2017中国楼市十大关键词

综合2017-12-29 11:54:18来源:中房网

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  中房网讯 2017年,有人总结这一年为销售“大年”,也有人说它是住房租赁“元年”,还有说它是中国楼市的“降温”之年。这一年,中国楼市密集出台房地产调控政策的程度史无前例。而年内超过250余次调控的背后,是对房地产行业格局的重构与住房制度变革。

  按照惯例,我们一起盘点2017,为您梳理了以下10个关键词,带您一起回顾中国楼市这不平凡的一年。

 1、房住不炒

  “房子是用来住的、不是用来炒的”,这一概念2016年底在中央经济工作会议中首次被提出。今年从“两会”到“十九大”,高层会议多次重申这一定位,始终强调住房的居住属性。“房住不炒”预示着政府目前对楼市发展把控的方向,表明政策取向将朝着继续打击投机、防止热炒与抑制房地产泡沫的方向深入推进;未来中长期,楼市不再向炒房客敞开大门。

  而深化住房制度改革,需要紧扣“房住不炒”定位,建立房地产市场健康发展的长效机制。从去年中央经济工作会议提出要“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”,今年的会议则表述为要“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”。从“研究建立”转变为“完善促进”,表明“房地产长效机制”已经由理论层面进入到了实践层面。值得注意的是,房地产长效机制的建设需要多方长期努力。如何平衡各个市场主体,是未来长效机制能否真正落地的重点所在。

  2、住房租赁

  最近1年多时间里,全国有超过12个省份逾50个城市,出台了有关租赁的政策内容。此外,今年7月住建部会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点,年底结束的中央经济工作会议更是把发展住房租赁市场提升到了一个新的高度。

  随着政策的利好,住房租赁市场成为投资的新风口。一些标杆房企不断加码长租公寓及其相业务布局,除万科以外,碧桂园、龙湖等大型房地产企业均纷纷入局。据不完全统计,迄今为止,国内排名前30位的房地产商,1/3以上已通过不同形式布局长租公寓。此外,大量独立品牌的创业项目也不甘示弱,做好了深耕这一板块业务的准备。还有以阿里为代表的互联网巨头宣布参与地方租赁平台建设,还有一些大型金融企业或相关支付平台与房企或地方职能部门签署合作协议,提供金融支持并加速租赁市场发展。土地市场方面,包括北京、上海等一些城市在推进“租售并举”的住房体系上先行一步,加快土地供给节奏,调整土地供给结构,从增量土地市场出发增加租赁土地供应。未来包括土地供给、市场监管在内的房地产政策,还将进一步向租赁市场倾斜。易居房地产研究院近日发布的报告指出,预计未来10年将是我国租赁市场快速发展的阶段。据其测算,到2027年全国城镇租赁市场租金收入将达到3.9万亿元。由此可见,不管是政策层面,还是投资方向,“住房租赁”都将成为2018年的热点词。

  3、限

  今年以来,中国楼市可谓迎来史上最为密集的调控年。据不完全统计,截至12月13日,年内全国房地产调控政策发布接近110个城市与部门(县级以上),发布的调控政策次数多达250次以上,仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。

  今年的楼市调控从范围、手段和频率上来看,确实与以往相比力度空前。调控政策除了以往的“限购、限贷、限价”以外,更是新增了“限售、限商”内容。至此,全国楼市开启了“五限时代”。其中,“限商”作为本次调控新内容,今年3月北京住建委发文调控商办市场,提出商办类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途,全面叫停“商改住”。随后,广州、上海、深圳等热点城市跟进。按照上述政策,不仅限制了个人对商办类物业的购买和转让,也对该类物业审批建设提出要求。

  “限售”作为今年房地产调控的另一新标签,使用范围更广。限售政策最早现于北京的“3·17”新政,政策规定企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上。此后,厦门于3月发布通知规定新购买住房需取得产权证后满2年方可上市交易。广州“3·30”新政也同样提出了新购住房满两年方可转让的要求。此后,不少房地产热点城市陆续跟进。珠三角地区的珠海、惠州、东莞等地同样颁布限售令。到了9月下旬,包括石家庄、长沙、重庆、南昌、南宁、贵阳、桂林的多个城市开启限售。据克而瑞研究中心统计显示,截至目前,国内已有46个城市相继落地限售令。

 4、收并购

  随着行业竞争日趋激烈,房地产行业正进行一场前所未有的大洗牌。在这其中,房地产领域的并购重组也日趋激烈,从今年各大产权交易所挂牌情况来看,房地产类标的物明显增多。随着近年来土地市场招拍挂条件日趋苛刻,地价逐渐上涨,以融创中国、泰禾、阳光城等为代表的房企转而选择并购。在这其中最典型的案例当属今年7月万达作价631亿元,将旗下的文旅和酒店项目售予融创、富力。这场合作规模之大、影响力之强的收购也是有史以来房地产领域规模最大的并购交易,被称为“世纪交易”。同样大手笔的还有万科,今年6月底,万科在公开拍卖中以551亿元拿下广信资产包。7月,万科又联合其他财团以116亿美元(约790亿人民币)收购了新加坡上市公司物流巨头普洛斯。9月,泰禾集团发布公告称,以31.79亿元收购沃得宝华100%股权。同样,近年来被贴上并购标签的还有阳光城。年报显示,2016年阳光城新增计容建面977.8万平方米,其中85.5%来自并购。进入2017年,阳光城进一步加大并购力度,先后收购佛山禅城区绿岛湖壹号项目、上海静安寺商圈君御豪庭项目、北京密云区君山别墅项目等优质资源。后续,阳光城又收购了武汉中华城项目、成都半山艾马仕等项目。

