周朝辉（化名）是一家年产值千万元级建筑工程企业负责人，近两年，国内房地产行业进入深度调整周期，房企回款能力持续走弱，下游建筑、建材企业现款回款难度大幅提升。为最大限度保住应收账款、避免全额坏账，他的企业被迫承接多笔工抵房产、车位等抵债资产，最终深陷资产处置难、变现大幅亏损的双重困局，这也是当下众多供应链企业的共同困境。

  “对工程乙方而言，不接受工抵房，工程款往往拖延半年、一年甚至长期悬置。当前市场环境下，多数施工企业只能被动接受部分工程款以工抵房方式结算。”周朝辉坦言。

  这一被动承压的行业困境并非中小施工企业独有。伴随楼市调整持续深化，地产上下游资金链承压持续传导至供应链端，东方雨虹、帝欧家居、凯伦股份等多家头部建材上市公司，均大规模纳入工抵房及各类抵债资产。

  工抵房诞生之初，本是房企化解短期债务、缓解上下游回款压力的重要兜底方式，也是供应链企业对冲大额应收账款坏账风险的无奈补救手段，但在实际落地操作中，却普遍沦为折价高、去化慢、过户难、风险高的行业“烫手山芋”。

  记者实地走访调研、梳理上市公司公告及行业数据发现，绝大多数建筑、建材企业为规避大额账款彻底坏账的风险，不得不被动接受房企以房抵债的结算方式，随之而来的便是资产大幅缩水、变现周期漫长、产权与合规手续受阻等多重难题。尤其对资金体量庞大、财务披露严格的上市企业而言，工抵房衍生的资产减值、处置亏损动辄数千万元，已然成为全年营收承压、利润大幅下滑的核心拖累变量。

  针对愈演愈烈的“工抵房”市场乱象，国内多地政府精准施策、密集出台专项监管细则，从网签备案流程、销售资金闭环监管、交易规范、价格管控等多个维度全面整治行业乱象，推动工抵房交易走向透明化、标准化、合法化，在化解房企债务风险、保障上下游供应链企业合法权益、稳定房地产市场整体秩序三者之间精准寻求平衡。

  业内权威专家同步呼吁，要持续强化工抵房全流程闭环监管，严格落实商品房“一房一价、明码标价”核心制度，坚决严防企业为快速回款无序折价抛售，进而扰动区域楼市价格体系。

  建工企业

  被迫接受“工抵房”

  “承接工抵房从来都不是企业的主动选择，而是为保住基本回款、减少坏账损失的无奈妥协。”深耕建筑工程行业多年，周朝辉亲身见证了“工抵房”业态从无到有、快速蔓延的全过程。

  据其回忆，2024年之前国内楼市行情整体稳健，房企销售回款顺畅、现金流充足，工程结算以现款为主，工抵房几乎没有出现的场景。自2024年至2025年，楼市持续深度调整、整体走弱，房企销售回款受阻、现金流普遍承压，以房抵债逐步成为房地产行业工程结算的普遍方式。

  从行业实操来看，工抵结算比例随房企资质、项目规模浮动。周朝辉企业目前工抵回款占总回款比例约5%，上亿元级总包项目占比可达5%—10%。其中，与央企、国企房企合作项目的抵债比例相对可控，民营出险房企的工抵占比普遍更高，最终比例由甲乙双方协商确定。以其承接的500万元工程项目为例，本次工抵结算金额15万元，占比约3%。

  资产大幅折价是工抵结算最核心的痛点。周朝辉介绍，房企以惠州3个车位抵扣项目尾款，账面评估总价15万元、单车位估值5万元，但二级市场实际成交价格仅4万—4.2万元/个。若企业急于回款快速变现，3个车位整体售价仅7万—8万元，直接造成近半数账款缩水，利润被大幅侵蚀。

