朱中一： 房地产业的转型与养老地产的发展

中国房地产业协会副会长  朱中一

各位嘉宾大家上午好！

    今天我想讲一下房地产转型与养老地产的发展，我昨天讲了我们国家的房地产业特别是住宅产业进入了实质性的快速发展阶段，现在确确实实面临转型的阶段，而且现在是转型和调整的关键时期，而咱们的非住宅地产，包括商业地产、旅游地产、老年地产业确实面临着发展的机遇，我想从宏观方面讲，为什么现在处于这么一个转型和发展阶段。

    第一，房地产为什么要必须转型和怎么样转型？

    为什么转型？我想分析一下房地产业十几年以来，为什么能够得到快速发展。这个问题必须要在思路上考虑清晰一点。咱们房地产业的快速发展是从1998年住房制度改革以后发展的，而且客观上来说，这十几年来快速发展是有很多原因的，既有市场需求方面的原因，另外也有政策环境方面的原因。从市场的供求关系来看，我觉得有三个深层次的原因促进了房地产业的快速发展。

    1、消费结构的升级。

    在住房制度改革以前，特别是刚改革开放的时候，住房严重短缺，1978年的时候深圳的人均住房面积只有6.7平方米，那个时候住房相当短缺。进入2000年以后，随着人们消费结构的升级，也就是说在人们的吃和穿解决以后，自然而然的要解决住和行的问题，再加上中国老百姓对住房情有独钟，所以消费升级是一个很自然而然的现象。所以不光是住房得到了快速发展，汽车工业也得到了快速发展，特别是小汽车进入家庭，这是事物发展的最根本的原因，也就是内因在起作用。所以，这一点是大家必须要明白的，而且当时讲十六大也好，十七大也好，当时我们讲咱们国家的主要矛盾是人们日益增长的经济问题需要和落后的生产力之间的矛盾，这种矛盾也决定了这种需求是旺盛的。

    2、城镇化的快速发展。

    在前十年城镇化基本上以每年增加1个百分点的速度在发展，尽管“十一五”期间国家制定的发展规划是每年增加0.8个百分点，后来的统计是0.9个百分点，但是到人口普查的时候，调整数字以后实际上每年增加1个百分点，那么城镇化的快速发展必然要求咱们的房地产提供给新增加人口的住房问题。这是房地产得以快速发展的第二个内因。

    3、经济的高速发展。

    在前十年除了个别年份咱们的GDP的增长率是8%以外，大多数是10%以上，而地方政府GDP年均增长率更高，经济的高速发展必然和房地产的高速发展相辅相成，因为经济建设除了老百姓以外，还要有各种各样的生产场所、加工场所，就必然会快速发展。前十年当时的GDP总量，2000年的时候大概是第七位左右，后来到第五位，然后是第四位，然后进到了第三位，到2010年进到了第二位，咱们经济的高速增长必然跟房地产相辅相成。所以，我觉得这是前十年房地产得以快速发展的最根本的内因，也就是它的动力。