楼市新政发布后，北京首场土拍拉开帷幕。只是这场开拍，以一场出乎所有人意料的变故收场。

  9月3日，原本由中海新城、华润置地、中建智地和太古联合体三雄逐鹿的朝阳将台629地块，华润置地报名却未报价；取号现场，仅有中海新城领取了33号号牌。随后，现场工作人员表示该地块土拍暂停，稍后将发布正式通知。

  同场出让的顺义后沙峪地块则正常竞拍，172轮激战后，最终由华润置地以82.993亿元竞得，溢价率17.37%。新政后的第一场土拍，一停一拍之间，信息量十足。

  8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，鼓励新出让宅地优先现房销售，仍实行预售的须完成主体结构封顶，购房资金全额纳入监管账户。房企的拿地账本由此改写。

  参与拍地的一家央企营销负责人向记者分析，已拿规划许可证、未拿预售证的存量项目，个人按揭贷款须待竣工备案后才能发放，预售阶段只能收取一至两成客户首付，资金回笼有限，已有开发商酝酿“多付首付、多给优惠”的促销缓解压力；新政后出让的土地，项目竣工备案后才能销售，回款周期整体后移一年以上。过去靠预售回款滚动开发的打法，不再奏效了。

  将台地块暂停出让

  将台地块是今秋北京关注度最高的一宗地。地块位于四环外，邻近地铁14号线将台站，北临坝河，地块周边环绕着约14.66万平方米规划绿地。这样的滨水区位，在城六区已属稀缺。

  7月31日，地块正式挂牌，起始价75.21亿元；8月20日，线上竞价通道开启。直至9月2日17时竞买申请截止，没有一家房企在线上出价。但在地块拍前1小时，线上出现两手报价，总价抬升至75.286亿元。

  竞拍此宗地块的三家房企，中海新城、华润置地、中建智地与太古地产联合体。中海新城锋芒最盛，一个月前刚以楼面价8.11万元/平方米拿下800米外的酒仙桥地块、创下今年北京单价地王，又取得广渠路地块，此番意在沿东三环至东四环连下三城。华润置地今年4月以57.7亿元摘得丰台万泉寺地块，将台是它补齐朝阳顶豪版图的关键一块。中建智地与太古地产有备而来，地块挂牌当天，两家企业便合资成立项目公司，注册资本与起始价一致，且太古坊近在咫尺，商业运营能力叠加开发经验，恰好匹配地块配建体育场馆及地下商业的复合条件。

  谁也没有料到，故事在半路转弯。

  9月3日取号现场，华润置地报名未报价，到场取号的仅有中海新城一家，领得33号号牌。随后，工作人员宣布，该地块土拍暂停，稍后将发布正式通知。

  暂停的原因，官方尚未披露。但三家巨头报名，仅一家到场取号，地块最终被按下暂停键，这条时间线本身，已经足够耐人寻味。

  房企算账逻辑生变

  这是新政落地后北京首批出让的涉宅地块，而将台地块的暂停，恰是新政冲击波最直观的一圈涟漪。

  最棘手的是蓄客。现房销售环境下，项目只能提前一年蓄客，收取少量定金。上述房企人士预计，定金比例或参考二手房交易5%的标准执行，一旦超过，资金可能纳入监管账户。而从交定金到封顶约一年时间里，客户可能随时毁约，甚至有人同时在多个楼盘交小额定金，封顶后选择不买或要求退款，开发商很难拒绝。定金太少锁不住客户，规则太严又动弹不得，开盘之前开发商手里的资金和客户锁定，都极为脆弱。

  拿地逻辑因此重构。过去预售模式下，项目封顶前后就能提前回笼销售款，房企用购房者的钱滚动开发。现房销售推开后，竣备前约一年为纯现金消耗期，现房销售回款同样封闭专户，必须优先清偿项目自身贷款本息，利润回流时点进一步后移。这意味着房企拿地时不能再按过去的现金流模型测算，必须预留更厚的自有资金安全垫。

  从土地市场反应来看，房企投资决策整体保持审慎理性。以上海新政后首拍为例，普陀真如之心百亿综合体地块仅中海一家报名并以底价成交，松江泗泾低密宅地虽经29轮竞价溢价16.41%，但参与主体仍以资金实力雄厚的央企国企为主。

  普睿数智研究中心分析认为，在预售要求、资金回款等细则尚待明晰的通道期，房企投资决策更为克制，高溢价抢地现象明显减少。

  第一个全面推行现房销售的海南，或将为北京提供参照。2020年3月海南落地现售政策后，新项目入市周期拉长，全省商品房库存从2019年的589.65万平方米缩减至2021年的527.41万平方米，随后新项目经过约两年建设期陆续入市，库存才重新反弹。价格端在2020至2022年出现一轮上涨，但很大程度叠加了全国房价高峰因素，此后海南房价基本维持在1.5万~1.7万元/平方米，并未因现房销售持续飙升。

  海南经验显示，现房销售对土地市场的影响是分化的。头部房企凭借低成本融资和稳定现金流扩大份额，中小房企则因资金沉淀周期拉长而趋于谨慎，甚至退出公开市场。这一结构性变化，同样可能在北京上演。

  目前北京尚未公布现房销售的具体执行细则，新地块的预售条件、资金监管强度、土地款分期安排等细节仍待明确。将台土拍的暂停，与其说是意外，不如说是细则落地前的集体观望。

  业内普遍预计，在细则清晰之前，核心区优质地块仍会吸引央企国企争夺，但溢价率将明显回落，远郊或去化预期不明的地块，流拍风险上升，地价有望在中长期回归更理性的水平。