9月11日，在上海市社联指导和支持下，由上海易居房地产研究院、上海外滩投资开发（集团）有限公司、上海市房地产行业协会联合主办的“十五五推进房地产高质量发展研讨会”在上海举办。本次活动为上海市社联2026年度合作项目，会议以“现房销售制度改革下的房地产新发展模式与上海城市更新实践探索”为主题，汇聚学界专家、央国企、港资及民营地产机构代表，围绕8·28现房销售新政解读、上海“十五五”城市更新与住房发展规划、超大城市存量更新难点破局、房企转型路径等议题开展深度研讨，搭建产学研政企协同交流平台，为房地产行业平稳转型、城市更新高质量发展凝聚实践智慧。

  上海易居房地产研究院常务副院长、上海市社联委员崔霁主持本次研讨会并作开场介绍。她表示，8·28现房销售制度改革是构建房地产新发展模式的重要组成部分，将深刻重塑行业运行逻辑。上海刚刚印发的《城市更新与住房发展“十五五”规划》，明确了未来五年上海住房建设与存量更新的行动纲领。在行业结构性变革的关键节点，举办本次研讨会，旨在汇集多方真知灼见，助力行业适应存量时代要求，推动房地产高质量发展。

  上海易居房地产研究院理事长、华东师范大学终身教授张永岳发表欢迎致辞。他指出，当前房地产行业正处在增量向存量转换的关键时期，面临经济可持续发展与社会民生获得感提升的双重挑战。城市更新不仅要破解改造成本高、现金流平衡难的现实难题，更要兼顾广大市民的参与感、获得感。新时代房地产高质量发展，应当跳出传统开发思维，立足产城融合、科技赋能、民生共享，探索适配超大城市的发展路径。

  上海外滩投资开发（集团）有限公司董事长陈椰明作为东道主致辞。他谈到，8·28住房销售新政推动行业走向“所见即所得”，为“十五五”住房转型划定方向。黄浦区作为上海核心区，承担外滩、老城厢、衡复风貌区、世博浦西片区等重点板块更新任务。外滩投资作为区域城市更新核心实施主体，肩负外滩金融集聚带服务商、外滩第二立面更新发展商、世博浦西片区运营商三重角色，在历史建筑修缮活化、存量空间再造实践中，持续遭遇历史风貌保护、修缮运维成本、项目资金平衡等现实难题。期待通过本次研讨，共同探寻风貌保护、产业升级、民生改善协同共进的实施路径，为超大城市核心区更新提供上海实践样本。

  新政解读：现房销售并非一刀切，鼓励各地因地制宜平稳过渡

  上海易居房地产研究院副院长严跃进作主题演讲，系统解读8·28现房销售新政的制度变革、现实挑战与转型路径。他提出，新政核心出发点是保护购房者合法权益、服务“十五五”房地产高质量发展目标，并非全面取消预售制度，允许各地结合实际确定现房销售比例，实行梯度过渡。

  新政延续保交楼白名单制度的核心逻辑，并非单纯加大企业资金压力，福建泉州、广州南沙、宁夏等地已经出台地价优惠、土地出让金分期缴纳、银行保函、现房项目适度盈利预期等配套支持政策。实操层面，“准现房”或将成为重要过渡形态；而不动产登记、税务政策衔接、存量资产盘活是政策落地的关键卡点。同时，主办银行制、按揭政策优化、资本市场REITs工具，将共同构成行业转型的配套支撑体系。

  实践观察：核心区城市更新无标准答案，需多元协同破局

  上海外滩投资开发（集团）有限公司总经理伍攀峰围绕外滩第二立面城市更新实践展开分享。外滩第二立面涵盖27个街坊、141幢历史老大楼，兼具极高风貌价值与更新难度，存在产权多元复杂、改造成本高、商业消费转化不足、产业导入困难、资金平衡压力突出等痛点。

  他表示，城市更新没有可以直接复制的模板，外滩更新需要摒弃传统大规模整体征收开发模式，推行统一规划、多元主体分头实施，适度增补居住、租赁住宅功能，持续开放底层公共空间；探索点状单栋建筑出让、跨区域动态资金平衡、资产评估替代传统折旧、资产证券化REITs等创新机制。针对历史建筑消防、抗震等规范“一刀切”难题，呼吁推动形成适配老建筑的专项技术标准，实现历史风貌保护与项目可实施性的平衡。