  漫长的资产去化周期进一步加剧了中小建筑企业的现金流压力。目前该公司接收的3个抵债车位仅成功售出2个，剩余资产持续占用企业流动资金。从全行业普遍情况来看，工抵类资产从正式接收、挂牌推广、客户磋商到最终成交回款，短则两三个月，长则可达1—2年。为加速资金回笼、盘活沉淀资产，多数企业只能委托专业房产中介代为销售，额外产生的中介服务费、推广成本，进一步压缩了本就微薄的项目利润，持续加重企业经营负担。

  中小建筑企业面临的折价亏损、去化困难等困境，在资金规模更大、抵债金额更高的头部建材上市公司身上表现得更为突出，出现大额资产抵债、高额年度减值计提、巨额资产处置亏损的情况。

  防水龙头东方雨虹2025年上半年披露，通过接收房企住宅、商铺、写字楼、车位及股权等资产抵债，化解账面价值8.39亿元的应收账款。其中，与绿地集团及其关联方的抵债合作规模最大，涵盖北京绿地云景中心4套商铺、63套办公用房、218个车位，并通过多方债权转让、购房款抵扣方式处置昌平绿地慧谷中心项目债务。但受资产折价、去化成本影响，该批抵债资产最终形成高达5592万元的资产处置损失。

  陶瓷卫浴龙头帝欧水华同样深陷工抵减值泥潭。今年3月公司公告显示，其接收多家头部房企现房、期房、公寓、车位等资产抵债，抵债资产总额1.61亿元，对应抵偿货款1.55亿元，合作主体涵盖万科、龙湖、保利、富力等知名房企。其中万科系项目抵债金额最高，达6888万元，房源覆盖鞍山、成都、武汉、佛山等多城；龙湖、富力抵债金额分别为2857万元、1612万元。仅一月后，欧帝水华披露，账面5.21亿元工抵资产中，减值规模达1.63亿元，当期计提减值损失2774.29万元，对当期业绩形成明显冲击。

  主营新型建筑防水材料研发、生产与销售的凯伦股份也深陷工抵资产困局，业绩受到明显冲击。公司2023年年报数据显示，当年合作房地产客户以房抵债的资产金额高达3.23亿元；为真实反映资产价值、规避后续经营风险，公司在2024年针对该批抵债房产计提了1.53亿元的大额资产减值准备，高额的资产折损直接拖累了公司2024年度整体业绩表现。

  条款缺失、手续梗阻

  加剧企业风险

  在工抵结算日趋常态化的行业背景下，各类不规范乱象持续滋生，大幅加重了上下游供应链企业的经营风险与资金压力。

  周朝辉坦言，当下不少房企存在典型的“事后强制抵债”违规操作：在项目招投标、合同签订的前期阶段，刻意回避、闭口不提工抵结算相关条款，待工程全面完工、验收合格进入最终结算环节后，单方面强制要求施工企业接受以房抵款模式，让施工企业毫无预判空间，只能被动承受资产贬值风险。

  行业从业者普遍呼吁监管层面出台硬性规范，要求房企在招投标及签约阶段，提前明确工抵结算比例、规则与处置方式。“条款前置后，我们可在报价阶段预留风险溢价，对冲后续资产贬值、变现亏损，从源头守住企业合理利润。”周朝辉解释。

  而过户受阻、税务瑕疵、手续不全等合规难题，让更多企业直接拒绝工抵结算。河南某建筑工程公司项目经理刘莎（化名）告诉记者，公司层面坚决不承接工抵房，仅个别一线工人曾私下接收抵债房源。

  据其介绍，当地某房企曾拿出3套优质住宅用于抵扣项目工程尾款，单套房源市场价值约60万元。公司经过审慎评估后，研判房源手续存在潜在风险、变现难度大，最终拒绝承接，该部分抵债房源最终由项目施工工人个人承接。“产权清晰、手续完备、无纠纷的合规工抵房，企业并不排斥，也是正常的债务处置方式。但现实中，绝大多数抵债房源存在税务发票缺失、审批手续不完善、无法正常完成网签备案和产权过户等问题，后续法律纠纷、资产贬值风险极高。”刘莎直言。

