孟晓苏：保险基金与养老地产

中国房地产集团理事长   孟晓苏

各位专家朋友，各位清华同学大家上午好！

    我首先要祝贺中国房协老年住区委员会的成立，作为一个既是房地产人士也是金融人士的我，当为这个委员会的工作来尽力，我今天给大家带来的题目就是谈一谈养老，怎么养老呢？靠金融，不光要靠金融还是要靠金融创新，所以题目就是用金融方式实现以房养老。创新已经是我们党的重要指导思想，我们领导人多次讲到创新，在涉及到民生问题上，怎么办呢？也是要创新，李克强同志讲的是加强以改善民生为重点的社会建设也要靠改革创新，我们养老是不是一个社会建设呀？也是这样一个需要创新的内容。十多年以来，我在中房期间和我在保险公司期间多次提出住房金融创新的产品，包括住房抵押贷款、住房抵押贷款保险、住房抵押贷款证券化、股权投资基金、REITs等等，很多都被采纳，在1996年由宋春华、孟晓苏、谢家瑾、顾云昌我们四位专家最早向国家建议发展住房抵押贷款，就是现在的按揭，第二年就被国家接受，现在发展的很好了，成为银行最好的资产。1994年我最早引入中国的股权投资基金，现在也受到国务院支持，可以利用它来拓宽企业融资渠道。2005年7月我最早建议REITs引到中国来，07年5月我则提出用REITs来持有保障房。这些建议都被国务院肯定，08年12月份肯定了REITs，也肯定了PE，而且还专门发了文件，要进行REITs的试点。

    谈到养老问题，这也需要创新。这些年我和浙江大学的柴孝武教授出版了多部以房养老问题的著作，为什么要对以房养老问题这么关注呢？因为中国已经成为世界上老龄人口最多的国家，十年前就进入老龄社会，今年人口普查告诉我们60岁以上的人口是1.78亿，占人口总比例的13.26%，而且这个数据还在迅速的增长，到2025年中国的老龄人口将超过总人口的20%，到2050年1/3将是老人。在这种形势下，我看到保监会现在已经换届了，前届保监会已经允许保险公司收购养老设施，在这样一种政策允许之下，很多保险公司纷纷去一些地方建养老社区。到哪里建养老社区呢？因为过去他们没有搞过房地产，他们现在拿的地都是郊区，边远地区，五环外、六环外，甚至搞到了更远的地方，我把它称作荒山野岭模式，它给老年人生活带来很多不便，但是不少老年人为了减轻子女的负担，减少家庭的压力，他们毅然决然走向荒山野岭。我们是不是只有在荒山野岭才能建设养老设施呢？不是。其实我们还有很多的土地在城市中央，这就谈到了我工作了将近20年的中房，它曾经是中国最大的保障房建设机构，肖童部长、杨部长都在这里当过董事长，王岐山在这里当过副董事长，我是在王岐山担任副董事长的时候担任总经理，后来我又担任了董事长。

    80年代我们的老前辈，他们开发的比例占全国的20%，这些房子都是保障房，20几年过去了，当年的房子都破旧了，这是中房呼和浩特团结小区的现状(PPT)。当年那是最好的小区，我跟他们说现在是最差的，这就是现状。当时是四层、五层、六层，不加电梯没有停车位，没有外墙保温，还都是小户型，老百姓住不下，就在两栋楼之间搭棚子叫凉房，现在这些棚子都搭了有25年了，成了棚户区了。这些房子虽然破烂了，但是位置可都是好的地点，你想想25年前建房子的时候别人都没建，建的全在市中心，相当于在北京的王府井、长安街这样的位置，这才是真正的地王。能不能用黄金地段实现老人养老居住在城市中心的梦想啊，那下一步就要看旧区改造。旧区改造我也下了很大的心力，由我担任董事长的基金已经成为全国第一支保障房投资基金，先投了昆明市中心的老城改造中去了。一方面是保障房，一方面要拿出来一定的比例，一般是10—15%来做老年社区，这样老年人就可以住在市中心了，房子也不贵，因为本来我们这些老住户也已经老了，都已经是25年前的房改房了。为了这么做，我也组织了基金，也号召一些机构参与。因为这些项目都在中房手里，而惠力基金有优先权。

    我们选择这样的地方建养老社区，才能够给老人找到一个最佳的养老的地方，这里周边商业设施成熟，医疗条件良好，房价也不会太贵。除此之外，我要谈的第二个方面就是关于用金融创新实现以房养老，就是倒按揭反向抵押贷款。