【克而瑞长租研究】

  近期，市场首单民营企业保障性租赁住房机构间REITs在上交所挂牌上市。这不仅是一个产品的落地，更标志着多元资本入局长租赛道的模式完成了从“单点突破”到“生态闭环”的关键一跃。

  2026年4月，随着太保资产-新黄浦筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划在上交所正式挂牌，长租公寓行业迎来了一座新的里程碑。

  该项目发行规模达11.942亿元，底层资产锚定上海闵行区梅陇镇的优质保租房社区。项目紧邻地铁15号线景西路站，区位优越，配套成熟，更是获评“上海市市级人才公寓”及“2025年度中国住房租赁标杆项目”。

  但这笔交易的意义远不止于金额本身。

  在过去，公募REITs的门槛较高，往往只有头部央企或国企的优质资产才能达标。而机构间REITs（类 REITs / 私募 REITs）作为一种介于 Pre-REITs 和公募REITs之间的过渡产品，以其纯权益属性、审核周期短、面向专业机构投资者等特点，为民企提供了一条切实可行的融资新路径。

  该项目获得了17家机构的超额认购，投资者阵容涵盖了保险资金、银行理财、券商自营、信托等多元化主体。这种“超募”现象，清晰地传递出资本市场对优质保租房资产“民生属性+金融属性”共振的高度认可，打破了“险资、外资独宠长租”的传统认知。

  银行理财、券商自营、信托等非保险类金融机构成为核心认购力量，与险资共同构成长租资产的“资本新阵营”。

  上交所数据显示，截至2026年3月底，已有70单机构间REITs项目在上交所申报，申报规模超过1300亿元；成功发行41单，发行规模达730亿元。据克而瑞租赁住房研究中心不完全统计，目前待发行的住房租赁机构件间REITs项目共有3个，发行规模约25.94亿元。这标志着，在政策红利与稳健收益双重驱动下，长租公寓已从单一资本青睐的赛道，升级为主流机构资金配置的核心资产，行业资本化进程迈入全新阶段。

  表：2026年Q1待上市的住房租赁机构间REITs项目

  数据来源：公开资料，克而瑞租赁住房研究中心整理

  当前长租市场的参与者主要包括政府平台、国企背景投资机构、民营企业以及各类金融机构。

  ·国企与政府平台：依然是重资产领域的主力军。他们通过收购存量资产或新建租赁社区，承担起了保租房供给的“压舱石”角色。例，郑州城发安居美寓在2025年7月集中入市6个项目，累计开业约6.5万间，预计2026年将突破10万套。

  ·民营企业：更多转向轻资产运营或通过金融创新盘活资产。如龙湖冠寓通过政企合作模式，由国企拿地、民企代建运营，实现了优势互补。而新黄浦此次发行机构间REITs，则是民企利用金融工具打通“投融管退”闭环的典型范例。

  ·金融机构：险资、基金成为新的活跃力量。2024年以来，基金、险资在长租领域的投资占比提升至50%，较2023年提升约10%。友邦保险等外资机构也通过Pre-REITs模式积极布局。

  这种多元化的资本结构，不仅带来了资金，更带来了专业的资产管理能力和风险控制机制。券商资管凭借投行端的积累，成为机构间REITs管理人的绝对主力；而保险资金则因其对长期稳定现金流的偏好，成为重要的投资方。未来，竞争将不再是单家机构的比拼，而是“投行+资管+运营+资金”整个生态圈的协同较量。

  在不动产行业整体处于去库存周期的背景下，长租公寓已成为表现最为稳健的细分领域之一，平均资本化率在一线城市达到5.1%-5.4%，优于购物中心、甲级写字楼等资产类别。近五年，核心八城集中式公寓出租率稳定在85%以上，广州、深圳、武汉、南京四城更是维持在93%以上。2025年保障房REITs现金分派率在3%以上，呈现出良好的收益特征。

  从首单民企保租房机构间REITs的超募发行，到上交所千亿级REITs市场的快速成型，长租公寓已彻底告别“资本小众赛道”身份，成为全类型金融机构争相布局的核心资产。克而瑞住房租赁研究中心认为：

  1.民企融资困局破解：机构间REITs为民营企业保租房资产提供低成本、规模化、标准化的融资通道，打破“国企独大”的融资壁垒，推动行业主体多元化；

  2.资产价值重估：多元资本入场将推动优质长租资产定价回归合理区间，运营能力强、现金流稳健的项目将获得更高估值，加速行业“优胜劣汰”；

  3.行业模式升级：从“开发-持有”到“开发-运营-证券化退出”，全链条商业模式成熟，吸引更多运营商、金融机构、产业资本入局，推动行业规模化、专业化、品牌化发展；

  4.资本格局固化：未来长租资本将形成“险资做基石、银行理财做主力、券商信托做补充、外资做标杆”的多元格局，各类资金优势互补、协同发展，共同支撑行业长期繁荣。

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  结语：未来，随着多层次REITs市场的不断完善，我们将看到更多像新黄浦这样的民企，通过机构间REITs盘活存量，通过公募REITs实现退出，形成良性循环。而这，也将为无数新市民、青年人提供更丰富、更优质的租住产品，真正实现民生与金融的双赢。

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  （文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）