近年来，行业整体呈现“利润承压，结构分化”的显著特征。

  在行业深度调整期，除了“卖房子”之外，房企还能做什么？

  物管、代建、商业运营、租赁、文旅、科技、康养……这些耳熟能详的“第二曲线”到底只是“噱头”还是“真实输出”？

  从销售规模稳居行业头部的保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口四大央企来看，近年来这四大央企都在持续发展“非房业务”培育“第二增长曲线”。

  从收入规模来看，华润置地“非房业务”收入大幅领先；

  从收入占比来看，华润置地和招商蛇口非房业务收入占企业营收的15.4%；

  行业一直很难做好的写字楼，中海地产却收入占比最高。

  结合非房业务利润率、总营收与利润占比来看，非房业务对四大央企整体利润率已经形成截然不同的影响。

  在开发业务见顶，行业整体规模收缩的背景下，在“卖房子”之外，房企们还有很多路要走。

  2025年至今，龙头房企内部竞争白热化，尤其是全口径排名前4的企业。其中，华润置地与招商蛇口始终稳居第三、四名位置，与前面两家企业和第五名均维持了一定的规模差距。而中海地产与保利发展各口径累计销售金额差距维持在极小范围，呈现出胶着的竞争态势。

  在传统开发业务规模见顶，竞争进一步加剧的背景下，各大企业纷纷在多元化非房业务发力，从四大央企来看，商业REITs、保租房、康养、商业轻资产等领域动作频频。

  2026年上半年，保利发展拿下国内首单央企商业不动产REIT注册批复，落地“物业+养老”社区新模式，长租公寓大型TOD社区开业；

  中海地产发布商办运营新理论，落地北京首个央企大型开放式康养社区；

  华润置地启动了首单商业不动产REIT申报，同时完成湖北地市商业轻资产全覆盖，新增保租房人才公寓项目，此外在7月份成功上市了一笔全国规模最大产权类机构间REIT；

  招商蛇口也参与了商业不动产REIT，落地合肥首个大型保租房项目。

  四大央企均在运营赛道打通“投融管退”闭环，实现多业态提质升级。

  在四大央企着力推动“非房业务”的背景下，这些企业的“非房业务”对整体盈利的支撑作用究竟如何？

  截至发稿前，仅招商蛇口正式发布2026年上半年业绩预告，因此我们主要以2025年度数据为参考。

  从收入规模来看，华润置地非房业务收入领先，达432.78亿元，保利发展和招商蛇口旗鼓相当，分别为242.17亿元和238.99亿元，中海则相对落后，仅为113.15亿元。

  从整体收入贡献来看，华润置地和招商蛇口非房业务收入占企业营收的15.4%，贡献较高，而保利发展和中海分别只有7.9%和6.7，差距显著。

  具体到企业来看，华润置地非房收入持续上行，规模常年领跑。

  其中，经营性不动产收租型业务收入最高，达254.4亿元，占比达到59%，这些收入主要来自购物中心租金收入，占收租型业务收入的86.2%。

  其次是轻资产管理收费型业务收入，达178.3亿元，占比41%，主要是旗下上市附属公司华润万象生活轻资产管理业务的收入。

  ‌对华润来说，“万象城”“万象天地”“万象汇”等“万象系”持有型商业的‌长期收租与运营分红，便是其“非房收入”主要来源。

  招商蛇口非房收入也一直在稳步上行，2025年达到238.99亿元，其中物业服务收入167.3亿元，占比达到70%，同比增长8.5%，主要来自旗下的物业管理和轻资产运营服务平台——招商积余。

  此外，包括商业办公、公寓酒店、产业园区等持有物业运营与资产管理，以及会展、邮轮运营等业务的资产运营业务收入为76.3亿元。

  相比于华润置地和招商蛇口，保利发展和中海地产的非房业务增长相对乏力。保利发展近几年非房收入维持在240-245亿元，逐年小幅下滑，其中，保利物业2025年实现物业总收入171.3亿元，建筑、租赁、酒店、商业、设计、展览等资产经营2025年收入51.4亿元。

  值得注意的是，保利物业2025年无论是合约面积还是总收入都高于招商积余，但近年来招商积余依托第三方市场拓展及大股东协同，带动主营物管收入增加，发展势头较猛。

  最后是中海地产，中海地产非房收入平缓增长，营收占比逐年小幅抬升，但是无论是规模还是占比都是四大央企中最低的。

  但需要注意的是，中海地产2025年非房业务收入113.15亿元，其中商业物业运营收入约72亿元，占比约64%，首次覆盖总利息支出。这72亿元中，写字楼收入最高，达34.7亿元，购物中心收入其次，为23.9亿元。

  当前写字楼市场受供应过剩与需求疲软影响，全线承压，中海地产却在行业逆风中凭借‌核心城市存量优势‌和‌长租约结构‌实现了较高收入。2026年内中海地产写字楼业务期内新签约面积110.5万平米，两年以上租约面积占比81%，成熟期项目出租率80%，经营利润率达56%。

  可以看到，四大央企的“非房业务”侧重点各有不同。这份不同也拉开了企业的毛利率水平。

  华润置地在非房收入持续上行的同时，其对总毛利润的贡献也在持续稳步抬升，占比从2022年的25.4%逐年攀升至2025年的38.2%。

  中海地产虽然非房业务营收规模较小，但是非房利润占比却相对较高，从7.3%逐步提升至17.3%，对企业盈利的支撑作用稳中有升。

  保利发展非房利润占比明显下滑，从9.5%回落至7.1%，非房板块的盈利对冲能力持续走弱。

  招商蛇口非房利润占比虽较2022年的1.02%有明显提升，但始终徘徊在7%以下的低位，对整体利润的拉动作用有限。

  结合非房业务利润率、总营收与利润占比来看，非房业务对四大央企整体利润率也已形成截然不同的影响。

  华润置地非房毛利率逐年走高，搭配稳定提升的业务占比，持续为总毛利率提供正向支撑，使其整体毛利率长期处在行业高位。

  保利发展和招商蛇口非房毛利率大幅走低，削弱板块对冲作用，加速整体毛利率下行，或与其以物业服务为主的业务结构有着一定的关系。

  由于中海地产仅在分部业绩中披露了各业务板块的除税前利润水平，因此按照剔除投资物业公允值收益后的非房业务除税前利润率来看，中海的非房业务利润率与同口径下持续走高的华润利润水平相比稍显逊色，但仍高于保利和招商的非房业务毛利率。

  可见与以物业服务为主的业务结构相比，以资产运营为主的华润和中海的非房业务盈利能力相对更强。

  整体来看，“第二曲线”的非房业务能否改善企业盈利，核心取决于自身利润水平、业务规模、业务结构等多重作用。

  华润多元业务对冲主业盈利下行效果突出，中海、保利、招商则仍存在提升空间。

  未来随着房地产增量市场逐渐萎缩，房企销售竞争或将持续白热化，非房业务将成为决定长期盈利的关键抓手。

  后续房企需持续优化多元业态盈利模型，平衡主业销售与资产运营发展，真正依托第二增长曲线实现稳健长效发展。