西安楼市再现“日光盘”。

  10月12日，西安市港务区的绿城·润百合首次开盘，最终以2小时销售4.3亿元，开盘即售罄。据了解，此次开盘，前期认筹客户需要在现场摇号才能有购房资格。

  这是港务区年内出现的第二个“日光盘”，也是西安10月份出现的第三个“日光盘”。同一天，绿城在城北团结村板块的另外一个项目——绿汀芳菲，首次开盘同样实行摇号，134套房源开盘2小时售罄，实现销售额2.08亿元。此前，白桦林书香在国庆小长假首日首次开盘，也全部售罄。

  港务区作为西安楼市热点板块，上半年已有招商西安玺项目四开四罄、47天清盘的佳绩，此次绿城·润百合的售罄进一步巩固了其楼市热点地位。但从整体数据来看，区域市场压力也不小。国庆期间，港务区成交环比虽居全市首位，但来访与成交同比均下降约5成；前8个月整体供应较去年增加487%，“以价换量”成为主流。

  板块内部分化更为明显，港务区奥体板块因供应稀缺、配套成熟表现亮眼，其他板块则深陷价格战，如中康华府备案价约1.7万元/平方米，实际成交价仅1.08万元/平方米，鼎诚潮前备案价1.7万元/平方米，在售价格降至1.25万元/平方米，部分项目甚至击穿区域价格底线。

  放眼西安楼市，今年以来已有6个摇号项目，4个为高端改善类项目。某机构西安分院总经理石蕊分析称，热销项目多为核心地段稀缺高端盘或高性价比刚需盘，预示楼市深度分化。当前西安低总价由刚需盘主导，高端改善盘韧性强，而功能改善盘收缩，四季度房企将加大优惠力度，“以价换量”成常态。

  品质项目开盘即售罄

  10月12日上午，备受市场关注的港务区绿城·润百合项目正式开盘，因认筹人数超过房源数，项目选择了在浐灞生态区凯悦酒店摇号开盘，现场人头攒动，十分热闹。

  此次开盘，绿城·润百合共推出了125平方米、139平方米、170平方米三种户型，共计150套房源，小高层备案均价分别为20494.09元/平方米、20510.47元/平方米，高层备案均价20709.75元/平方米。

  “项目前期冻资10万元~20万元，总共参与摇号的人数共有271人，总销售额约4.3亿元，从开始摇号到选房交钱，仅用了2个小时。”一位业内人士称。

  克而瑞陕西方面分析认为，项目位于港务奥体中心板块，在这个楼市开发即将饱和的热点区域，项目稀缺性凸显。因为发展起步相对较早，当前区域优质配套落位，名校资源加持，居住氛围成熟。此外，2.5的容积率，全系2T2布局，得房率超130%，以及首次开盘不足2万元/平方米等要素，让其在区域内具备一定优势。

  事实上，这宗地块从诞生之日就备受瞩目。5月7日，在经过20轮竞价之后，绿城以13.93亿元的价格拿下港务区GW1-21-12地块，每亩单价1685.13万元，楼面价10110.89元/平方米，溢价率15.8%。

  该宗地块也一度创下了三个纪录：西安今年首宗万元地、区域首个万元地、奥体土地竞拍最高溢价率。项目开放后，前来参观的购房者也络绎不绝，据统计，国庆8天项目累计到访2450组。

  值得一提的是，上述纪录在1个月后被绿城自己打破。6月10日，经过17轮竞价，绿城又摘得港务区GW1-22-17地块，楼面价11707元/平方米，溢价率21.5%，成为区域新“地王”。目前，该项目已经露出了雏形，案名为“桂冠东方”，将于四季度入市。

  楼盘“同区不同命”

  招商西安玺则是港务区，今年出现的第二个“日光盘”。

  2025年上半年，招商在港务区奥体板块打造的招商西安玺项目，四开四罄，在47天内即实现了清盘，成为年内西安首个“摇号盘”。此次，港务区再现“日光盘”，也让其坐稳了西安楼市热点板块的头把交椅。

  尽管热盘频现，但在楼市处于调整期的背景下，港务区也未能幸免。“在刚刚结束的国庆假期，港务区成交环比涨幅虽然位居全市首位，但市场热度不及去年同期，来访与成交同比均下降约5成。”前瞻顾问分析认为。

  数据显示，前8月，港务区整体供应较去年增加487%，成交却下滑2%，整个市场处于“以价换量”的阶段；在价格方面，9月的成交均价与一季度相比，也下滑了8%。

  与此同时，板块调整中又显分化行情，“奥体板块因为土地开发饱和，供应稀缺，整体表现向好，不过也要看项目自身的资质，其他板块还在以价换量。”一位不愿具名的房企人士分析表示。

  以文昌·临江阅为例，该项目是榆林房企文昌集团在西安打造的首个项目，目前已经封顶。从位置上来看，这个项目距离绿城·润百合仅有1公里，距离学校、灞河、商业等配套的位置要更好。

  9月27日，该项目首次开盘，共计197套房源，均价2.1万~2.4万元/平方米，根据项目发布的数据，首次开盘去化率为78.3%，可以说“同板块不同命”。

  奥体板块之外，前8月，欧亚大道板块与奥北板块的成交均价分别较2024年下滑了866元/平方米、805元/平方米，不少项目甚至击穿了区域价格底线，如中康华府备案价约1.7万元/平方米，最新的成交价为1.08万元/平方米；鼎诚潮前备案价约1.7万元/平方米，目前在售房源1.25万元/平方米。

  虽然市场表现不如去年同期，不过从库存来看，港务区狭义存量为82万平方米，去化周期为8个月，尚属于健康可控区间。

  普通楼盘去化有压力

  就西安楼市来看，据不完全统计，2025年共出现了6个摇号项目，其中4个为高端改善项目。

  某机构西安分院总经理石蕊表示，今年西安摇号热销项目其实可以概括为两类：一类是主城区核心地段拥有稀缺资源的高端改善项目，另一类则是核心地段性价比突出的刚需、功改好产品。“这些摇号楼盘的热销，是价格优势、稀缺价值、品牌实力以及市场环境四者共同作用下的必然结果。”

  “这种现象也预示着，西安楼市未来的主旋律将是深度分化，少数优质项目持续火热，而大多数普通项目仍面临去化压力。”石蕊分析称。

  这正是当下西安楼市的格局：低总价刚需产品占主导，高端改善市场韧性凸显，功能改善需求明显收缩。

  “高性价比刚需初改需求主导市场，功能改善需求收缩。在‘控面积、控总价’下，140~160平方米、总价在250万元至400万元的需求受到挤压，占比由17%回落至11%。高端改善需求稳健，虽然受政策波动影响，但其资产属性支撑了市场稳定性。”前瞻顾问分析称。