没有竞价，没有举牌，成交楼面价约1.73万元/平方米。这在北京土地拍卖市场，实属罕见。

  9月8日，北京市通州区宋庄镇TZ01-0101-0001地块，最终以9.962亿元底价成交。报名的只有一家企业——中国绿发。

  该地块地处宋庄镇，五环外，北临温榆河故道老河湾。建设用地面积5.5万平方米，地上建筑控制规模5.77万平方米，容积率1.05，限高18米，70年产权，是北京近年少见的别墅级纯低密住宅用地。

  5天前，北京别墅土地市场还是另一番景象。9月3日，顺义后沙峪地块现场竞价172轮，溢价率17.37%，82.993亿元成交。

  从172轮到唯一报名，从4.12万元/平方米楼面价到1.73万元/平方米，同一座城市，5天之内，两个别墅地块，呈现两种不同的土地市场。

  到底发生了什么？一宗顶着别墅级指标的地块，为什么没人抢？接盘的为什么又是绿发？

  “没人抢”的别墅地块

  这已是宋庄今年第三次底价卖地。2月，丁各庄城改地块由北投置业牵头的联合体以15.62亿元底价摘得；4月，0703街区地块由首开以17.69亿元底价接手。3宗地块无一进入竞价，买家清一色国资。

  此次绿发独家摘得的宋庄0001地块，出让文件禁止断崖式天际线、禁止大规模高度重复的建筑群体，高低配的套路被堵死。

  同时，立面要求现代简约，以白色、浅灰、浅黄为主色，用玻璃、石材、金属，贴合副中心的审美定位。记者获得消息，绿发计划摒弃格拉斯小镇早期的法式和意式复古风格，在老IP上做迭代。

  记者观察到，该地块北临老河湾，出让文件要求地坪高于20年蓄涝水位0.5米以上，整个小区需要垫高，土方和地基成本会随之增加。此外，开闭站、配电室建成后无偿移交区供电公司，另需配建物业用房、社区综合服务用房和一座分布式能源站，地下还要留出便民菜店、便利店、快递站。地块距首都机场T3约10公里，处于航道影响范围，挂牌文件专门附了防噪声说明。区域无地铁，最近的运营站点约5公里，出行依赖京平高速和自驾。

  低容积率地块往往出现高溢价，但这宗1.05容积率地块，楼面价仅1.73万元/平方米，比同板块容积率1.8的北投地块和容积率2.3的首开地块都便宜。

  南侧格拉斯小镇尾盘备案均价约5万元~6万元/平方米，二手参考价每平方米约6.2万元。若按5万~6万元售价测算，5.77万平方米可售货值约29亿~35亿元，利润相对可观。

  8月，同板块底价成交的北投和璟首开一周网签269套、成交11.74亿元，拿下北京月度双冠，成交均价4.04万元/平方米。但那份热度属于4万元级的洋房小高层，千万级别墅是另一门生意。

  绿发开发的格拉斯小镇于2004年拿地，2023年交付完毕，3000余亩、8期、1087户，平均一年只消化五六十户。新地块若按套均250~400平方米的叠拼合院测算，约150~230户，照老格拉斯的节奏，需要3至5年。

  板块内，北投和璟全盘未售约590套，首开熙悦京晏约770套待入市，城建国誉颂余货约347套，虽与别墅产品错位，仍在分流区域改善客群。全市维度看，顺义后沙峪一宗容积率1.01的墅区地块数日前刚被华润置地拍下，溢价率17.37%，高端别墅客群的真正对手不在宋庄。

  某机构土地市场研究负责人张凯认为，经过20年沉淀，格拉斯小镇已形成稳定的业主基数，叠加温榆河沿线的改善客群，构成了天然客群池。但是客群基础并不必然转化为去化表现。从当前别墅市场成交来看，决定低密墅区流速的核心变量，并非低密属性本身，而是面积段配比与总价区间能否与目标客群的支付能力相匹配。

  绿发为什么接手

  对唯一报名者，市场并不意外。

  这宗地本身就是格拉斯小镇收储项目，而格拉斯小镇的开发主体北京海港房地产，是中国绿发的全资子公司。从2004年拿地算起，这家央企在温榆河畔经营了20年。新地块落到绿发手里，相当于把格拉斯小镇的最后一块拼图放回原主，客群、渠道、物业、商业、学校，协同都是现成的。

  绿发的来路并不复杂。2020年12月以原鲁能集团为主体整建制重组成立，国务院国有资产监督管理委员会直管，股东包括中国中化、中国诚通、国家电网和中国国新。它的北京地产线由北京海港房地产操盘近三十年，从中央别墅区的优山美地，到格拉斯小镇、鲁能泰山7号、钓鱼台美高梅公馆，再到近年朝阳王四营的中绿东岳府。

  近两年，绿发有两条发展线：

  一条在海南，明显加速。2025年8月，以29.61亿元拿下三亚湾城市更新项目，12月两天连摘三亚湾两宗地合计约50亿元，全年在海南拿地约86亿元。

  另一条在北京，相当克制。中绿东岳府2024年4月交付，指导价7.1万元/平方米，去化承压，近期部分平台报价降至5.6万元/平方米。此次9.962亿元拿地，是绿发近年在北京公开市场少见的住宅补仓。

  据绿发8月披露的债券文件，2023年至2025年房地产销售金额从240.66亿元降至143.67亿元，连续两年回落；截至今年3月末，存量待售486.64万平方米，重庆占近一半，北京仅11.59万平方米、占2.4%，而在建项目总投资427亿元里，北京以99.6亿元居城市之首。

  库存薄，投入不轻，这宗地正好落在补充北京货储的节点上。

  对绿发而言，总价不到10亿元，约等于它在三亚一次拿地的五分之一；地块贴着自己经营20年的大盘，确定性远高于陌生玩家进场；限墅背景下的低密指标稀缺，周转再慢，央企也拿得住。

  真正的考题不在地价，在去化。格拉斯小镇尾盘在售叠拼房源，总价1200万元起，新品叠上来后，先分流的就是自己。中绿东岳府的慢销，说明绿发在北京的住宅销售能力正被市场重新估价。板块无地铁、临航道，六环外别墅的客群本来就窄。格拉斯小镇用20年才走完八期，今天的北京别墅市场，未必还给出同样长的窗口。

  对于绿发来说，这些别墅要卖多久，是其要面临的市场情况，也是市场接下来会追问的问题。从市场环境来看，现房销售新政后，企业对于地方的实施细则尚未看得见，整体仍以观望为主。虽然，低密别墅地块工期可控，竣备周期短于高层住宅，但是，并不代表去化也一样能“短平快”转化。