土地资源价值仍然突出

三、土地资源价值仍然突出

  虽然合生创展在企业运营上存在一定的问题，并且家族化企业运营能力欠佳，但是其土地储备资源价值突出，企业在未来仍然拥有强大的潜力。

1. 市场逐渐回暖，一线城市资源价值突出

  从合生创展的发展模式来看，合生创展将自己定义为“优质资产驱动型发展商”，企业通过在内地深耕城市，依靠核心项目长期开发，从而获得土地增值，这种运营方式已经被众多港资房企实践和证明过，目前在内地房企中，合生创展是最为典型的代表。

  黄金十年中，地价上涨的幅度远远大于房价。合生创展放弃在销售额排行榜上的追求，转而追求附加价值和优质资产驱动。在优质资产驱动的道路上，合生创展与香港老牌地产商长江实业的价值深耕精神不谋而合。合生创展的做法是，在保持适度销售规模下，聚焦珠三角、环渤海和长三角三大核心区域，在核心地段，追求在一定体量规模的项目上，进行价值深耕。

  在这种战略引导下，合生创展在一线城市的土地储备在行业中保持领先地位，其在北京、上海、广州拥有的土地储备合计约1769万平米，在土地储备总值中的比例高达近55%。其3185万平米的土地储备总面积也在房企同行中名列前茅。其中，一线城市地价最为刚性，购买力最为旺盛；因此，在剧烈的市场波动下，其资产质量最值得信赖。同时，部分经济活跃度较高的二线城市，土地储备的含金量也受到投资者的信赖。

  目前各大券商机构普遍认为，近期一线城市土地市场回暖，而合生创展在北京、上海、广州拥有优质且成本较低的土储，相信将是最大受惠者，这也将推动其资产流转加快；企业将2013年目标业绩调高至170亿元，较今年的业绩提高了70亿元，这样间接反映了集团对市场未来的预期较高，由于企业拿地成本较低，平均土地成本仅每平米1700多元，企业今年的利润收益也将十分可观。

  与此同时，合生创展的土地储备资源主要依靠早期通过收购和关联交易获得的大量地块，土地成本较低。这些地块主要位于一线城市，企业通过其兄弟企业和旗下附属子公司交易获得，地块普遍偏大。霄云路8号、京津新城等项目地块体量都较大，合生创展通过这些土地的开发在未来几年可以获得几倍的受益。随着房价的水涨船高，土地储备的升值潜力巨大，尤其是一线城市的地块，由于刚性需求旺盛，房价不断推高。

  以霄云路8号为例，该总建筑面积达71.89万平方米，本期开发建筑面积为20.36万平方米，于2008年开盘，目前依然在销售中。从项目的土地存量来看，土地开发总量仅占项目总建筑面积的28%左右，未达到开发总量的一半。该地块地价为4万每平米，而销售价格平均在每平米80000元，按总建筑面积71.89万方计算，其权益估值在288亿元左右。可以看到，合生创展的霄云路8号地块总价值较拿地时翻了一番，而企业在其他一线城市土地储备均有类似的情况。因此，从企业土地储备的总货值来看，企业仍有大约1500亿左右的货值。合生创展较高的土地货值在未来的销售中将是强有力的保证。

2. 每股净资产价值较高，今年股价飙升

  从财务数据上，我们也能看出合生创展的土地储备的价值十分突出。截止2013年1月，内地香港企业市值最高的为华润置地，达到258亿美元，而合生创展的市值仅35.7亿美元。在同行业中，合生创展的企业总市值处于中下水平，并不十分突出。而合生创展的净资产价值(NAV)却显示了企业的土地储备价值对企业未来收益的上的优势。净资产价值(NAV)是指地产企业土地储备和开发项目在未来销售过程中形成的净现金流折现值并减去负债。这是衡量企业土地储备总量在未来发展中的升值空间。对比香港和内地上市企业2012年底现有储备的预期每股净资产价值来看，在港股中，合生创展排在首位，其每股净资产价值在32.5港元，处于行业领先水平。

  表5：2012年香港上市企业现有土地储备的预期每股净资产价值：

  数据来源：港交所；CRIC研究中心整理

  从企业的股价表现来看，合生创展在港股企业中，股价处于中上游水平，股价在2012年底收盘价为每股12.38港元，高于行业平均水平。根据2013年1月合生创展的股价走势来看，其股价曾在月中一路飙升至17.8港元的最高价，涨幅一度达43.78%，这显示出企业的股价仍然被低估，投资者对企业未来长期发展的看好。由于企业在土地储备上具有独特的优势，拿地成本较低，未来仍有很大的利润空间，随着市场逐渐回暖，一二线城市的改善型需求将开始释放，因此，这对合生创展业绩提升起到很好的作用。