中房网王飞

  继绿地控股之后，万科在资本市场上又多一“劲敌”。

  23日晚间，招商局地产控股股份有限公司发布《关于公司重大资产重组事项获得中国证监会上市公司并购重组审核委员会审核有条件通过暨公司有条件复牌的公告》(以下简称“公告”)。显示招商局蛇口工业区控股有限公司吸收合并招商地产及募集配套资金的有关问题已获国资委批复。

  尽管目前招商局蛇口尚未收到中国证监会的正式核准文件，但据招商地产内部人士向中房网记者透露，“年内完成重组应该不是问题”。

  待招商系地产重组完成，新上市主体为招商局蛇口控股，由招商局集团控股，股东涉及招商局轮船、原招商地产中小股东以及本次非公发行对象等。

  招商局蛇口控股资产价值估值为2419亿元。按照23.6元/每股的发行价，新公司市值将不低于1872亿元(含配套募集资金)，参照24日股价，万科当日市值为1619亿元，绿地为2122亿元，其不仅遥遥领先于之前多年常居A股房地产板块榜首的万科，甚至有实力与绿地一较高下。

  一切为了未来三大主业

  根据招商地产早先公告，此次资产重组涉及两方面：一是招商局蛇口工业区控股股份有限公司以23.6元/股的价格吸收原招商地产股东股份;二是向包括国开金融、深圳华侨城、招商局蛇口员工，及易方达、上海鼎晖等7家私募投资基金，共10名特定对象增发不超过6.36亿股的股份、募集不超过150亿元资金投向旗下多个项目。

  但11月11日，招商地产再发公告，对再融资方案进行了调整：首先是募资规模由150亿元缩减至125亿元——减少的25亿元从原计划投向太子湾自贸启动区一期项目上扣除。另外，易方达和上海鼎晖因故最终未参与募资，配套发行对象除上述3家外，剩下的是工银瑞信、兴业财富、博时资本、北京致远和北京奇点领创5家。就当前形势回看，这一举动等于是招商地产重组上市前的最后调整和冲刺。

  广发证券分析师郑峰认为，重组完成后以招商局蛇口为主体重新上市，意味着招商地产将在主业基础上叠加自贸区优势，依托此，房地产开发项目将进一步增值和热销。

  刚刚从蛇口出差回来的中房网记者亲自去到招商地产位于海上世界的高端公寓项目双玺，目睹了该楼盘的热销。均价高达9万元/平方米的双玺加上今年前10个月420.2亿元的累积签约销售额，预计招商地产今年的业绩会远远好看于仅510余亿元的去年。

  有母港太子湾的先天条件，加上招商局的强大货运码头资源，重组后的招商局蛇口的主业之一即是邮轮产业建设及运营。其将与社区开发及运营和园区开发及运营，并列为协同发展的未来三大主业。

  为更专注地聚焦三大主业，招商方面正通过拍卖蛇口住宅项目等部分物业套现，以减少未来资产管理成本，将钱花在更锐利的“刀刃”上。

  稳步迈向千亿元

  尽管很多媒体将招商系地产重组一事的重点放在了“新公司市值将超万科”上，但即便如此，其销售规模短期内还是难与万科和绿地达到同一量级。

  不过，未来的招商局蛇口自有独到优势。从公开资料上看，截至目前，今年招商地产未在公开土地市场上独立拿地。前三季度所获的15宗地块主要以合作方式取得。拿地平均权益由今年上半年的51%降低至36%。区域布局上也更加侧重于京沪广等一线城市和发达二线城市，投入占比高达94%

  而放缓通过公开土地市场扩张的步伐的原因是，未来的招商局蛇口在土地储备上极有“底气”。通过合并吸收资产，其将共拥有包括1265.3万平方米的招商地产原有土地储备、388.2万平方米的蛇口控股房产开发储备、139万平方米的蛇口控股固定房产、以及510.6万平方米的蛇口园区土地使用权。按每股23.6元的发行价，以目前A股龙头企业平均NAV折让15%—20%计算，以上土储单价约为11615元/平方米，对应拆分到太子湾片区、前海片区的隐含地价约为30700元/平方米及11200元/平方米，低于从公开土地市场上拿地的价格。

  但也正是由于土地储备量巨大，需要2—3年的开发时间，因此业内人士预计，待这些项目进入销售阶段后，招商地产的销售规模将翻倍提速，不日迈入千亿阵营。

  短期内股价有下行压力

  重组获批公告发布后的11月24日，招商地产复牌。当日报收35.6元/股，略有下跌，但幅度仅0.97%，且属资本市场中的习惯性下跌。

  11月25日，招商地产最终收报28.95元，上涨1.65%，幅度虽不大，但当日股价振幅达17.40%，换手率超过30%，成交额共84.82亿元，创下历史天量。

  深交所盘后披露的公开信息显示，前五大买入席位中，第二和第四席为机构专用，买入金额分别为4.03亿元和3.17亿元;前五大卖出席位中，前三位和第五位均为机构专用，卖出金额在2.53亿元至1.29亿元不等，显示多家机构参与博弈。

  深圳本地一家大型券商地产行业分析师表示，未来的招商局蛇口将显著受益于前海自贸区的发展，其在太子湾拥有的土地储备价值也将得到更好重估。不过由于之前连续停牌时间较久，股价仍在相对高位，短期内具有下行压力。