内因方面转变调整

    这是从需求方面、内因方面需要转变的调整。现在政策环境也在调整。

    1、住房政策的调整。由前十年偏市场化的改革导向，现在调整为要以政府保障为主，以市场供应为主体，满足多层次需要的住房体系。蛋糕咱们已经看的很清楚了，“十二五”期间，规划3600万套，这里面商品住房是加在里面的。这个政策的变化导致了蛋糕的重新切块儿。

    2、土地政策的调整。土地政策包括土地管理法的提出，包括土地招拍挂提出完善，就是要逐步摆脱过去讲的地方依赖土地采购的问题，将来要完善招拍挂制度，逐步的减少地方财政对土地财政的需要。

    3、国有土地的出售，以及补偿条例的出台，是给今后的用地带来了困难。现在有的城市这个条例出台以后真的很难，将来对农村的土地政策，将来肯定对农民的权利也有保障，征地的难度也就大了。从某种程度上来讲，更加要强调珍惜每一寸土地，所以土地的供应比以前肯定是难度更大。

    4、财政政策。前十年基本上财政保证了房地产的发展，而且从某种意义上来讲，银行看好房地产贷款，他乐意贷，现在情况变了，由于世界金融危机的影响，由于现在的房价还处于高位，现在大家都在讲房地产的风险问题、泡沫问题，银行越来越收紧。另外，我们也觉得房地产金融制度的创新，因为其他的发达国家银行贷款是一部分，大量是用信托、创新。但是我们看到创新的难度比较大。

    5、至于税收问题是一个系统工程，比如说房地产税的问题，就涉及到房屋的普查资料的问题，对房地产价格评估的问题，甚至涉及到土地关系问题，还涉及到了中央财政和地方财政财权的划分问题。从国家来说想推行房地产税，主要是为了让地方政府有一个稳定的财政收入，这跟土地出让金有关系。从目前来说，大家议论房产税，是不是要考虑抑制投机投资性的问题来降低房价，就是这两个目标还不完全一致，至于实施当中的难度就会更大。其他的住房问题就更复杂了，所以咱们从宏观上来分析，前十年、后十年不管是需求的变化，还是政策的变化，都发生了很大的变化，所以我们必须要转型的，如果说微观上中央的政策还有这个想法、那个想法，我觉得很自然。但是从宏观上，我还是这样讲，咱们是大道理管小道理，你一定要从宏观上把握住以后，你可能会认为中央的调控方向还是正确的，至于调控的措施，比如说现在的限购、限价我觉得还是正常的，将来制度的设计可能还要更多的通过税收来调节。但是我觉得大道理管小道理是必须要管的，这是我讲为什么要转型这个问题。

    至于怎么转型的问题，我就稍微讲简单一点。

    1、作为房地产企业一定要做好区域定位。过去比较多的关注于大城市，关注于一线城市，将来肯定要关注二、三线城市。

    2、住房业态的分析。过去大家关注住宅地产，因为回报也快。今后住宅地产还是要是发展，住宅地产不是不发展，而是双向调节。而且住宅市场还是房地产里的一块儿巨大的蛋糕，这个蛋糕里面分了保障和市场，市场这一块儿相应要减少，但是住宅还是最大的蛋糕，商业地产、旅游地产、老年地产发展的空间更大一点，但是即使发展空间大一点，大家千万要注意每一个业态都有总量基本平衡，结构基本合理的问题，它不可能无限发展的。比如像商业，最近上海也开过会，我老讲这个事情，像上海、杭州商业那么发达，下一步商业地产怎么发展呢？现在中西部地区很热，当然有他客观的需求，因为过去商业不发达，中西部地区很热，跟当地的消费能力、消费水平能不能适应，跟相关的产业能不能适应，所以这里也有一个度的问题。

    3、拓宽融资渠道，过分依赖于银行贷款将来要逐步的减少。那么怎么拓宽融资渠道，包括信托的问题、债券的问题、基金的问题等等。

    4、一定要坚持绿色发展，适应住宅产业化的要求。一定要推行精细化管理和品牌化经营，来降低成本，确实要调整到合理的范围，刚才古会长的话代表了很大一部分老同志或者社会一般老百姓的心声，咱们也要考虑到社会的承载能力的问题。

    5、拓宽房地产开发经营和销售模式。

    6、必须要清醒地认识到，由于整个的转型我们的企业必然面临着优胜劣汰和兼并重组的问题，这是市场不可避免的。本来在08年调控的时候就面临这一条，但是08年救市了，这个问题就掩盖起来了。转型发展问题，将来怎么样通过合作开发等等方式，来解决兼并重组的问题，这是不可避免的。

    咱们为了应对人口的老龄化问题，苗会长也讲了，我们成立了老年住区委员会，基本的业务范围有几条。一是借鉴境外开发建设老年住区的标准和规范和经验，政府和行业主管部门提出建设老年住区的标准，提供优秀的设计图集和技术支持；二是 运用协会专家委员会结构方面的资源，抓好新建老年住区的市场推广，引导开发老年宜居住区和代替新型住宅，鼓励家庭成员和老年人共同生活。同时，对既然有关老年住区的项目改造完善提出指导性的意见和技术支持；三是为老龄委和有关单位，争取政府在信贷、投资、税费、土地医疗等方面的支持，完善老年住区的制度建设，促进老年住区等社会养老事业的发展；四是借鉴市场经验，发达国家已经实行的以房养老、异地养老、房屋置换等方面的经验，探索以住房资产、金融资产合理配置与价值转换，提升老年人的生活质量，促进房产的合理流通；五是定期发布信息，为会员单位和有关单位进行专业化的沟通；六是组织经验交流；七是搞一些展览；八是加强和国内外同行的交流。