【克而瑞长租研究】

  前言

  2026年一季度，长租公寓市场告别普涨普跌，进入结构性分化阶段。随着低价保租房规模入市，租金承压。

  克而瑞住房租赁研究中心监测，3月一线城市平均租金 130.8 元/㎡/月，环比上涨 0.08%，同比仅微降0.23%，租金底盘稳固；二线城市平均租金 66.7 元 /㎡/ 月，环比降 0.34%、同比降 3.75%。市场呈现鲜明特征：二线租金下跌集中在非核心板块、非品牌化普通项目，核心区位的头部品牌、品质化长租公寓，租金保持稳定上涨。

  在行业竞争加剧、市场分化的背景下，头部品牌长租公寓如何保住现金流，降低成本？以下5大实战策略，揭秘头部企业的逆势增长密码。

  差异化定价——构建动态收益管理体系

  核心思路：从"一口价"走向"千人千面"

  在租金下行周期，统一定价模式易陷入“降价—服务降级—租客流失—再度降价”的负向循环。差异化定价本质是围绕客群分层、租期弹性、区位适配三大维度搭建动态收益管理体系，实现出租率与收益水平的最优平衡。

  实践案例：

  城家CAS智能系统根据多种维度指标精准定价，形成一房一价。从基础的楼层与房间朝向，到距离电梯的距离、室内配套，甚至视野好坏与窗户大小，都会进行一定比例的价格浮动，真正实现项目收益最大化。以上海苏河瑞贝庭公寓酒店为例，据克而瑞长租监测数据，该项目租金坪效比板块均值高出约22%，对比周边竞品服务式公寓溢价17%-34%，充分验证了长短相结合模式的收益优势。

  产品升级——打造脱离价格竞争的价值锚点

  核心思路：精准错位，让"同地段不同价"成为项目溢价可能

  当保租房以低于市场价30%-70%的租金大规模入市时，集中式公寓如果仍停留在“标准化白领公寓”的定位上，必然面临正面冲击。而产品升级的关键不在于"堆料”，而在于精准匹配目标客群核心需求，构建与保租房的差异化壁垒。

  实践案例:

  万科泊寓在模块化设计上走在前列。通过7个基础模块+2个加载模块的功能搭配与空间组合，满足独居、情侣、萌宠家等差异化需求。广州泊寓-三元里旗舰店全面落地泊寓青年产品2.0，套内建筑面积16.9㎡即可容纳79个24寸标准行李箱的收纳空间，同时，可拓展的吧台、投影墙、宠物专区等个性化设计，空间场景多变，如墙面留白、投影电源预埋等设计，实现“影院模式”“DIY兴趣墙”等多场景切换，让小空间焕发大能量。

  △图：广州泊寓-三元里旗舰店样板间

  华润有巢则从装修工艺切入“品质战”。有巢国际公寓社区南京江心洲项目采用了高于国家标准的E0级板材，并减少板材用量，可从源头控制户内甲醛释放；床垫等软体选用高密度海绵，并选用独立弹簧来增加舒适层厚度，提升舒适感；窗帘选用85%遮光度窗帘布，并设计交叉轨道来保障客户隐私及睡眠质量；采用钢制防盗（火）门，内部填充蜂窝板等隔声材质并设置三元乙丙橡胶密封条，保证安全及隔声性能。这些看似细微的工艺升级，恰恰击中了租客对装修质量最集中的不满。

  △图：有巢国际公寓社区南京江心洲项目样板间

  服务增值——提升租客转换成本与品牌忠诚度

  核心思路：从"居住提供者"到"生活服务商"

  在租金下行周期，服务增值的核心价值有二：一是通过标准化基础服务筑牢体验底线，降低租客自然流失率；二是通过个性化增值服务和社群运营提升转换成本，让租客"不愿走、舍不得走”。

  实践案例:

  贵阳筑巢公寓打造"筑巢超市”筑巢优选"业态，并植入集团自有”筑巢咖啡”品牌，将咖啡店和超市设置于归家动线及公共活动区交汇处，有效提升购买率。据贵阳人才集团官网，贵阳筑巢公寓已投用14个项目、6480套房源，平均出租率达92%，租金收缴率100%，非房收入占比达15%，为行业提供了多经营收入的有益范本。

  数字化提效赋能人房比与获客成本双降

  核心思路：通过数字化转型及线上会员运营体系的搭建与优化，降低企业运营以及获客成本。

  成本管控的核心逻辑聚焦“精益化运营”，依托数字化技术实现运营提效，同时联动线上会员运营体系，通过精准运营提升客户转化效率，进一步实现成本的精准压降与效益提升。

  实践案例:

  龙湖集团2020年投入20亿元强化数字化建设，冠寓数字化覆盖90%场景；其自主搭建OMS云端智慧运营平台及小冠系统，整合成本、收益等多元数据实现智慧管理，最终将人房比降至1:200，应收账款账期缩短四分之一，有效降低管理与运营成本。

  百瑞纪以构建“泛租住生态”为核心战略，深耕线上会员运营体系，目前已积累近500万核心会员，会员转化效率达42.6%。依托数字化会员运营模式，其获客成本较行业平均水平降低72.7%，实现了获客效率的提升与获客成本的精准管控。

  构建全链路精益管理能力

  核心思路： 以“降本、增效、提质”为核心目标，整合供应链、集采、流程管控等核心资源，构建完善的供应链体系，打造项目全周期管理能力。

  实践案例:

  城家公寓成都春熙太古里瑞贝庭服务公寓是"商改租"项目全流程成本管控的代表案例。项目依托华住供应链能力与集采优势，实现显著降本。成都瑞贝庭项目单房改造成本有效控制在14万元，较同档次中高端酒店低22%；改造周期仅100天，比行业平均缩短38%，大幅提升资金使用效率，缓解前期投入压力。

  ▷---------------------◁

  结语

  长租公寓市场已从规模扩张进入品质竞争、精益运营的新阶段，整体下行只是表象，结构性分化才是核心趋势。只有通过差异化定价、产品升级、服务增值、成本控制、逆周期售出五大策略的组合落地，结合自身资源禀赋构建核心竞争力，才能穿越行业周期。

  —THE END—

  （文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）