2026年5月28日，国务院发布《城市更新“十五五”规划》。规划明确指出，城市是现代化建设的重要载体，也是人民幸福生活的重要空间。这既是对近年来高质量推进城市更新工作总体要求的进一步落实，也为下一阶段工作指明了方向。本报告将对此进行系统分析。

  一、总体方向：城市更新成为“十五五”时期人民城市建设的重要抓手

  国务院印发的《城市更新“十五五”规划》，在推进现代化人民城市建设过程中，突出强调了城市更新的重要作用。本轮规划在传统更新内容之外，特别提出要“建立可持续的城市更新体制机制和政策法规”。“十四五”期间，各地在城市更新方面积累了诸多优秀案例和可示范模式，在此基础上，“十五五”将成为体制机制和政策法规更加健全、体系化推进的关键时期。

  二、房地产领域：三大方向释放积极信号

  从房地产角度看，本次规划明确了三方面与行业高度相关的内容，分别是更大力度支持盘活存量土地、建立房屋全生命周期的安全管理制度，以及明确“好房子”的建设改造工作。当前存量土地盘活力度亟需加大，“更大力度”意味着政策层面将进一步倾斜，金融财税政策也将持续跟进，此前专项债在盘活存量土地方面已有部分财税支持。房屋体检已作为基础工作积极推进，为房屋全生命周期安全管理制度落地创造了良好基础。与此同时，结合当前老旧小区和危旧房改造，“好房子”标准也在逐步落实。总体来看，房地产应成为城市更新的重要板块，既要做好房屋及土地的盘活更新，也需在政策层面持续获得支持。

  三、定量指标：10项指标展现扩容提质导向

  规划列出了10个主要定量指标，为相关工作提供了明确依据。其中，城镇危旧房改造套数从“十四五”的25万套提升至50万套，实现翻倍增长，将带动房屋体检等配套工作加速推进；城中村改造数量与“十四五”基本持平，维持在4000个左右，改造规模依旧庞大，建议结合房票等工具优化工作模式；城市地下管网改造长度提升幅度明显，体现了城市安全导向，尤其可与危旧房改造中的管网更新同步推进。总体来看，“十五五”城市更新的各项指标展现出明显的扩容提质导向。

  四、消费升级：城市更新与扩大内需深度融合

  规划明确提出推动消费基础设施改造升级，并鼓励发展首发经济、银发经济、冰雪经济、低空经济、赛事经济、体验经济等新业态。目前，消费基础设施REITs的发行已有效盘活了一批存量资产。通过引入新业态，城市更新能够在细分领域为国家扩大内需发挥积极作用，助力培育新型消费模式。

  五、治理能力：数字化赋能城市更新治理水平提升

  规划在提升城市治理能力方面，既延续了传统做法，也引入了新机制，例如探索居委会、业委会、物业企业之间的协调运行模式，各地已在积极推进。同时，城市治理正向智慧化、精细化迈进，规划提出推动区块链技术赋能住房交易、产权登记等环节，这为运用数字化和人工智能技术提升城市更新管理水平提供了良好契机。

  六、资金保障：财政、金融、社会资本三路并进

  “钱从哪里来”是城市更新的关键问题。规划明确了三大资金来源：财政、金融和社会资本。财政支持方面，包括中央财政奖励、地方专项债、地方财政其他资金投入及税费减免，体系较为完善。金融支持方面，针对风险可控、商业可持续的项目，市场化融资模式清晰，涵盖综合开发、银团贷款、项目投资等。特别值得关注的是，规划提出“探索金融支持城镇老旧住房更新、原拆原建的有效举措”，意味着将在传统个人住房贷款基础上培育新的住房金融支持方式。社会资本方面，REITs在商业办公、保租房等领域已发挥良好的盘活作用，此外还有更灵活的资产证券化产品及公司债券等工具。各地应积极用足用好这些政策，资金落实到位是加快推进城市更新的重要支撑。

上海易居房地产研究院副院长 严跃进