未来住房租赁这块蛋糕有多大?进来看看这份干货

原创亚晨 2017-12-25 12:38:32 来源:中房网

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  中房网讯 2016年以来,中央及地方频频出台各类发展租赁市场的政策文件。在近期结束的中央经济工作会议上,发展住房租赁市场被提升到了一个新高度。

  中央经济工作会议指出,要“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”

  由此可见,推动住房租赁改革将成为2018年经济工作的重点,未来租赁市场发展的空间将不断扩大。那么,住房租赁这个市场未来的蛋糕有多大?

  未来 10 年城镇租房面积达54 亿平、租金近 4 万亿

  易居房地产研究院近日发布的报告指出,政策方面的利好将带动更多市场参与者加入到租赁市场中,租赁供需两端均会积极发力。预计未来10年,即2018年至2027年将是我国租赁市场快速发展的阶段,堪称住房租赁市场发展的“黄金十年”。

  报告分别对“城镇租房人口规模、城镇租房面积、城镇租赁房源总面积、城镇租金规模”四个方面给出了数据。

  从城镇租房人口规模方面来看,基于全国人口普查数据和国家卫计委《中国流动人口发展报告》相关数据,通过“住房来源的城镇租房人口规模”和“流动人口的城镇租房人口规模”两种不同的测算方法,报告综合这两类数据并进行简单算术平均后显示,到2027年全国城镇将形成约1.9亿规模的租房人口。

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  从城镇租房面积来看,由于该类数据统计较少,报告基于经验测算,当前全国城镇人均租房面积约为20平方米。按此数据测算,并考虑人均租房面积逐年递增的系数,报告认为到2027年全国城镇租房面积将达到53.7亿平方米,相比2017年将增长59%。报告分析认为,这主要得益于两个因素的变动,即:有租房需求的人口规模增长和人均租房面积的不断提高。

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  从城镇租赁房源供应规模来看,报告数据显示,截止2017年底全国城镇用于租赁的存量住宅房源规模为39.3亿平方米,2017-2027年全国城镇新房竣工后形成的城镇租赁房源面积测算将达到20.5亿平方米,2017-2027年全国城镇租赁型用地形成的房源面积测算将达到6.3亿平方米,这三部分数据进行加总便是2027年全国城镇租赁房源的测算总面积,将达到66.2亿平方米,相比2017年增长60%。

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  在城镇租金总规模方面,根据易居研究院50城租金数据以及经验判断,考虑到CPI上涨、房价上涨、租赁条件改善等因素。测算结果显示,到2027年全国城镇租赁市场租金收入将达到3.9万亿元,相比2017年水平将增加138%。

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  未来租赁型用地供应将集中在36个一二线城市

  此外,报告中对部分城市的租赁型用地供应计划的梳理,也值得关注。

  易居研究院报告显示,从一线城市来看,北京在《北京城市总体规划(2016年-2035年)》中规定,未来5年新供应住房中,产权类住房约占70%,租赁类住房约占30%。上海在《上海市住房发展“十三五”规划》中规定,“十三五”时期,预计新增供应各类住房约170万套,包括租赁住房约70万套。据此计算,上海租赁住房供应占比将达到41%的水平。广州在2017-2021年租赁住房占各类住房供应套数的比例为 20%;深圳在2016-2020年该比例为大于20%。

  除了四个一线城市以外,其他城市的规划中也有类似的比例,如:杭州在2018-2020年该比例为30%;福州在 2018-2020年该比例为25%;厦门在2018-2020年该比例为30%。

  此外,包括北京、上海、广州、天津、杭州、成都、重庆、东莞和佛山等城市2017年也有部分自持型地块的出让,这都有助于形成更多的租赁住房供应。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,参考此类城市的情况,未来租赁型用地的开发将主要分布在全国36个一二线城市中。而在此类城市租赁住房的占比方面,预计一线城市将保持在30%的水平之上。而二线城市将保持在20%的水平之上。综合计算,这36个城市租赁住房的占比约为25%。

  Tips:报告提到的36个一二线城市包括:北京、上海、广州、深圳、哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川和乌鲁木齐。

  未来十年的住房租赁企业将大浪淘沙

  根据报告对租赁市场的总量预测,易居房地产研究院还预测了到2027的未来十年不同商业模式租赁企业的市场空间。

  报告认为,未来租赁型用地的开发将主要分布在全国36个一二线城市当中,从目前供应面积数据测算,未来集中式自持租赁企业累计运营租赁住房总建筑面积将达到5.26亿平米。此外,到2027年累计十年过剩的商办类物业转化为租赁住宅将达1.08亿平米。

  对于分散式托管租赁企业,到2027年,分散式企业供应租赁住房将占个人市场化租赁住房供给的11%,累计建筑面积将达到6.4亿平米。

  报告称,我国住房租赁市场的主要供应主体依然是个人出租,未来十年由于专业化机构的发展,会将大部分个人出租房源转化为机构出租房源,因此预测未来十年由住房租赁企业供应的房源总量将达到近13亿平米,占比19%;由个人出租房源总量将达到47.6亿平米,占比72%;由政府供应的租赁住房为5.8亿平米,占比为9%。

  对于租赁企业的前景,报告还认为,我国当前租赁市场处于方兴未艾,未来住房租赁市场将会迅速的发展壮大,租赁市场规模将会与日俱增,企业之间合作、整合与并购也会频频发生,经过未来十年的大浪淘沙,在住房租赁领域,第一梯队初具雏形,品牌效益凸显,行业逐步形成强者恒强弱者退出的局面。根据国际经验,预测“自持物业+资产管理”、 “托管运营+增值服务”这两种商业模式则预计将具有较好的发展前景。

  报告来源:上海易居房地产研究院

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中国城市住房价格288指数

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