  专业赋能：建设案例样本库，推动城市更新高质量发展

  崔霁围绕上海《城市更新与住房发展“十五五”规划》进行多维度解读。她指出，“十五五”上海正式进入存量提质新阶段，商品住房新增供应、住宅用地规模明显下调，行业从类金融属性逐步转向消费属性、民生属性。规划明确城中村改造、旧住房成套改造、老旧小区改造、商办楼宇更新、保障性租赁住房建设等一系列量化指标。

  “十四五”时期城市更新以政府主导为主，十五五转向“政府引导、财政撬动、社会多方共担”，要创新投融资机制，发展城市更新专项贷款，融资逻辑从看重企业主体信用转向重点评估项目现金流。她同时倡议搭建城市更新实战案例样本库，系统沉淀一线实践经验，为行业提供可借鉴的公益性知识资产。

  人文赋能：推动人文社科、数字科技、民生服务在城市更新中的跨界融合

  上海市社联杨琳副处长出席并讲话。她介绍，上海市社联作为市委领导下的社科类学术团体，拥有170家学术性社会组织，具备城市规划、历史文脉、人口、社区治理等多领域专家智库资源。城市更新不只是建筑空间改造，更是文脉传承、民生提质的系统性工程，社联愿意搭建跨界桥梁，为城市更新项目提供历史考证、文化赋能等学术支撑。面向AI时代与美丽上海建设，要推动人文社科、数字科技、民生服务跨界融合，助力上海房地产与城市更新实现可持续、有温度的高质量发展。

  企业研讨：行业加速洗牌，从高周转开发转向产品、制造、服务“三力”竞争

  在企业嘉宾研讨环节，来自央国企、地方国企、港资企业、民营房企的代表结合一线实操分享转型思考。与会企业普遍认为，8·28新政带来行业底层逻辑重构，过去“造梦式”期房营销模式走向终结，项目回款周期拉长，对资金实力、开发节奏、产品前瞻性研判提出极高考验。部分房企已经出现暂缓拿地、缩减营销团队的现象，行业洗牌进一步提速。

  企业代表提出多重现实关切：一是开发周期的现实挑战，期待审批流程进一步优化，探索出让金分期等配套政策，缓解企业短期资金压力；二是产品风险，项目设计要提前预判三年之后的市场需求；三是营销模式转型，定金制落地细则、差异化管控高低密度住宅项目有待进一步明确；四是城市更新领域，旧改拆迁周期长、商办存量资产现金流承压，租赁住房长期退出路径亟待完善。

  会上，嘉宾达成共识：房地产行业告别高杠杆快周转，未来核心竞争力是产品力、制造力、服务力“三力合一”。增量开发收缩背景下，城市更新、存量资产运营、REITs资产证券化成为重要破局方向。央国企要主动承担民生托底功能；民营企业、港资企业要发挥精细化运营优势，探索委托管理、混合业态运营等新模式；政企需要双向沟通，推动细则落地，共同实现新旧模式平稳转换。

  会议总结：房地产从类金融转向类制造，迈向全生命周期服务业态

  上海市房地产行业协会秘书长蒋慰如作会议总结。他表示，8·28新政出台具备现实时间窗口：国内保交楼、房地产风险化解取得重大进展，银行业风险需要制度层面防范传导，房企经过多年发展具备稳健经营的基础条件。新政标志房地产开发经营由类金融模式转向类制造模式，产品周期和资金周期逐步匹配。

  他预判，现房销售改革只是房地产新发展模式建设的第一步，“十五五”期间将逐步建立房屋体检、房屋保险、长期维保等全生命周期服务制度，房地产将加快回归服务业属性，从单纯建房卖房转向提供居住综合解决方案。企业难以改变外部规则，但要主动适应变革，创新发展路径，继续为民生安居、城市高质量发展贡献力量。

  本次研讨会汇集政策解读、项目实践、企业实操，厘清了现房销售改革的机遇、痛点，梳理上海超大城市城市更新的现实路径，为“十五五”时期上海房地产行业高质量发展提供重要的参考与借鉴。