[高力国际]深圳前海 珠三角的“曼哈顿”

  据全球领先的房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示，前海深港现代服务业合作区定位为未来整个珠三角的“曼哈顿”，规划中的前海合作区将侧重区域合作，重点发展高端服务业、发展总部经济，打造区域中心，并作为深化深港合作以及推进国际合作的核心功能区。

  截至2013年7月26日，前海吸引了1,271家企业进驻，平均每天10家，拟注册资本总额1,458亿元，而截至7月21日已有104家港资企业入驻前海，注册资本160亿元。其中，金融类企业837家，占比73.16%；注册资本在10亿元以上的企业32家，世界五百强企业共17家，包括汇丰银行、瑞士银行、三井住友银行等；要素平台类企业6家，前海股权交易中心、石化交易所、文化产权交易所、金融资产交易所4家已经正式运转。

  深圳前海地区概况

  地理位置：前海地区位于深圳西部，伶仃洋东侧，珠江口东岸，毗邻港澳，包括南头半岛西部、宝安中心区，区域优势独特。

  规划范围：裕安路、新湖路、湖滨西路、宝安大道、月亮湾大道、妈湾大道及建设中的海堤岸线所围合的陆域范围，总占地面积15平方公里。

  交通条件：紧临香港国际机场和深圳机场两大空港，深圳—中山跨江通道、深圳西部港区和深圳北站、广深沿江高速公路贯通其中，未来可在10分钟内抵达深港两地机场，半小时内抵达香港中环，预计2020年全面建成。

  整体定位：前海中心区未来的发展定位是以前海湾和宝安中心区填海区等战略重点地区为核心，建设生产性服务业中心和区域性物流中心。

  前海深港现代服务业合作区定位为未来整个珠三角的“曼哈顿”，规划中的前海合作区将侧重区域合作，重点发展高端服务业、发展总部经济，打造区域中心，并作为深化深港合作以及推进国际合作的核心功能区。

  产业定位：根据前海的基础条件和产业发展要求，积极发挥前海口岸联通深港的优势，沿前海湾形成特色鲜明、有机关联的“三片一带”(商务中心区、保税 港片区、综合发展区、滨海休闲带)布局。产业类型涵盖金融、物流、专业服务等产业；重点发展现代金融、信息、贸易、会计、现代物流等现代服务业企业和总部 集聚。

  前海近期土地出让/成交情况

  近期出让/成交土地分布情况：2013年6月25日推出三块商业性办公用地。分布在前海深港现代服务合作区桂湾片区。

  近期土地成交： 2013年7月26日，位于桂湾片区的T201－0077地块和T201－0075地块，通过一次竞价的方式公开成功出让。此次前海拍出的两块商业性办公 用地，用地面积分别为49,152平方米和57,481平方米，建筑面积分别为32万平方米和45万平方米，使用年限均为40年。两块地出让挂牌起始价分 别为35亿元和47亿元。据价格测算，T201－0077地块的楼面地价为每平方米16,195元；T201－0075地块的楼面地价为每平方米 15,948元。由于T201－0077地块51,600平方米办公楼需无偿移交政府，不计这一成本，楼面地价已达19,308元/平方米。再加上前海要 求不包括地价的投资强度不能低于1.5万元/平方米，地块成本将不低于34,308元/平方米。

  前海、深圳主要关内地区、香港写字楼市场价格比对分析

  高力国际报告显示2013年第一季度，深圳关内福田、南山区写字楼售价分别达到200元/平方米/月和180元/平方米/月以上的水平；而香港中环 写字楼租金达到1,090元/平方米/月。预计前海未来写字楼租金水平将高于福田中心区，预计未来3-5年租金增长依旧平稳，未来相对于香港写字楼价格水 平仍远是价格低洼地，未来除了主动引进香港及外资大型企业的进驻，前海租金市场利好也将吸引相关香港中小型企业进驻前海。

  投资趋势预测

  截至2013年7月26日，前海吸引了1,271家企业进驻，平均每天10家，拟注册资本总额1,458亿元，而截至7月21日已有104家港资企 业入驻前海，注册资本160亿元。其中，金融类企业837家，占比73.16%；注册资本在10亿元以上的企业32家，世界五百强企业共17家，包括汇丰 银行、瑞士银行、三井住友银行等；要素平台类企业6家，前海股权交易中心、石化交易所、文化产权交易所、金融资产交易所4家已经正式运转。

  住宅投资趋势：今年以来前海住宅价格普遍上涨了500-1,000元/平方米，目前均价为2.9万元/平方米，有预测未来均价可达6－10万元/平方米。目前投资客户购买意愿高涨，而业主则出现惜售情况。

  写字楼投资趋势：依托前海的战略前景和高端企业定位，可预见良好的企业承租力与进驻趋势，前海写字楼租金水平有望实现高起点，市场投资前景看好。

  未来客户预测

  前海深港现代服务业合作区定位为未来整个珠三角的“曼哈顿”。高力国际预测，未来前海的主要终端客户其中一类来自于香港、外资机构，以及部分来自深圳及全国性区域的企业总部，以刚性需求的大型机构自用为入住目的；另一类将是个人/企业/境外机构投资客户。