【克而瑞长租研究】

  2026年1月12日，华润有巢REIT成功扩募上市。作为首单非定向扩募公募REITs，它既是公募REITs盘活存量租赁住房资产的生动实践，有利验证了市场化运营模式下优异的现金流创造与价值增长能力，更体现了资本市场对华润有巢资产质量、运营能力及资产管理水平的高度认可。

  “首单”创新落地不仅是公募REITs市场发展的关键一步，也为行业提供了从“投融建管退”商业闭环到“服务大国民生、实现质量增长”可持续发展目标的完整范本。

  图：华润有巢REIT扩募上市仪式现场

  PART 01

  优质资产内核

  区位红利、合规性与稳定现金流

  华润有巢REIT扩募资产标的有巢上海马桥项目，凭借突出的区位红利、明确的合规属性与稳健的市场表现，成为扩募成功的坚实基础。

  1.区位红利，产业人口集聚租赁需求旺盛

  有巢上海马桥项目位于上海马桥人工智能创新试验区内，毗邻大零号湾科技创新策源功能区、闵行经济技术开发区、莘庄工业区、松江经济技术开发区等产业园区。区域新兴产业蓬勃发展，大量产业工人和一线劳动者集聚，人才安居的租住需求旺盛。

  2.保租房示范项目，品质过硬合规优势显著

  项目是上海市保障性租赁住房示范项目，已获得“上海市人才安居工程项目”、“闵行区首批人才驿站试点项目”、“闵行区保障性租赁住房项目”等多项认定。在土地性质、建设标准、租金定价等方面完全符合政策要求，从根源上确保合规安全性，构筑了长期稳定的市场竞争力。

  图：有巢马桥项目实拍

  3.市场表现稳健，出租率持续提升

  市场表现方面，项目展现出强劲的运营韧性与市场接纳度。截至2025年6月末出租率达96%，而据CRIC长租数据系统监测，截止2025年末出租率进一步攀升至98.8%，稳定的出租率为基金带来了持续可靠的现金流支撑。

  PART 02

  金融创新设计

  扩募机制，兼顾多方利益彰显信心

  华润有巢REIT扩募的机制设计凸显创新性与专业性，实现了投资者利益、市场稳定与长期发展的有机平衡。

  本次扩募创新地采用向原持有人配售（非定向扩募）模式，在制度设计上充分保障原持有人权益，有效强化了投资者黏性，为后续资本运作积累了坚实信任。配售价格2.53元/份，可配售份额数量4.5亿份。发售获原持有人积极响应，最终认购比例高达99.51%，最终募集资金总额约11.329亿元（不含募集期利息），充分彰显了投资者对项目价值的高度认可。

  扩募募集资金扣除相关预留费用后，全额用于收购华润有巢旗下优质资产上海马桥项目。收购完成后，华夏基金华润有巢REIT底层资产实现上海三大核心产业集聚区全覆盖，资产结构进一步优化，长期投资价值显著提升。

  PART 03

  专业协同赋能

  运营与管理双轮驱动资产价值提升

  专业的资产运营与管理协同发力，是华润有巢REIT实现资产价值提升、达成社会效益与经济效益统一的关键。

  1.管理机制：以专业能力护航资产价值

  华夏基金作为基金管理人，在管公募REITs19只，公募REITs管理规模市场领先，在公募REITs领域积淀了深厚投研实力、成熟管理经验及全流程风控体系。自基金设立以来，华夏基金便组建专属专业团队，严格依规开展底层资产运营、信息披露等核心工作，切实保障持有人合法权益。

  华润有巢作为原始权益人及运营管理机构，构建多维运营体系，通过专项营销、多元招租、社群运营及安全督导等举措，稳固资产高出租率与服务品质，实现资产价值稳步提升。

  图：华润有巢多维运营体系示意图

  2.运营体系：精细化服务与智慧科技提升资产竞争力

  产品打造方面，华润有巢以租客需求为核心，马桥项目规划了2475间租赁住房与1855平方米配套商业，形成了“一张床”、“一间房”、“一套房”的全周期产品体系。

  图：华润有巢马桥项目样板间实拍

  社区运营方面，项目联合马桥镇政府打造15分钟“社区生活圈”，引入13家共建单位，提供政务办理、医疗健康、日常餐饮等一站式服务；润苑社区共治委员会定期组织超50场社群活动，让租客的业余生活丰富多彩；创新“租赁社区+党建阵地”模式，党员带头成为社区KOL，与租客共同参与社区治理，落地“美好租住生活”模式。

  图：华润有巢马桥项目共享公区实拍

  智慧服务方面，项目引入“3i智慧型科技社区体系”，其中智慧硬件层面，项目全面应用智能门锁、智能水电表、24h安防系统及人脸识别技术；智慧软件层面，租户可通过“有巢公寓”APP实现房源申请、签约、报修等全流程无纸化操作。通过智慧软硬件的数字化技术与精细化运营，项目实现了全方位的生活场景智能化升级。

  PART 04

  行业价值

  资产良性循环，引领行业高质量发展

  华润有巢 REIT 扩募上市的成功实践，更为租赁住房行业带来了深远的示范效应、多层面的价值导向。

  为存量资产提供退出与盘活路径

  它证明了通过专业化运营和合规性改造，存量租赁住房能够转化为标准化的金融资产，实现了从“重资产沉淀”到“资本良性循环”的跨越，为行业提供了可复制的盘活范本。

  为资本市场提供优质配置选项

  在优质资产稀缺的背景下，华润有巢REIT这类兼具稳定现金分派、政策支持及民生价值的REITs产品，吸引力日益凸显，为资本市场提供了优质的资产配置选项。

  推动行业竞争范式向“全能型”转变

  华润有巢REIT扩募完成，也预示着行业竞争将转向涵盖“资产获取与培育、精细化运营、资本运作与退出”的综合能力比拼，资源将进一步向具备“投融建管退”全周期能力的平台型企业集中。

  驱动行业聚焦“产品与服务”本质

  促使行业更加聚焦于资产长期价值与租客真实体验，驱动产品力与服务力的持续迭代，推动行业高质量发展。

  结语

  作为境内首单由市场化机构运营的租赁住房REITs，华润有巢REIT此次成功扩募上市，是其构建租住领域“资产与资本循环”平台战略的重大突破。这不仅为践行“服务大国民生、助力住有所居”的企业使命提供了可持续的资本解决方案，也为租赁住房行业探索资产价值长期增长路径提供了关键的模式参考。

  未来，随着租赁住房REITs市场的持续深化与扩容，更专业、更透明、更注重长期价值的租赁住房资产金融生态正在加速形成，为中国租赁住房行业的高质量发展注入强劲动力。