海外“房讯”频传 “外国的月亮比较圆”?

王飞2015-10-28 08:16:32来源:中房网

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  传统旺季“银十”的热闹早已不局限于国内,本月,房企海外项目也动作频频:10月21日,万科在北京召开了其在纽约的首个项目的发布会,坊间同时传出其通过注资伦敦某项目进入欧洲市场的消息;10月22日,链家宣布正式进军海外市场;10月23日,中信集团确认与总部基地全球控股集团共同开发包括伦敦皇家阿尔伯特码头在内的英国重大基建和住宅项目。  

  连续三日的海外消息,显示了房企远跋的足迹,也透露出经济变化的痕迹。  

  10月19日,国家统计局发布数据:三季度GDP同比增长6.9%,创自2009年一季度的最低季度增速,且为6年半以来的首度“破7”。

  在这样的大背景下,今年前三年季度全国房地产开发投资数据70535亿元,同比名义增长2.6%,增速比前8月回落0.9个百分点。至此,房地产开发投资已经连续第20个月下滑,且投资增速也处于历史最低。

  另一方面,尽管央行一再强调人民币不存在继续贬值的基础,但澳新银行于本周一撰写的研究报告指出,上周末的“双降”,让人民币短期内贬值的压力仍在持续。

  高力国际国际物业服务部中国区董事陈瑛秀在接受中房网记者采访时分析,“经济震荡会进一步推动中国大陆人为求财富保值而购买海外房地产的热情,资金将流出新兴市场以规避日益加大的货币贬值风险。”

  而除了为承接这部分置业者需求,国内涉房企业纷纷“迈出国门”也同样有着平衡风险的考量。“国内长期调控,市场也进入白银时代,我们通过国际市场的多元化投资实现持续性增长,以确保长期稳定的收益。”某不愿具名的上市房企人士如是说。

  互相作用 海外市场日益繁荣

  早在2020年开始,中国的人均财富就已经两倍于美国,而最新的全球财富报告显示,中国目前已取代日本,成为仅次于美国的全球第二富裕国家。同时,因为全世界1/5人口的巨大基数,中国的中产阶级人数位列全球之冠,达1.09亿人。据该报告详述,这1.09亿中国人拥有价值5万美元(约合人民币31.80万元)至50万美元(约合人民币317.96万元)的财富,总量占全世界的10%。

  在金融改革走向深化和个人资产不断膨胀的大背景下,越来越多的中国国民已经从财富积累转向财富管理。上海胡润研究院的一项调查结果表明:高达80%的受访中国高净值人群,明确表示有海外投资需求,其中房产排在最优先位置。  同策咨询研究部的测算则更为具体:海外置业年均需求增长约3000亿元,到2020年,中国高净值人群海外置业总规模将达约7.44万亿人民币。

  而有海外置业需求的包括但不限于高净值人士,陈瑛秀指出,海外置业人群的年龄段明显趋于年轻,因为首付比例低,往往可用百万余元撬动十倍价值,因而海外置业不再是45岁以上有相当财富积累人群的专利,海外置业客群的年龄层和社会阶层逐渐更加宽泛。同时,客群的置业用途也在起着变化:除了资产配置和子女教育,国内生活环境和生活成本的现状也让一部分人士将购买海外房产作为移民的前期准备。去年在纽约曼哈顿购买公寓的人群,就有一半以上将房子用于自住而非投资。

  今年,尤其是自一贯坚挺的人民币创下20余年来单日最大跌幅的8月以来,海外置业热潮更为高涨。仲量联行监测数据表明,人民币贬值后,咨询购买海外房产的人数明显增长。戴德梁行则在一份报告中直指原因:“不仅为了获得回报或租金收益,海外房产已经成为中国大陆人士的一个重要财富保值工具。”