  业内直言，承接工抵房本质是企业被动讨债、止损保本的无奈选择。当前多数房企资金链紧张，部分企业以工抵房为缓兵之计拖延付款；对出险房企而言，房产已是仅剩的可执行资产，若施工、建材企业拒绝抵债，大概率面临账款全额坏账、血本无归的结局。

  “在当前低迷的市场环境下，愿意主动拿出房源抵债、结清欠款的房企，已经是履约意愿和信用相对较好的市场主体。更多房企直接以各种理由无限期拖延、恶意拖欠工程款和材料款，长期占用供应链企业资金，直接拖垮大量上下游中小企业的现金流。”刘莎坦言，尽管国家近年来持续出台工程款清欠、优化营商环境、保障中小企业账款回收等利好政策，但政策落地至地方执行层面仍存在明显温差，中小建筑、建材企业的回款维权依旧困难重重。

  监管加码

  规范“工抵房”秩序

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，“工抵房”集中爆发的核心原因，是楼市销售放缓、房企资金链严重失衡。房企在拿地、建设阶段沉淀巨额成本，终端销售回款不及预期后，现金流快速枯竭，只能通过以房抵债方式对冲债务、维持运转。

  但建筑、建材企业存在刚性支出，需按时兑付工人工资、材料采购款项，因此接收抵债房产后，普遍选择折价快速变现回笼资金。集中低价抛售虽缓解了房企债务压力，但也造成区域房价非理性下行，扰乱市场修复节奏，拖累楼市企稳回暖。

  与此同时，当前工抵房市场已经出现明显的业态异化与乱象升级问题。一方面，部分房企为规避前期购房业主的大规模维权，不敢在售楼处公开降价促销，转而假借“工抵房”的名义变相低价走量，该类房源并非真实债务抵偿，属于虚假工抵房源，严重扰乱区域真实房价体系。另一方面，市场中多数真实工抵房源并未完成实质性产权过户，资产权属仍登记在房企名下，上下游企业找到购房客户后，仍需依托房企完成网签备案，形成“名抵实销”的特殊模式，直接导致楼市库存统计数据失真，干扰行业发展研判与精准调控决策。

  对此，李宇嘉建议，必须严格落实商品房“一房一价、明码标价”监管原则，设置工抵房降价红线。对降价幅度超15%的房源，强制要求重新价格备案，杜绝无序低价内卷，防范工抵房引发区域性价格踩踏，维护楼市平稳运行。

  乱象倒逼监管升级，近期多城密集出台“工抵房”专项管控政策。湖南郴州、广东韶关、江西萍乡、安徽亳州等城市明确，已获预售许可的项目，可将工抵房直接网签至施工、材料供应等债权企业名下，并允许一次合同更名，简化交易流程，破解传统“先抵后售”的烦琐卡点，从源头防范产权模糊、一房多卖等风险。

  各地同时强化销售资金闭环监管，保障供应链权益。湖南郴州7月新政明确，保交楼项目工抵房销售资金，优先全额用于支付工程款、材料款及农民工工资，高效化解上下游债务纠纷。广东韶关亦要求，工抵房销售资金全部纳入监管账户，由监管部门直接拨付至债权企业，杜绝房企挪用资金。

  除此之外，多个城市出台前置审批机制与规模红线，严格严控违规抵债操作。湖北咸宁明确规定，房企以房抵工程款必须提前向住建主管部门报备审批，且抵债商品房总面积不得超过项目批准预售总面积的10%，严禁超额抵债、无序抛售。对于未经审批擅自签订抵债协议、恶意低价抛售房源的房企，当地将采取信用扣分、关停网签备案权限、撤销项目预售许可等严厉惩戒措施。广西北海等多个城市同步跟进强化监管，全方位堵塞监管漏洞，严防工抵房异化为扰乱楼市秩序、引发价格内卷的工具，推动房地产供应链行业规范化、良性化发展。