导读：房价收入比高企，租售回报率接近。租赁市场在变，我们需要清醒的乐观。

  中房网讯 据NUMBEO数据库显示，2015年，在全球127个国家的房价收入比中，中国以房价是年薪的22.95倍位列第14，比平均值13.4倍高出70%还多。直接点说，国人想单纯依靠工资收入买房的希望越来越渺茫了。

  而另一方面，一些投资客的想法和做法也在发生着变化：不再只靠买进卖出赚取价差，而是会留下地段和配套优质的产品长期持有。这是因为，转售和长租的溢价正在靠近。以三年为标准，留待三年卖出和租出三年的回报率，前者是11%左右，后者是7%—9%。

  在这样的背景下，链家研究院近期发布报告指出，中国的租赁市场正在并将继续崛起。但必须意识到的是，在崛起的过程中，要冲破的障碍还很多。

  三大错配下购强租弱

  在世界范围内横向比较—尤其是与发达国家，中国楼市呈现十分明显的“交易强悍租赁薄弱”状况。目前，国内房屋交易额规模高达15万亿元，其中10万亿为新房售卖，5万亿来自二手房。租赁却只有约1.1万亿元，租仅是售的7%。

  而美国当前的租金额规模是5千亿美金，房屋交易规模约1万亿美金——其中近90%是二手房，10%是新房，构成合理而成熟。

  另一代表国家日本，租金规模折合人民币8千亿左右。交易市场分为商品房和自建房两大类，商品房交易额约4千亿人民币，用自有土地雇请建筑公司设计建造的额度月4、5千亿人民币。两类加起来约等于租赁，也处在一个平衡状态。

  造成这样差距的根本原因，被链家研究院院长杨现领总结为“三大错配”。分别是：

  供应错配：供应总量不平衡，主要集中在一二线大城市；区域供应结构不合理，围绕办公聚集地、地铁沿线、学校、医院等城市资源附近的租赁需求上升最快，但供给也相对最不足。

  品质错配：租客对居住环境和品质的需求在与日俱增，租房之于他们不再是为了“生存”而是“生活”，但供给层面还是主要集中在“老且小”、“破而贵”，以及政府主导的廉租房、公租房框架内。

  人群错配：今天，租赁需求方中快速增长的人群构成正在发生改变，不再只是那些单身、做基础工作的人，越来越多的中高收入人群选择租房。他们中有人可能是公司高管，有的可能结婚有孩，但市场却没有给他们更多的选择去支持有品质的租房生活。

  不足背后机会凸显

  目前，国内租房人群在城市人口中占比仍然很低——全国范围内在17%左右，四大一线城市也不超过20%，而在旧金山、纽约，东京等地，这个数字都逾40%。其次，我们的租金收入比低，在国外越是房价高的城市租房市场越成熟，而国内普遍存在租金回报率低、租期短、业主端续约率低以及这些原因导致的资金成本高等普遍和突出问题。

  但如同其它领域一样，有空白才有填补，有不足才会修正。以上所述的当前房屋租赁市场的种种不足，正是点点机会。近年来——尤其是去年和今年两年，越来越多的客群愿意为品质生活支付相应租金，越来越多的高端租赁产品和品牌涌现，房屋档次和租金成正比上涨。而这反过来也让租赁方有更多资金可供投入升级硬件和服务，进一步催化市场快速发展。

  令很多租赁品牌信心满满和跃跃欲试的是，房屋租赁市场的增量蛋糕还只刚刚切下了一角：以北京为例，目前在租状态的房屋有120万套，自如目前占比最高，但也还不到10%，即是说，机构化、市场化、专业化的发展才刚刚开始。

  此外，传统租赁中，房主和中介两厢互怕麻烦互嫌便宜。但机构化就会将这个问题全程解决掉：替房主装修，提升房屋品质以提高溢价；替房主筛选租户、收取租金、提供日常服务、承担风险。杨现领总结，品牌公寓是要集三位为一体的综合多面体：要是家中介公司，因为需要具备快速获房和获客并把它们迅速匹配的能力；要是个装修公司，完全管控供应链上每个环节；要是所服务公司，统筹安排好物管人员和应对解决各式各样业主问题。

  因此，杨现领预测，长久以来住房租赁市场40%中介交易、40%通过二房东、10%业主直租，10%品牌公寓的“4411”格局，无需太多时日即将变为50%机构化管理、40%租赁市场、10%房屋分享的“541”格局。

  在这个过程中，品牌公寓的渗漏率和占有率也会随之上涨。而整栋和分散两大模式也将依靠各自的优势各有发展：整栋式集中，便于管理，比如魔方公寓，做到2、3万间的时候，收入和盈利就会因设备后台和人员管理成本的分担摊薄而有显著改善；分散式便于获取房源，更容易上规模，比如自如，但可能要做到二、三十万间，规模效应临界点才会到来。

  时光隧道叠加中更需核心运营能力

  中国楼市当前处在城市化和互联网两条时光隧道的叠加过程中，因此进程速度快到无法预测。而租赁既符合城镇化也适用于互联网。

  尽管国人的传统心理、居住习惯和家庭结构的确有着特殊性。但杨现领相信，供给创造需求还是需求带来供给并不矛盾甚至是两向互促。回顾以零售业发展和电商崛起的历程也可以显见，国人面对新生态的行为模式和心态改变自然顺畅。因此住房租赁将和其他产业一样遵循和顺应市场发展规律，迎来从被动到主动的时代。加之政策导向使房屋去投资属性回归正常功能，房价日趋稳定，用租赁解决住房需求成为社会主流的所需时间可能比想象的还要短。

  另一频频出现的信号是，近期不少开发商开始拿地持有做租赁，万科最新竞得的北京市海淀区两宗全自持住宅地块就是代表。但即使是这家在开发建造领域开了三十几年车的“老司机”，到了持有租赁方面也成了个刚学会起步的新手，目前其大部分收入仍来自于交易性收入和运营性收入、持有性收入忽略不计。

  由此可见，尽管开发商进入租赁市场本身有着资金、建造、装修等多端天然优势，但目前国内开发企业在租赁公寓方面的问题并不在此，成本管控和运营管理才是核心关键。房企在开发销售类产品时习惯以快周转为最高目标，当持有运营时，需要考虑的却是完全不同的问题。如何在两个平行的领域都走得通，是想要涉足持有租赁领域开发企业亟待解决的问题。

  在日本，三井、三菱、住友等既是开发商，也是物业管理公司，还是公寓运营公司的大企业，或许可为中国开发企业提供范本和思路。