  第一太平戴维斯集团亚太房地产资本市场高级主管弗兰克·马里奥特预计,中国大陆人士的海外房地产投资今年将超过200亿美元(约合1278亿人民币)。

  慎入冷门国家地区 善用合作扩大品牌知名度

  仲量联行研究部提供的数据显示:去年中国房地产投资的海外部分创下新高,达165亿美元,比2013年增长了46%。    

  “需求的持续增长进一步推动中国开发商加码布局海外房地产市场。对于品牌开发商来讲,通过国内高净值人群的核心需求撬动其海外销售市场,也将进一步拉动企业销售业绩持续增长。同时,海外业务的布局也有利于分散国内房地产市场风险,最终实现国内外双市场的错周期平衡增长。”同策咨询研究部总监张宏伟的分析,点明了房企加码和加速海外布局的原因。而万科董事会主席王石表示的“拓展海外业务可以充分利用全球资源,强化专业竞争力和品牌知名度”,也是其他房企的共识。

  但并非只要“出海”就能无往不利:由于国情不同,很多国家的政权更迭、政策朝令夕改往往猝不及防,绿地在韩国、万达在西班牙的项目遇阻就是前车之鉴。另外,一些国内外执行严格程度不同的要求,也可能会影响到项目进展乃至最终结果。这些都应该引起有意进一步海外扩张的房企的足够重视。

  由于环境资源和开放程度的领先,英国、美国、加拿大地仍是华人置业的最热门区域。以美国为例,全美地产经纪商协会(NAR)数据显示,自2014年4月至2015年3月的12个月时间内,中国大陆买家的置业成交额共286亿美元,成为美国房地产市场第一大海外买家。

  而更细致地说,在美国最被大陆置业客青睐的区域是加州和纽约——前者的交易量占去年的286亿美元的35%;而在纽约核心区曼哈顿购买公寓的中国消费者占去年全美购房者的1/4,高达76%的中国人在购买总价300万—500万美元的高端物业时一次性付清全款。

  由此可见,旺盛的需求和强劲的购买力仍向足够发达和繁华的国家地区聚拢。

  “进入非发达国家和冷门地区或许门槛和成本较低,但风险也大。”陈瑛秀提示。

  2013年开始启动海外业务的万科在这一方面就比较慎重,先后进入的都是香港、美国、新加坡等成熟市场,今年5月,其借助米兰世博会宣布进军欧洲尽管有加速推进海外战略之势,但也是稳健之举。王石去年初曾表示,未来万科海外发展的重点是两个地区三个国家,即北美和欧洲的美国、加拿大和英国。今年初,他又提出未来万科将分配15%—20%的投资于海外成熟市场。“成熟的市场虽然不可能赚大钱,但风险相对也不会很大。”

  另外,万科联合本土力量的做法也值得学习,与铁狮门的合作不仅能让万科学习到这家企业百年来积累下的开发、设计、建筑、物业管理、投资管理、租务、税务和风险管理等宝贵知识,更能让万科在“人生地不熟”的美国迅速扩大知名度和可信度。陈瑛秀在赞许万科的同时就建议其他国内房企,“很多中国知名房企并不为外国人所知,和本地知名或世界级别的企业合作,是一条事半功倍的捷径。”

  当前,国外大多数发达经济体的经济正在复苏,房地产尚处于价值低估阶段,这样的海外置业刚抄底阶段,对处于供需双方的房企和个人,都是机会。海外置业或将还有较长一段时间的繁盛期。

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  • 国家统计局5月11日发布的宏观经济数据显示,4月份全国居民消费价格总水平同比上涨3.4%,环比下降0.1%。4月份全国工业生产者出厂价格同比下降0.7%,环比上涨0.2%。符合市场此前预期。据测算,在4月份3.4%的居民消费价格总水平同比涨幅中,去年价格上涨的翘尾因素约为1.8个百分点,新涨价因素约为1.6个百分点。
  • 国家统计局今日公布的经济数据显示,3月份全国居民消费价格总水平同比上涨3.6%。一季度,全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.8%,略高于此前机构预期。3月份全国工业生产者出厂价格同比下降0.3%,环比上涨0.3%。工业生产者购进价格同比上涨0.1%,环比上涨0.1%。2012年1—3月份平均,工业生产者出厂价格同比上涨0.1%,工业生产者购进价格同比上涨1.0%。
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