上海今年卖地已揽金1233亿元 中海凭一块地打了“翻身仗”

土地付珊珊 2023-10-26 08:12:41 来源:中房报

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  “解禁”后的中海终于在上海拿到地了。

  10月24~25日,上海今年第三批次第二轮供地正式开拍,徐汇区龙华巨无霸地块凭借240亿元的高总价吸引了业界关注。

  最终,中海联合上海龙华建设发展有限公司底价拿下,该地块也是2021年集中供地以来成交总价最高的地块。放眼上海土地市场,该地块总价也仅次于2020年2月由香港置地联合体以310.5亿元摘得的徐汇区黄浦江南延伸段地块。

  毫无疑问,中海凭借这宗地在上海打了一场“翻身仗”。

  时间退回到2020年,一场震惊业界的“围标”事件让中海在上海的发展受到重创——不仅涉事其中的高管都受到相应处罚,中海还被禁止三年内在上海公开市场拿地。

  这样的处罚对中海的影响有多大?

  中海的上海区首曾在2019年初公开表示,中海地产上海公司将2020年的销售目标定在300亿元,最终,中海上海公司2020年销售额为279.1亿元,但仍排在TOP4。若以克而瑞统计的权益销售额计算,中海当年还登顶了上海销冠,这也成为中海进入上海以来的高光时刻。

  更大的影响还在后面。

  众所周知,土地就是房企发展的“粮草”,而自2020年以后,国内房地产市场进入降温阶段,一些实力央企、国企迎来逆势发展期,尤其是在市场下行阶段,上海依然保持了较强的发展韧性,三年不能在上海拿地,让中海错失了逆势发展的良机。

  不过,在“围标”之后,中海在上海公开市场之外,还在探索“曲线”拿地的方式,城市更新就是其中之一。

  “围标”事件后三个月,中海官宣与上海黄浦区签约了一个历史风貌保护及城市更新项目,高达590亿元的投资总额,一举成为中海发展史上之最。巧合的是,中海在上海开始的第一个项目海华花园就是旧城改造项目。

  从城市更新角度而言,中海是懂上海的,在此之外,中海也在等待公开市场的回归。

  今年4月,三年拿地禁令到期,中海立马投入到公开土地市场。不过,时隔三年再次回归上海土地市场,中海始终差点运气。

  自今年回归以来,中海拿地很积极,有着强烈的补仓意愿。在一批次供地中,中海报名地块数高达9宗,二批次报名地块数7宗,但都“颗粒无收”,不得不饮恨离场。而同样今年回归的万科在今年4月以113.31亿元、41.15万平方米的成绩拿下金额、面积榜双料冠军,成为彼时上海土地出让中最大赢家;华润也在上海今年首批土地出让中斩获了青浦区一宗地。

  一直到这一轮土地出让,中海才在上海土地市场“破冰”。

  这宗地价高达240亿元的巨无霸地块,是中海与上海龙华建设发展有限公司共同拿下,后者母公司为上海西岸开发公司,隶属上海市徐汇区国资委。

  中海此次拿地,也早有预兆。

  今年3月22日,中海董事长颜建国曾在深圳与上海市徐汇区委书记曹立强会谈,中海集团官网消息称,双方就中海在徐汇业务发展,推进相关项目合作进行深入交流。这次成功拿地也算双方合作的具体落地。

  根据此宗地块出让资料显示,地块体量高达67万平方米,汇聚了住宅、租赁、商业、办公、科研等多种业态,其中商业13.5万平方米、办公21.6万平方米、科研设计用地4.7万平方米、商品住宅20.9万平方米(含保障房1.05万平方米)、社会租赁住房6.48万平方米。

  从位置上来看,该地块位于龙吴路东侧,云锦东方项目西侧,周边有3号线、11号线等轨交,龙吴路上还有轨道23号线在建。

  中海能够拿下这宗地块,其实与运气无关,可以说,完全靠实力。

  在一位熟悉上海市场的观察人士看来,这个地块体量大,总价较高,拍卖门槛已经卡住了大多数房企,再加上地块规划了多种业态,开发难度较高,对开发商的综合实力是有要求的。

  上海中原地产市场分析师卢文曦则表示,中海进驻之后,对附近区域的住宅品质和生活便利提升都将起到推动作用。

  在拿下这宗地块后,上海房企拿地排位又要变一变了。

  根据中指院数据显示,今年前9月,中海还未跻身上海拿地排行榜TOP10,但在拿下这宗地之后,按照土地金50%计算,中海则有望跻身上海拿地排行榜TOP3,排在其前面的是绿城中国(拿地金额139亿元)、中国铁建(拿地金额123亿元)。

  虽然这一轮土地出让诞生了上海年内总价第一的地块,但综合来看,与今年前两批次相比,上海土地市场降温明显。一方面,从部分地块竞拍现场来看,房企加价热情不高,大家出价速度相当慢,有房企在触发最高限价进入“高品质建设”竞报环节之后,随着竞报标准提升而选择中途放弃;另一方面,从成交结果来看,拿地企业依旧为央企、国企,无民企拿地。

  某机构高级分析师陈炬兰认为,本次土拍热度分化加剧,热门地块仍受追捧。

  其中,青浦区赵巷镇佳环路东侧B2-01地块是此次出让中最具人气、热度最高的地块,共31家房企组成24位竞买人报名参与。最终,该地块经过22轮竞价触达地价上限17.33亿元,24位竞买人均接受绿色建筑二星级、超低能耗建筑的上限指标以及8%的公租房上限比例。太仓华鹏商务咨询有限公司(即华发股份)成功摇中,成交楼面价26279.48元/平方米,溢价率10%。

  随着上海三批次第二轮10宗地成功出让,该次拍地共揽金约478.8亿元。据公开资料统计,截至目前,今年上海全市已成交46宗涉宅用地,成交总金额为1233.27亿元。

中海企业发展集团有限公司

统一社会信用代码:914403006188329255    经营状况:存续    注册资本:2000000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  712    关联风险  950

中海地产集团有限责任公司

统一社会信用代码:91100000100005204H    经营状况:存续    注册资本:1049000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  173    关联风险  241

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