2017楼市五味精烹|投机潮退剩盐粒

王飞 2017-03-14 10:00:32 来源:中房网

  中房网讯 “房子是用来住的,不是用来炒的”,去年底中央经济工作会议的这一句话,如同竖起了一道堤坝,很大程度阻挡了投机炒房的“妖浪”。

  武汉、郑州、南昌、济南、西安、嘉兴、涿州、涞水、崇礼、嘉善……诸多强二线城市以及环中心城市群周边纷纷扎上“限”字头巾,以表示对中央的服从决心和配合行动,一线城市更是釜底抽薪,明确不会动摇和放松现有政策。

  大基调下,“今年把钱放进楼市里还能不能轻易赚翻”这种问题的答案显而易见。

  瑞银报告指出:去年强劲的房地产销售透支了部分未来需求,调控措施又但增无减、只严不松,这意味着未来房地产活动很可能走弱。同时从基本面看,我国住房自有率高、且城镇化速度在放缓,应无法支撑销售继续如此强劲的增长。

  另一个注定今年不是炒房好年景的关键,是与房地产从来息息相关的金融:利率渐收与政策趋紧“混合双打”,双重挤压炒房客的获利空间;加之美英加息导致的“钱紧”,房地产市场必将是率先感知市场水温冷暖的那只“鸭”。

 白痴买房也能赚时代已过

  亚豪机构市场总监郭毅指出,对于如北京这样的一线城市,房价已处在一个相当高位,加之政策对杠杆运用的限制,使得投资房产的溢利虽仍在却远不如过去丰厚。因而像之前那些年一样,买了房产直接坐等升值后再出售赚差价已不太行得通了,需要综合考量在持有期的租金收益和升值预期。简言之,就是现在炒房都需要比过去多动脑筋和花心思,再不是那个谁买谁赚、买了就赚的当初了。

 小心当最后一任“接盘侠”

  对于房产投机客来说,最重要的就是最后的变现。也就是说,如果房子不能变成银子,升值再多也毫无意义。

  在目前限购、限贷、限交易种种手段层出不穷之下,说不定哪天风云突变,房子就成了砸在手里的“滞货”。炒房的可能不差钱,但买房的未必都是。提高首付比例、削减房贷折扣也会直接让刚需族有心无力,那么炒房人的房又去卖给谁?总不是另外的炒房人吧?

  可能有的炒房人不以为然,“卖不出去大不了先攥手里,反正房子不会贬值早晚能赚回成本”。但别忘了那还只尚未落下的靴子——房产税。这种持有型税种,征收不因是否发生交易而变化,只要房子作为客观实体存在,它的主人就要为此纳税。而且炒房者不要奢望房产税减免的好处,因为即使有也会让仅用来自住的房享受。

  房产税出台时间的不确定性,让炒房好比玩击鼓传花,房产证落到谁那,谁就要掏钱,谁不幸在高点做了接盘侠又找不到下一个接盘者了谁倒霉。

 房产税是随时会开出的“退烧贴”

  尽管房产税总是“只闻楼梯响,不见人下来”,但其对炒房者和怂恿炒房者的震慑威力却是始终悬存。

  经济学家、金融专家宋清辉表示,房产税一旦开征,将对过热的房地产市场,特别是对投资性需求形成极大的抑制。由于它的对象是存量房,因此能一定程度上抑制投机炒房和房价上涨,并倒逼一些存量房流入市场,让房价有所下挫,精准打击投机客。

 不可测的“黑天鹅”

  对于炒房人而言,最不可预料的潜在危险,是不知何时会振翅的黑天鹅。楼市沉浮近二十载,黑天鹅层出不穷:年代远点的有亚洲金融危机、美国次贷危机、9.11恐怖袭击、福岛核泄漏……近几年的包括国内股灾、英国脱欧、特朗普当选、意大利宪法公投……

  有人可能会因为目前美国经济的各项指标转好,和美元美股走强对危险论嗤之以鼻。但从历史经验看,危机的爆发往往就是在高点。就像暴风雨前的海面最是平静如镜、艳阳高照。诺贝尔经济学奖得席勒在接受CNBC访问时曾表示,自特朗普当选总统以来引发的美股多头行情,只是市场对成长展望充满兴奋的心理因素所造成。并提出警告,上世纪20年代美股崩盘的股灾可能重演。

  任正非说,危机的九成都是由债务引起。以现在环环相扣、牵一发动多人的房地产现状,一旦泡沫破裂,炒房人首当其冲。大浪退去,留下的只是满嘴咸涩的盐粒。

  最后,为房地产投资者奉上来自易居研究院智库中心总监严跃进的三点建议和思路:

  1、充分认识到当前限购政策的严厉性,不要试图去钻政策漏洞。因为一旦政策进行调整补堵,很可能会使购房人卡在交易环节进退两难。

  2、投资者应把眼光放远,关注长线,尤其要寻找部分去库存意愿强烈、政策相对宽松的城市,首付压力小,也易获得较好的信贷政策支持。

  3、投资者应把眼光放宽,顺应中央引导方向,适当关注一些创新产业,部分产业的投资成长性甚至要好于房地产。