓/瓴寓国际稳居头部；行业梯队分化清晰，开业规模TOP30上榜门槛1.6万间

  2026年Q1住房租赁开业规模TOP30中，万科泊寓、龙湖冠寓稳居前二，规模均超13万间，头部房企系优势显著；国企系品牌如美寓、合肥安居、上海城方等跻身榜单；梯队分化明显，TOP30上榜门槛1.6万间；2026年Q1住房租赁管理规模TOP30中，万科泊寓以26.32万间领跑，瓴寓国际、美寓、龙湖冠寓稳居第二至四位，规模在15万间左右，TOP30上榜门槛2.1万间。

  02、房企系主导地位不变，国企势能持续释放，市占同比上涨5%；头部租赁企业聚焦科技、服务与资本运作，国企加速市场化拓展与高端产品布局

  2026年Q1住房租赁TOP30企业中，房企系以47.4%市占率稳居主导，同比微增、环比小幅回落；资管系市占32.4%，环比提升但同比明显下滑；国企系市占20.3%保持稳定，同比大幅提升5.1个百分点，成为行业增长核心动力；住房租赁企业动作密集，呈现科技赋能、服务升级、金融创新、国企深化、模式多元等趋势。其中万科泊寓科技平台获高新认定，华润有巢REIT扩募上市打通资产闭环，郑州城发安居发力市场化租赁房源，推出服务式公寓品牌，行业正从规模扩张转向高质量运营与资产价值提升。

  数据来源：企业公开资料，CRIC长租数据系统，克而瑞租赁住房研究中心整理；

  03、国企市占：国企系租赁品牌已成重要供给主体，强二线城市国企参与度普遍高于一线；武汉国企主导市场，上海/成都多国企积极入局，广州/北京国企主导力相对较弱

  从核心八城集中式公寓市场整体来看，国企系租赁品牌已成为重要供给主体，但城市间参与度与市场控制力差异显著；武汉呈现国企主导格局，国企市占率达78%；成都、上海国企品牌数量多、房源规模大，市占率分别达45%、34%，处于强势参与地位；深圳虽国企品牌单一，但房源规模突出，与南京共同构成20%左右的中等参与水平；杭州、广州、北京国企房源体量偏小，市占率均不足15%，市场主导力相对较弱。

  备注1、数据来源：CRIC长租数据系统，克而瑞租赁住房研究中心整理；2、国企品牌数量仅统计开业房源规模在800套以上的地方国企；3、国企品牌市占率=国企品牌开业房源量/城市集中式公寓开业规模量

  四、市场表现

  01、纯租/涉租土地供应：租赁土地供应降温，仅上海/深圳/武汉/厦门4城有租赁相关土地成交；未来多数城市新开将以存量改造类项目为主

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  02、集中式公寓供应：沪深规模领跑，12城保租房市占超45%，“保障+市场”双轨格局形成；多城市2026年筹集目标明显缩减，“以需定购、以需定建”新导向

  分城市规模表现来看，上海、深圳两城规模分别为44.6万套、28.1万套持续高位运行；北京新增保租房项目更多聚焦于集体用地，因而其上市规模相对有限；二线城市中，杭州发展迅速，目前供应规模19.6万套，广州、成都超10万套，其余城市规模均不足10万套量级；从供应格局来看，郑州、西安、天津、上海等12城保租房与集中式比例超45%，“保障+市场”双轨格局成型；从全国典型城市2026年保租房筹集目标来看，相较于2025年的筹集目标，多数城市目标“腰斩”，未来更多聚焦于存量挖潜和精准匹配。

  数据来源：公开资料，克而瑞租赁住房研究中心整理

  03、新开供应格局：保租房市占近9成，改建占比增加6个百分点，上海增量领跑，西安供应加速；企业重点聚焦京、沪、深、蓉四城，杭州、南京、济南等重点二线城市布局提速

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  04、个人房源供应格局：受前期存量房源持续消化叠加购房以自住为主影响；一季度55城可租房源量仅90万套，同比下挫4成，京沪沈挂牌量超6万套领先

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  05、集中式租金表现：假期折扣/开工租房福利等多措并举，Q1整体租金小幅走低；季度环比表现分化，上海、深圳底层支撑强劲表现向好，广州、武汉等城环比回落

  核心15城整体租金变化看：2023年以来各城低价保租房规模入市，租金承压明显，2026年Q1十五城租金74.3元/㎡/月，同比下降2.0%；2026年月度走势看，春节后租赁市场逐步回暖，2月租金小幅回升至74.5元/㎡/月，环比上涨1.0%，3月租金持续回升至74.6元/㎡/月；分城市一季度租金环比表现看，上海、深圳等租赁市场底层支撑强劲，天津、济南等受服务式公寓或新开区位优势带动，环比小幅上涨；广州、北京、南京等市场仍处调整期，租金环比小幅走低。

  数据来源：CRIC长租数据系统

  06、集中式出租率表现：核心城市租赁需求坚实，出租率水平稳定在90%，杭州、上海出租率相对低位；节后返工/求职潮带来需求释放，租赁市场快速恢复，2-3月核心15城出租率环比提升

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  07、集中式/个人房源租金对比：集中式公寓凭借产品与服务优势，在市场中保持溢价；北京、杭州、武汉等14城价差拉大，集中式公寓租金韧性更强

  2026年Q1，15城集中式公寓租金普遍显著高于个人房源，比值多在1.3以上，北京、武汉、西安超2.3，价格溢价突出，仅郑州集中式租金略低于个人房源（人才公寓较多，导致集中式公寓租金低位），集中式公寓凭借产品与服务优势，在租赁市场中保持溢价，价值差异清晰；租金对比显示，集中式长租公寓租金环比跌幅普遍低于个人房源，价格韧性更强，北京、杭州、武汉、济南等14城比值持续扩大，两者价差进一步拉大，仅广州个人房源租金跌幅较小，价差小幅收缩。

  数据来源：CRIC长租数据系统