10月16日，北京二环祈年大街地块正式挂牌出让。将于11月19日开拍，起始价19.5亿元，折合楼面价7.8万元/平方米。

  这宗地块在10月11日下午17时预申请截止，次日从用地预申请列表中移除。正当市场以为其正式下线时，不料杀了个回马枪又挂出来。

  在正式挂牌之前5天，相关业内人士表示，10月11日，祈年大街地块预申请最少两家企业报名，由于其他原因，报名后地块未能如期被激活。

  在这持续等待的5天中，10月14日，北京市规划和自然资源委员会发布了一份《关于东城区祈年大街路西危改工程士地一级开发项目 4、5号地供地项目“多规合一”协同平台审核意见的函的补充说明》。

  这份地“补充说明”提到：0127-0202地块应严格遵循北京老城风貌、传统四合院形态及文物保护等要求进行建设，以优化片区街巷肌理，落实老城高质量发展。禁止通过高低配的方式建造别墅及私家庄园“别墅及私家庄园”定义以国家或本市出台的文件要求为准。

  祈年大街地块由4个子地块组成，沿祈年大街呈南北排列，占地2.28万平方米，规划地上建面2.5万平方米，整体容积率为1.1。

  具体来看，0201地块、0203地块、0204地块这三幅子地块限高18米；0202地块限高3.3米，并要求整院售卖，由于地块限高条件，业内预测可能打造四合院形式产品。

  对于此次发布的“补充说明”，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，文件明确0127-0202地块应严格遵循北京老城风貌、传统四合院形态及文物保护等要求进行建设，并禁止通过高低配方式建设别墅及私家庄园。

  即便0202地块限高仅3.3米，具备打造低密度高端住宅的先天条件，但不能通过现代别墅化设计“打擦边球”，如地下挖潜、局部拔高、私享花园围合等方式营造“类别墅”私密感。别墅类产品往往伴随高墙、封闭、绿地私有化，这与老城“胡同—四合院—街巷”公共性肌理相悖。通过禁止私家庄园、禁止高低配，实质是防止社会资本将历史空间“圈地化”。

  合硕机构首席分析师郭毅表示，祈年大街地块将考验拿地房企的开发能力。首先，祈年大街地块文化属性强，需要开发商对购房人群的生活与社交方式、文化与圈层需求做非常深入的研究，才能量身定制与之匹配的好产品；其次，地块本身分为4宗小地块，较为零散，对生活方式、社交场景的打造和楼栋排布提出了更高要求；第三，地块将打造四合院，这一方面要求开发商对北京传统居住文化有着更深刻的理解，另外如果产品不够亮眼，势必会影响去化速度和价格实现度。

  祈年大街地块由国瑞置地进行一级土地开发，原为国瑞城旧址。根据已披露信息，祈年大街地块起拍价格19.5亿元，折合楼面价7.8万元/平方米，仅次于海淀区中海树村地块起始楼面价8万元/平米，单价高昂。

  近5年来东城区仅成交了一宗住宅用地，即2024年7月由河北鑫界以3.375亿元竞得的金鱼池地块，住宅建筑面积仅有1700平方米，但拍卖溢价率高达到25%。

  祈年大街地块范围北至珍贝大厦、西至金鱼池电话局、金台书院、金鱼池东区、南至规划交通设施用地、东至祈年大街。

  沿着祈年大街南行，就到了天坛公园北门，地块与天坛公园北门之间隔着一条天坛路和规划交通设施用地，因此与天坛公园门口的游人有所隔离。北边是前门大街，距离天安门只有2公里。

  其价值就蕴含在这些不可复制的硬核资源里。