展望|五味杂陈中的楼市2017

王飞 2017-01-04 10:44:00 来源:中房网

  总结往昔之后必是预测未来,虽是套路,中房网却想做的真诚。思来想去,灵光一现,用酸甜苦辣咸五味作比今年楼市的各方形势和各项条件甚是恰当。不信你看:

  融资愈难 房企心

  尽管地产金融已经进入发展期,也在细分领域取得了阶段性进展。但金融业人士的普遍共识是:相比2016年,2017年的整体融资环境将进一步收紧。对资本市场、公司债等融资方式的打压,将使得融资结构发生显著变化,总结起来具体呈现以下四大特点:

  一是行业整体对银行贷款的依存度下降——随着商业银行对授信房企资质要求不断提高且授信额度越来越向品牌房企集中,以及房企融资渠道的日趋多样化的双向原因,预计2017年房企对于开发贷的依赖程度将进一步减弱。

  二是股权融资收紧——自监管层不再允许房企通过再融资对流动资金进行补充,规定募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款后,不少A股上市房企的融资渠道骤然收窄,融资难度顿时加大。加之由于此前持续宽松的融资政策使地王频出,中央为挤出资产泡沫和防范金融风险,不排除在2017年叫停定增的可能性。

  三是债券融资的继续冷却——自2016年10月末起,债市监管部门纷纷对地产商发债融资念起“紧箍咒”,先后规定了地产企业的公司债募集资金不得用于购置土地、细化房企发债准入门槛、严限房企发行企业债券融资用于商业性房地产项目等。而债券融资难度加大后的变化迅速体现:去年10月融资额684亿元,而11月这一数字只有195.4亿元。2017,债券融资的境况仍将从紧,而一旦债市减少向企业输血,开发商依靠公司债获取低成本资金的好日子将完结,对房地产这种高杠杆行业可谓重大打击。此种情况下,开发商的融资结构将被迫发生变化,例如更多的转向开发贷、信托等,其整体的融资成本也会上升。

  四是美元债大幅缩水——前有人民币加入国际货币基金组织特别提款权货币篮子,后又美元加息25个基点,同时美联储预计2017年还将加息三次。美元重新进入强势通道,人民币贬值压力剧增。此背景下,今年人民币继续贬值是大概率事件,考虑到汇率成本越来越高,房企的境外融资也会大幅缩水。即便是过去两年地产公司发行的美元债,很多开发商也愿意尽快偿付。

  价格稳健 仍有

  受调控政策影响,商业银行对个贷的支持热情或已达到上限,2017 年可能迎来按揭贷款利率的向上拐点,因此今年商品房销量可能较2016年出现下滑,但房价却有仍保坚挺甚至稳中有升的基础。

  这种说法的依据首先来自于对国家政策的深刻认识和剖析:从区域高度分化的差别看,说明政府主旨在于防范房价上涨过快而无意“矫枉过正”。同时,频繁在松紧间摇摆的政策也有损政府威信,且房价若大幅下降也非当局想要的结果。

  其次,只升不降的地价和一二线城市短期内供应稀缺的现状也是支撑房价的中流砥柱。因此,民生证券首席经济学家邱晓华认为:2017年,一线和核心二线城市的房价会保持刚性上涨态势,自然资源优良,配套跟得上的二三线明星城市房价会有一定幅度的理性上涨。中金公司更预测,2017年总体房价走势大致会是上半年保持平稳,下半年重回上升通道。

  拿地辛苦 不拿心

  2016年土地市场“量跌价涨”现象明显,北京、上海、南京、杭州、苏州、天津等多个城市土地成交金额破千亿元,总成交额、溢价率、楼面价等多项数据均创下历史新高。但相对的是,城市土地供应面积增速却在明显放缓:2016年7月至今,100个大中城市土地供应同比持续为负,多城市宅地出让数量和面积大幅萎缩。

  此消彼长下,拿地越来越成为“大户的游戏”。加之宅地变革的推进,倒逼房企由过去单纯的开发商变身为“房东”。北京“自持”新规虽然绕过了地王、熨平了房价上涨预期,却让一个包含租赁“四级市场”轮廓初现,使运营模式更加复杂。

  2016年11月,北京市首批四宗“限房价、竞地价”试点地块现场竞价。最终投报自持商品住房面积比例达100%,其中有三块地转入高标准商品住宅建设方案投报程序,四块地最终分别由万科、万科住总联合体、首创天恒中粮联合体和中铁竞得。据计算,四宗地块规划建筑面积合计62万平方米,其中50.39万平方米属“自持”,由于执行“70/90”政策,按平均60平方米单套面积,预计未来将建成8400套出租房。也即是说,最终用于出租的面积将是用于出售的自住房面积的近四倍。

  这种实情让业内人士普遍认为,该模式无法长久。因为纯靠出租收入,收益率难以覆盖资金成本。还同时引发了一些人士对资金不够雄厚的中小房企在一线城市发展前景的担忧。新城控股高级副总裁欧阳捷在当时就发出这样的感慨,“如果按照这样的供地逻辑,结果可能是北京将无房可售,房企销售额锐减,中小房企将被挤出北京”。

  可以肯定的是,这样的举动是政府向“低端有保障,中端有支撑,高端有市场”的住房市场政策目标所做的供给端改革尝试。这个过程中,土地出让条件必然日益苛刻,资金、开发、品牌实力不足的房企只能进一步被排挤出局。而即使有筹码玩得起的那些企业,又有多少甘愿以牺牲利益一直玩下去?

 调控不松 或放

  每年的“两会”一向是房地产行业的风向标。在对经济下行容忍度提升的背景下,多位业内人士预计,2017年两会上,针对房地产应还会出台有关金融和税收方面的政策。

  预告就是前段时间中央经济工作会议上的定调:“房子是用来住的,不是用来炒的”。这透露出新一年中,政府对楼市调控将始终处于高压状态,甚至会进一步收紧的明确信号。

  经济学家马光远表示,对于环比价格上涨的热点城市,限购限贷政策还将加码,否则地方政府将被问责。

  国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎则判断,2017年,中央将可能针对部分炒房现象明显的城市采取金融、财税、土地、市场监管等一系列措施,来抑制过度的投机行为。比如在微观信贷上,投机性购房获贷的条件将更加严格。但关于讨论许久的房地产税,由于制度内容还需探索修改,因此在新一年中还只在少数地方试点,不会大面积推广。

  重击泡沫 投机

  至于从机构到个人都关心的“2017年还能继续把钱押在房地产上吗”的问题,多位专家口径一致——投资投机属性的购房需要歇歇了。

  马光远直言,今年下半年以来,高层在各种场合多次申明抑制房地产泡沫,这在中国房地产政策变迁历史上是比较少见的。因此不要低估了这次中央戳破楼市泡沫的决心,无论对价格的非理性上涨,还是对投资性购房,2017政府都不会手软。

  方正证券从中央明确了房地产的居住属性和消费属性、否定了其投资投机属性的划分,提醒投资人注意政府正在综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,严格限制信贷流向投资投机性购房的事实。

  上海财经大学经济学院经济学系主任金煜则直接提出,2017年政府将加强信贷监管,提高投资投机购房的成本,控制家庭购房杠杆,防控金融风险。他直言,未来房地产市场的政策与氛围会使炒房者知难而退。