  据统计,地产行业内部整合是目前并购的主流,在地产企业规模和储地战争中,为降低成本、控制风险,大多房企更倾向于在存量市场进行收并购。随着市场集中度的进一步提升,“以大吃小”仍将是未来并购市场的主流。

 5、千亿

  尽管今年以来政策调控持续收紧,但对于房地产行业来说仍然是个“大年”。据公开信息显示,今年前11个月碧桂园实现合同销售金额约5342.7亿元,中国恒大前11个月销售额达4704亿元,万科前11个月销售4676.5亿元。国家统计局数据显示,1-11月份全国商品房销售额115481亿元,增长12.7%。从目前情况来看,中国房地产市场销量再创新高没有任何悬念,房企三巨头均有望在今年进入5000亿时代。

  此外,根据克而瑞研究中心此前发布的《2017年1-11月中国房地产企业销售TOP100》排行榜显示,截至今年11月底千亿房企已达14家。而2016年全年达到千亿销售金额的房企为12家。临近年末,仍有部分房地产企业具备冲击千亿的可能,2018年,冲击千亿更将成为众多追求规模的大中型房企的不二选择。

 6、共有产权

  今年以来,北京公布的共有产权房政策在社会上引起不小的影响。9月30日,北京共有产权房政策正式实施,方案同时明确今后5年将完成25万套共有产权住房供地。事实上,北京试点共有产权住房并非个例,上海曾在几年前展开过试点。据住建部今年9月14日公布的信息,截至2016年底,上海已供应共有产权保障住房8.9万套,并明确了下一步发展的目标。此外,烟台市住建局12月召开新闻发布会称,将在山东省内地级市中率先推出首批1476套共有产权住房。

  今年9月,住建部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》,支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作,鼓励两市以制度创新为核心,结合本地实际,在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索,力争形成可复制、可推广的试点经验。

  7、去杠杆

  长期来看,去杠杆是我国经济转向高质量发展阶段的重要抓手,也是转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的重要工具之一,中国金融去杠杆的工作也在持续推进。从住房方面来看,居民高杠杆购房的局面并未实质性扭转,住户部门中长期贷款占新增贷款比重长期高位运行。这也侧面印证居民贷款很大一部分还是用于购房消费,房地产市场仍是银行信贷资金重要出口。

  在加强金融监管的大背景下,房地产市场去杠杆正加快推进。首付贷成为重点监管对象,银行业金融机构开展自查工作,重点检查“消费贷“、”经营贷“、”房抵贷“等资金流向,各地全面叫停金额超100万元或期限超10年的消费贷。与此同时,热点一二线城市相继上调房贷利率,折扣利率近乎绝迹,房贷利率均在基准利率基础上有不同比例的上浮。

  8、房地产税

  近年来,关于房地产税的话题一直备受关注。从年初两会前后,各界探讨房地产税出台时间表,到年末的高层官员发声房地产税改革,房地产税这个关键词在2017年始终在刷存在感。

  对于房地产行业最为关注的房地产税将如何改革?财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》一书中的《加快建立现代财政制度》文中指出,对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,这算是明确了未来房地产税的计税依据,即“评估值”。据了解,这也是官方首次明确地产税的计税依据,但目前房地产税的征收细节还没有透露。人民日报近日发文称,房地产税立法,需要“七步走”。目前,房地产税立法走到了哪一步?答案是:正处在第一步起草阶段,仓促出台的可能很小。由此可见,未来“房地产税”这个关键词仍将会占据各大媒体头条的位置。

 9、房价

  全国房价普涨的情况在今年被打破了,房地产调控的因城施策也让全国房价呈现出了不同走势。其中一些热点城市房价在3月份相继出台严厉的调控政策后便开始止涨,进入下半年,上述城市房价则纷纷进入下降通道。尤其是在二手房领域,据粗略统计,北京、深圳等区域的房价跌幅甚至超过20%。截至11月底,北京二手房价格跌幅更是连续7个月领跌全国。而新房方面,则受到政府限令限价影响,继续保持平稳。

  与热点城市相比,绝大多数三四线城市在去库存政策的引领下,年内房价持续飘红。不过,值得注意的是,随着去库存目标的基本完成,全国商品房库存量已降至3年前水平,这些区域的房价涨幅开始放缓。

  10、特色小镇

  作为房地产行业的突围路径,特色小镇成为2017年房地产行业的新“风口”之一。和西方国家相比,我国特色小镇的建设相对较晚。2014年10月,浙江提出“特色小镇”概念。此后三年,作为新型城镇化与经济转型升级的重要突破口,特色小镇建设的热潮席卷整个房地产行业。截至目前,住建部已公布两批共403个特色小镇。

  在当前经济新常态大背景下,特色小镇作为经济体制改革、产业升级转型的样板试验田,被视为破解经济转型升级和发展新动能转换问题的重要路径,同时也为房地产企业提供了转型的新方向。据不完全统计,包括万科、恒大、万达、碧桂园、保利、绿地、富力、华夏幸福、华侨城、时代、奥园、雅居乐等至少12家房企均已参与特色小镇建设。然而在推进特色小镇建设的过程中,小镇建设房地产化、特色小镇不特色等问题也逐渐凸显。基于此,住建部等四部委12月联合发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》,并提出“坚持产业建镇,防止千镇一面和房地产化”。

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