【克而瑞长租研究】

  随着中央层面持续强调“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，全国各地在盘活存量住房方面的探索不断深化，收购二手房用作保租房正在多地铺开。收购二手房用作保租房的价值“一举多得”：其一，为保租房筹集开辟了一条“快速通道”，通过“以购代建”缩短入市周期，在成熟区域快速补充保障供给；其二，缓解“老破小”等老旧二手房库存压力，有效打通“以旧换新”的置换链条；其三，推动房地产行业从“增量开发”向“存量运营”的深刻转型，地方国企的角色正从“土地供应商”向“市场稳定器”和“住房资源运营商”转变。

  从“新房收储”到“二手房收购”2025年中央经济工作会议及2026年《政府工作报告》多次提及“盘活存量商品房”，房地产市场的政策重心已从增量控制转向存量盘活和优化。2026年政府工作报告明确提出“因城施策控增量、去库存、优供给”“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，为各地收购存量房用作保障房提供了顶层政策依据。早期的收储实践主要聚焦收购房地产开发企业的未售新建商品房，由地方国企作为收购主体，获取银行贷款或专项债支持，将其转化为保障性租赁住房或配售型保障房。值得关注的是，在收购未售新建商品房的基础上，收购二手住房用作保租房正成为多地政府优化住房供给结构、激活置换链条的重要工具。当前，以上海、杭州、太仓等城市为代表，收储对象已从“新房库存”延伸至“二手房市场”，政策工具正覆盖更广泛的存量资产。去年4月，青岛也发文鼓励国有企业及各类市场主体收购收购个人二手住房用作保租房或长租房，由市级财政给予每套3万元的一次性收购补助，并可获得收购贷款连续5年、每年2%的贴息补助。

  多地收二手房用作保租房落地

  目前，全国已有多个重点城市及区域发布或实施了收购二手房用作保障性住房的具体方案。

  来源：公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理

  各地收购二手房用作保障房的实践，大致可归纳为以下两种模式：

  政府主导的“以旧换新”联动模式。将收购二手房与激活新房市场进行深度绑定。居民将符合条件的旧房出售给地方国企，所获资金或“房票”被限定用于购买指定区域的新房。这种机制不仅帮助居民解决了旧房“卖不掉”的难题，也为新城区的商品房项目导入了有效需求，形成了“老房有人住、新房有人买”的良性循环。

  国企主导的“存量收购”模式。 以地方国企为主体，面向市场公开征集符合条件的存量房源，包括个人分散房源、未售商品房、空置商业办公用房等，经收购和标准化改造后纳入保租房体系。此模式更注重“筹集房源”本身，对收购的房源不附带“换购新房”的要求，其核心在于依托国资平台快速筹措规模化的保租房房源。从多地落地案例来看，国企不仅承担收购资金筹集职能，更负责后续的房源改造、租赁运营和物业管理，这对国企的资产运营能力提出了更高要求。

  重点城市典型案例解析

  上海：精准画像的“住房收购置换”

  2026年2月，上海正式宣布开展收购二手住房用于保障性租赁住房的探索，首批试点区域为浦东新区、静安区、徐汇区。3月31日，上海市首例“住房收购置换”项目在静安区完成签约，标志着上海在市场化盘活存量住房、高效筹措保障性租赁住房领域实现突破性进展。

  来源：公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理

  上海的收购标准呈现出高度的精细化与区位导向。浦东新区明确要求房源位于内环内、建成于2000年以前、建筑面积70平方米以下、总价控制在400万元以下，并优先选择租售比较高、保租房供需矛盾突出的区域。静安区则采取“片区式收购为主，零散收购为辅”的策略。这种精准画像旨在确保收购后的房源能够真正实现“职住平衡”，避免保障房资源错配。

  在操作模式上，由区保障房公司作为实施主体，遵循市场化原则，收购区内产权清晰、总价适宜的成套小户型存量住房。房源经统一标准化改造提升后，全部纳入区级保租房管理体系，以低于同地段市场租金的标准，定向保障新市民、青年人等群体居住需求，有效扩充保租房房源体量、优化供应布局，补齐区域租赁住房短板，满足多层次、多元化居住需求。

  上海模式的核心价值在于为中心城市破解保障房“增量有限、空间错配”提供了可行路径。在土地资源紧张的中心城区，通过收购存量二手房而非新建方式筹措保租房，既能快速筹集位于成熟区域的房源，又能为改善型需求开辟新通道，形成“旧房有人住、新房有人买”的双赢格局。

  江苏太仓：“以旧换新”的标杆实践

  江苏太仓是全国率先试行商品房“以旧换新”政策的地区之一，其模式在长三角乃至全国具有示范效应。太仓城发集团明确将“筹集1万套人才公寓和保障房”作为企业KPI，收购旧房成为达成这一目标的重要补充渠道。在房源标准方面，太仓对旧房设定了一套严格的准入条件：面积小于144平方米、产权清晰、房屋安全可正常使用。在资金安排上，城发集团收购旧房的资金结构为25%自有资金加75%银行专项贷款，贷款周期长达25年，利率约3%。

  来源：公开资料，克而瑞住房租赁研究中心整理

  太仓模式的核心价值在于实现了收购二手房与激活新房市场的深度联动。通过收购旧房，不仅盘活了老城区的存量资产，也为新城区的新房项目导入了有效需求，形成了存量盘活与增量去化的良性互动。

  杭州富阳：国企主导的“以旧换新”闭环

  2026年1月26日，杭州富阳区启动“以旧换新”，由富阳乐居集团（富阳区属国企）代表政府面向社会收购二手房。根据“以旧换新”规则，富阳乐居集团将向换房人发放面额与二手房收购价等值的以旧换新抵价券，并额外发放一张以旧换新购房券（面值为抵价券的5%，最高不超过10万元）。乐居集团计划收购200套二手房，未来用作保障性租赁住房。

  富阳模式由国企主导，通过“收购二手房→发放房票→兑换新房→转作保租房”的闭环，实现了去库存、稳楼市、补保障的三重目标。该模式将收购房源转为保租房供给，形成资产与民生的良性循环，同时绕开保租房新建周期长、成本高的痛点，快速补充了保障供给。

  小结

  收购二手房用作保租房，对资源配置以及保障房体系建设均有深远的市场意义。

  盘活市区存量二手房，优化城市资产配置。一方面，直接改善了市区老旧房源的流动性，避免了部分房源因长期滞销而出现价格非理性下跌，对稳定二手房市场价格预期具有托底作用。另一方面，收购后的房源经过改造转化为保租房，使原本散落在成熟区域的存量资产被重新盘活，避免了城市核心区住房资源的闲置浪费。

  优化保障房供给结构，降低保租房筹集成本与时间。收购二手房相较新建具有显著优势：一是区位更优，房源多位于中心城区，能真正实现职住平衡，避免外围新建项目配套不足的问题；二是周期更短，经简单改造即可投用；三是户型更匹配，以70平方米以下小户型为主，契合新市民、青年人的居住需求；四是成本更低，避免了核心区新增用地的压力。

  —THE END—

  （文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）