三方面优化促进企业可持续发展

四、三方面优化促进企业可持续发展

  尽管合生创展的土地价值突出，今年业绩增长势头受到普遍看好，但若是希望在未来达成业绩的强势反弹，使企业重新走入可持续发展的轨道，首先在市场方面势必不能遭遇如2011年那样的阻碍，其中最主要的便是国家限购政策的一再从紧；然而进入2012年，国家政策放缓带动全国市场的逐渐回暖，去年年底之前，一线大城市的高端需求更是处于加速释放的阶段，这恰恰契合合生创展多年来始终驻守一线城市，坚持优质地产的经营理念，企业产品的大批量入市带来资金的迅速回收也变得指日可待。但是除此之外，在未来市场被普遍看好的大环境下，合生创展还需要究其自身做出相应的应对策略。

  而从合生创展自身来看，企业需要作出相应的积极改变来进一步迎合全国整体的市场环境，可从拓展拿地方式的选择、优化产品线布局及适当改变企业内部管理模式三个方面，从自身出发改善企业运营状况，从而达到企业的可持续发展。

1. 避免关联交易，拓展拿地新渠道 

  在土地市场公开化的趋势下，合生创展过往的拿地方式已经不支持其可持续发展。土地市场公开化意味着企业拿地行为将受到跟多的社会监督、而非正规购地方式行为将跟多的暴露在阳光之下，无处遁形。所以，合生创展需要通过拓展新渠道来扩大企业的拿地。

  在过去的近10年内，企业的多数地块都是通过家族企业之间的关联交易获得。企业通过关联交易收购地块，收购价格相比原价折价率较高，并且净资产估值折让价格均小于30%的港股平均水平，导致股东的权益价值受损，股票在资本市场上受到质疑，产生对其核心价值的怀疑。另外尽管这种方法的拿地成本较招拍挂拿地低很多，但是可收购的土地资源总量有限，无法做到可持续发展，而且很难受到投资者认可。

  近些年，合生创展已经在拿地方式方面做出优化及改善，近年的拿地基本以招拍挂方式为主，虽然土地成本较原先内部关联交易的方式所拿地块价格高出了不少，但是招拍挂拿地方式的选择优化了企业发展区域的拓展选择，也有助于合生随主流企业拿地方式而得到相对健康的可持续发展。

2. 加码二三线城市，丰富产品线布局

  合生创展需要做出改变优化其产品线的布局。目前，企业拿地的区域十分有限，主要都集中在一线城市，二线城市总量较少。随着限购令和限价令的政策持续，虽然市场处于相对回暖阶段，但合生创展主要以中高端精品化为主的这类房屋销售，风险还是较大的。而且合生创展在一线城市大体量地块上的总投入也较高，在房地产市场尚未完全复苏的态势下，势必影响企业全国范围的销售业绩和资金运作。

  因此，在企业一线城市布局过多，周转率低的现状下，以及行业高周转的大趋势下，企业需要适度在拿地成本较低的二三线城市进行拓展，特别是选择那些经济活跃度较高的二三线城市，其土地储备的含金量也相对较高。别样的布局选择能够帮助合生降低政策风险，通过快速周转改善企业的资金压力。需要适当调整产品线的布局，有利于企业稳定现金流、平衡利润率和周转率。

3. 优化管理机制，助力商业项目运作

  合生创展需要加大商业项目的运作能力，同时也需要改善商业项目相应的人才管理模式。合生创展在北上广等一线城市核心地段已逐渐形成相当规模的商业地产布局，这些商业项目不仅为集团提供了稳定的现金流和合理的资产负债状况，也在未来行业调整深化的前景下，为合生创展保持了稳定的盈利能力水平和风险平滑能力。但目前，合生创展商业项目占集团整体收入少于5%，未来可以通过加大商业运作来提高企业整体收益。

  另外，商业地产对应人才的适当管理也是助力商业地产成功运作、增加商业地产收入的关键因素。商业地产的成功需要人才的积累，就如同企业要成功关键在于用人一样。合生创展管理模式中存在浓烈的家族色彩，企业家族管理层会因为个人管理理念不同与职业经理人产生分歧，进而影响职业经理人行使权力的能力，更甚者彼此产生矛盾而失去企业重要人才，所以，总结过去，合生创展应该保持团队的稳定需要职业经理人的放权，在管理机制的进行适当优化，平衡家族与职业经理人的权利，促进企业人才在商业地产运作方面带来“正能量”。

免责声明