加速去库存 广州将探索房票安置

市场曾冬梅 2023-10-27 08:58:38 来源:中房报

扫描二维码分享

  继认房不认贷、放松限购政策后,广州又在酝酿一个稳楼市的大招。

  10月24日,广州市规划委员会会议审议通过了《广州市城市更新专项规划(2021~2035年)》《广州市城中村改造专项规划(2021~2035年)》(以下简称《专项规划》),其中便提到“探索房票安置政策机制”。

  2个月前,一份名为《广州市城中村改造房票安置实施办法(建议稿)》(以下简称《建议稿》)的文件就已流出,对房票安置的适用范围、补偿规则、核发、使用与结算等作了详细规定,并透露实施房票安置后,城中村改造项目原则上不再新建安置房。

  10月25日,广州某区城市更新局的工作人员对中国房地产报记者表示,房票安置是广州市规划和自然资源局在牵头的工作,区一级尚未有明确的部署。一位知情人士则透露:“可能会先找试点区,对政府主导型的城中村项目实施房票安置。”

  合富研究院将房票安置解读为定向制造和输送购房需求,认为村民多了一种拆迁补偿的选择,改造企业的资金压力有所缓解,区域楼市也有望加速去库存。

  广州首提“房票安置”

  根据《专项规划》,广州规划至2025年,累计推进城市更新约130平方公里(含城中村改造70平方公里),至2035年累计推进城市更新约300平方公里(含城中村改造155平方公里),通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举,推动低效存量土地的盘活再利用。并明确至2035年拟推进的旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目291个,其中,旧村庄全面改造项目252个(含城中村项目150个)、旧村庄混合改造项目24个(含城中村项目15个)。

  值得关注的是,《专项规划》提出优化成本核算与征拆标准,探索房票安置政策机制,拓宽城中村改造资金支持渠道等策略,破解城中村改造难题,提升改造效率。

  《专项规划》被认为是指导广州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要纲领性规划。此前,广州城中村改造的补偿方式主要以回迁房补偿为主,现金补偿为辅,房票安置是第一次出现在官方文件中。而从《建议稿》的内容来看,广州已经做好了推行房票安置的相关政策准备。

  所谓的房票安置,就是征收人将计划安置的房屋转化为货币,以房票形式出具给被征收人,由被征收人自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房(住宅、商业、商办、工业和车位)的一种房屋安置方式。政府收储、统筹做地和“三旧”改造等不同模式下的广州城中村改造项目均可采用这种安置方式,但房票使用期限最长不超过24个月,且原则上要在本辖区内统筹兑换安置。

  参与房票安置工作的房地产开发企业,由广州市住房城乡建设主管部门发布信息,按照企业自愿参与原则公开进行征集,鼓励央企、国企和有实力的民企积极参与。

  在结算方面,广州的政府部门以分期支付的方式与开发商结算房票资金,被征收人完成房票购房后支付票面金额的10%,城中村土地拆迁平整后支付票面金额的20%,城中村土地出让(划拨)后支付票面金额的70%。

  为了鼓励村民采用房票安置,广州给出了不少优惠政策,包括给予2%至5%的政策性奖励和3个月的临迁费,享受税收减免优惠,使用房票所购买的商品住房不计入家庭限购套数,超过使用期限可兑换现金,名下已有一套商品房的村民还可将房票转让给符合条件的第三方等。

  降企业资金压力  提振新房销售

  合富研究院在一份专题报告中表示,虽然广州的房票安置现阶段只是一个建议稿,但对目前的旧改形势来说,是一大突破。回迁房的建设周期一般为3年至5年,而房票的有效期为2年,村民完全可以通过房票购买商品房,从而更快获得安置,也避免了项目烂尾的可能。而商品房的建设质量、物业管理、甚至地段都优于回迁房,村民得以选择更优质的房产物业。

  此外,广州老城区的部分旧改项目,由于规划限制等问题无法实现经济平衡,以往只能采用难度较大的异地安置方式,而有了房票安置,这个问题便可以得到很好解决。开发主体也能从中受益,包括降低拆迁难度,减轻现金流压力等。

  房票安置对房地产市场亦有积极影响,一方面被集中释放的定向购房需求,可以帮助去新房库存。另一方面,城中村改造项目不再新建安置房的话,住宅的总体供应量便会有所下降,长期来看,有助于稳定区域的住宅供应量和楼价预期。以黄埔区为例,根据合富研究院的测算,该区66个旧村改造项目,规划的住宅面积超过6000万平方米,按照每年平均300万平方米的商品房销售面积计算,光是融资区商品房的去化时间就超过了10年,如果包含回迁房入市和其他商品房上市的情况,去化时间则会更长。在一定程度上,房票安置能发挥平衡供需的作用。

  不过,房票安置要大面积推行也面临一些挑战。“从付款的方式来看,房票安置的付款节奏是比较慢的,70%是在土地出让后才支付的,万一地卖不出去,是不是就不付款了呢?”广东华宪润科律师事务所主任、律房律地首席专家龚军伟表示,这样的付款节奏,意味着接受房票的项目要承担较大的资金压力,因此市场的接受度还有待观察。

  一位房企高管告诉中国房地产报记者,目前广州在推进的城中村改造项目,复建区的面积都是足够村民回迁的,而回迁房跟商品房的价值也有一定差别,不是所有村民都有能力购买价格更高的商品房,“比如说我们有个项目,弃产补偿是1.5万元/平方米,附近的商品房是4万元/平方米左右,至少贵一倍。“项目里还有不少旧房子都是40平方米至50平方米的,“目前市场上很少有面积这么小的新房,要买新房就得补钱,他们又没有钱。所以我们专门设计了一栋小户型的楼房来安置他们。”

  综合上述各种因素,该高管认为,更有利于房票安置推广的应该是政府收储或者做地的项目。

  所谓做地,是指在政府指定范围内,由政府认定的国有企业筹集资金,配合属地政府实施征收补偿安置工作,实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等配套设施建设后将土地统一交由政府收储。

  今年3月份,广州发布了做地的十条措施和工作方案,并认定了7家全资国企为做地主体,将资金需求大、推进难度高的前期做地工作交给这些企业负责。做地试点的4个片区总建筑面积达1469万平方米,涉及城中村11条,建筑面积1385万平方米。而房票安置被认为是做地的一个重要链条,有助于解决主体的资金难题。

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回顶部