历时4个月推进，在港上市12年的“商业地产巨头”大悦城地产，正式迈入私有化倒计时。

  11月17日，大悦城地产有限公司（00207.HK）（以下简称“大悦城地产”）发布公告称，在当日举行的法院会议上，亲身或委派代表出席法庭会议并投票的计划股东，已批准通过私有化的决议案。待该计划生效后，大悦城地产在联交所的上市地位预期将于11月27日下午4时整起撤销。

  公开信息显示，大悦城地产是大悦城控股集团股份有限公司（以下简称“大悦城控股”）并表子公司。大悦城控股是中粮集团旗下地产投资和管理平台，为国资委批准的16家以房地产为主业的中央企业之一，旗下有3家公开上市融资平台，分别是深交所上市的大悦城（000031.SZ）、港交所上市的大悦城地产（00207.HK），以及深交所上市的华夏大悦城商业不动产投资信托基金（REITs）。华夏大悦城商业REITs最新规模达104.81亿元。

  对于此次私有化事宜，大悦城控股表示，本次交易是积极应对市场环境变化的战略举措，将显著优化公司治理框架，整合组织架构与股权结构。交易完成后，控股集团将增厚对大悦城地产的权益，有利于提升公司归属母公司净利润。

  在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，大悦城地产私有化，是房地产行业深度调整背景下央企地产平台的一次主动战略收缩与治理重构，反映出行业从“规模扩张”向“提质增效”转型的现实压力。

  退市落定

  11月17日，一场决定企业资本命运的法院会议，为大悦城地产12 年的港股生涯画上关键句点。

  根据会后公告披露的核心数据，大悦城地产已发行股份总数为142.31亿股，而赋予持有人出席法院会议并就该计划投赞成或反对票的计划股份总数为47.3亿股。

  从投票结果来看，合共30名代表26.91亿股计划股份中央结算系统参与者投票赞成批准该计划的决议案，而合共4名代表0.17亿股计划股份中央结算系统参与者则投票反对批准该计划的决议案。高票通过的结果为私有化扫清了核心障碍。

  这一结局，早在4个月前已埋下伏笔。7月31日，大悦城控股集团发布公告，宣布将私有化。公告称，大悦城地产拟向除控股公司大悦城控股集团和得茂有限公司（公司控股股东中粮集团有限公司之全资子公司）以外的其他股东提出私有化建议，拟以协议安排的方式回购股份，并向香港联合交易所有限公司申请撤销上市地位。

  作为中粮集团旗下核心商业地产平台，大悦城地产的发展历程颇具分量，它成立于1992年，2013年在香港联交所上市。截至2024年末，公司业务布局全国五大城市群，拥有或管理32个商业项目，总资产规模达1785.75亿元。

  值得关注的是，此次私有化也标志着“中粮系”地产业务架构的重大调整。早在2019年，为促进集团地产业务的整合，中粮集团旗下“中粮地产”与“大悦城地产”完成重组，前者通过发行股份方式以144亿元对价收购后者控股权，形成了A股控股港股的“A 控红筹”架构。时隔6年，随着此次大悦城地产的私有化，中粮系地产业务将告别双重上市平台格局。

  对于此次私有化的意义，大悦城方面表示，私有化将显著优化公司治理框架与股权结构，提升管理决策效能，同时增强资产统筹配置能力，释放不同业务板块的协同潜力，推动公司实现高质量发展。

  私有化背后

  大悦城地产的私有化决策，背后或许与股价长期低迷、流动性低迷、融资功能受限等多重因素有关。

  数据显示，自2018年起，大悦城地产股价便长期低于1 港元，处于“仙股”区间，停牌前市值仅76.85亿港元，市净率低至0.24。长期的估值折价，导致公司股票流动性严重枯竭，日均成交额不足百万港元，资本市场融资功能基本丧失。

  大悦城地产在公告中坦言，过去数年公司股价一直较每股资产净值折让，整体流动性偏低，限制了从资本市场筹集资金的能力。而当前市场环境充满挑战且复杂，上市地位难以提供足够的境外融资支持，且在可预见的将来亦不会有实质性改善。

  此外，独特的“A 控红筹”架构，给大悦城地产的运营管理带来了额外挑战。“作为A股上市公司大悦城控股的并表子公司，其治理链条相对冗长，决策效率受到影响。同时，双重监管与信息披露要求不仅增加了运营成本，也在一定程度上限制了公司应对市场变化的灵活性。”柏文喜表示，当前架构增加了公司治理复杂性，大悦城地产选择私有化是相对科学且理性的做法。

  柏文喜表示，大悦城地产作为港股平台，连续两年融资现金流为负，不仅未能提供境外融资支持，反而成为财务负担。私有化后，大悦城控股持股比例大幅提升，有助于增厚归属母公司净利润，改善财务报表，这也是缓解业绩压力的关键举措。

  事实上，近几年随着房地产行业深度调整，上市房企退市或私有化数量增加。据统计，2021年以来，已有首创置业、中国宏泰发展、华发物业、首创钜大、五矿地产等通过私有化退市，“私有化已不仅是房企应对当前困境的权宜之计，更成为其在行业转型期中实现战略重整与价值重构的重要路径。”有行业分析认为。对于大悦城地产退市，业内多数持审慎乐观态度。有观点表示，央企通过私有化可以更快地实施资产处置和业务重组。

  私有化并非终点，而是新的起点。当下行业底部未明、资本对地产领域趋于谨慎，对于大悦城而言，能否借此机会完成业务重整、提升运营效率，才是穿越周期的关键。