政策层面的外部条件

    另外，从政策层面来讲，就是说从外部的条件来讲。

    1、最重要的条件是咱们进行了住房制度改革，特别是1998年咱们取消了福利房的分配，推向了市场化方向。当然，在推进过程当中，市场的力度大了一点，保障的工作滞后了一点，另当别论。但是不管怎么说，住房制度的改革给老百姓的需求在政策上给予了支持，然后是老百姓自主的需求得到了体现。正因为住房制度的改革，从1978年人均住房6点几平米，到2010年的时候，人均住房面积30平米。

    2、房地产的发展离不开土地政策的支持，离不开金融的支持。从土地政策上来讲，我们进行了土地使用制度的改革，除了个别年份，比如像2003年为了调控房地产的投资机构，提出了严控土地闸门、信贷闸门以外，从多数年份来说，或者说从前十年的总体情况来说，我们的土地保证了房地产业的发展，而且也保证了城镇化的快速发展。否则的话不可能像现在这样的情况，土地的政策从前十年来看支持和保证了房地产的发展，除了个别年份严控土地闸门以外。

    3、信贷金融政策也是这样，因为房地产离不开这方面的支持。前十年咱们总体上来讲财政金融、信贷对房地产有很大的支持，因为大家都看好房地产信贷是优质信贷，所以不管是银行也好，对企业的开发贷款也好，对个人的按揭贷款也好基本上量都在增加，基本上都保证了。而且从某些年份来讲，像2008年以后，由于宽松的货币政策，从某种意义上还推高了房地产，有资金上面的支持。

    内因从本身的动力有三个方面，外部政策环境也有三个方面。由于这些原因使我们国家前十年房地产业得到了快速发展，就是业内人士讲的黄金十年，黄金十年怎么来的，是由于内因外因沟通推动而来的。从这六个方面咱们分析一下后十年的变化，一分析自然而然就得出一个结论，就是我们必须要调整发展。

    1、从消费结构来看，我们经过了前十年的快速发展以后，原来住房严重短缺的矛盾基本上缓和了。基本保障这块儿人均平米数也提高了，没有房住的老百姓基本上很少了，或者说没有了。十六大、十七大提出来人们日益增长的物质文化需求和生产力之间的矛盾，这个矛盾有的时候有的地方还存在，比如说房地产生产力科技水平还不是很高，但是另一个矛盾显现的是人们日益增长的消费欲望的提升和资源、能源、环境、运输的矛盾凸显了，房子越盖越大，有的人有了两套还想要第三套，有的人还想投资，有的人还想炒作，这种问题出现了。我前一段时间到张家港的江阴，我到那儿问了住房的基本情况，我一问张家港市老百姓住房基本上两套多了，我当时很直率的说，在这种情况下房地产怎么发展？当然，有一些需要保障的还要加强，高端的还要满足。我觉得这是一个很大的问题，就是供需矛盾的第一个问题。

    2、城镇化，城镇化的发展毫无疑问，拿发达国家来说，按70%来说，我们今年要做到50%，那么还有20年的时间。城镇化的发展提出来要将符合条件的农民工真正转为城市的正式居民，从这方面来讲需求是大的，再加上旧城改造、城中村的改造，老百姓也有这样的需求。这个量还是很大的，正因为这个量我们的住宅房地产发展空间还是很大的，并不是人家讲的那么悲观。现在人家讲打压房地产，国家实际上不是为了打压房地产，无非是采取了双向调节，抑制了投机这块儿，对基本需求还是支持的。不管怎么说，国家从政策上支持保障性的住房，这个市场就大了，包括住宅市场。今天是老年住区的研讨会，我在其他会上也是这个观点，就是我们一定要分析中国的人口结构变化对房地产需求变化的影响，这是中国特有的问题，其他国家没有这个问题。因为中国从80年代开始，实际上从70年代后半期就推行计划生育了，推行计划生育到现在已经有几十个年头了，就是现在家庭的421结构，家庭的421结构必然会出现两面的独生子女，面对双方的老人，当这个问题凸显的时候，两面老人有房子，小孩子的父母有房子，老人去世了，到那时候房地产市场一定是发展的拐点。所以，人口的发展对房地产的影响是大的。城镇化发展过程中，人口的变化，发展的加快，房地产市场已经不像很多专家讲的城镇化在发展，房地产也在发展，不是这样的情况，这个问题一定要清楚。

    3、经济结构的调整。经济结构的调整讲了好几年，经济结构的调整也是一种必然的调整，为什么？前十年经济的高速发展，经济总量从6、7名到第2名，我们国人肯定很自豪，现在我们的经济总量超过日本，人均的GDP还在后面，但是不管怎么样，经济总量到第2位还是应该高兴的。但是在经济大发展的同时，给我们带来的另一个问题就是资源、能源的高消耗和环境的污染。而我们今后资源和能源、环境是承受不了这种发展的。像现在很多地方靠卖地，卖的差不多了那后人怎么办？房子盖了50年、70年，怎么发展。我在海南老讲这个问题，海南建设部当时是大家搞开发，好多地方卖地都卖的差不多了，建设国际旅游岛是到2020年呀，现在把地卖的差不多了，那后人怎么办呢？所以，国家必然要转型，这是一个没有办法的办法，你不转型也得转型，不是一种口号。再加上我们国家现在GDP的发展，在“十二五”期间要控制在7—8%之间，也是为了转型，经济的转型必然要求房地产也得转型。再加上现在客观上人均住房面积、城镇化面积已经到了30平米，你再怎么发展不可能像以前那样的发展。另外，随着国家产业结构的调整，由于国家对商业、服务业、旅游业的支持，以及对老年产业和事业的支持，这些也要发展，这也牵扯到房地产业的调整。