疫情，是一次大考，如何练好内功，在危机中屹立不倒至关重要。

  突如其来的新冠肺炎疫情扰乱了社会经济的正常运行节奏，面对始料未及的“黑天鹅事件”对于所有行业而言都不亚于一场生死大考。这对存量物业市场冲击尤为严重，包括购物中心、商业综合体、写字楼、酒店、公寓等领域，疫情之下投资人与存量物业管理人、资产持有人应该何去何从？

  国际金融地产联盟（IFFRE）、《中国房地产金融》杂志共同邀请存量地产市场中的资本方（金融机构，包括机构投资者、银行、信托、保险等）及资产方（开发商及业主方）参与本次调研。截至2020年2月28日，已有逾210位资深人士回复了本次问卷调查，从持有、管理、投资、交易及运营等多方面透析市场焦点。

  参与调研的机构人士中，有65%为企业决策层及核心高管人士，他们对2020年存量地产市场的投资前景、价值判断、区域选择、物业类型选择、投资偏好与运营管理等，都给出了非常及时的判断，形成存量地产市场最前沿的观点。

  资金方：如疫情持续3个月内，对后续决策影响不大

  本次调查显示，来自疫情的影响，大部分受访者持较为正面的态度。当问及到本次疫情对未来一年的投资意向影响程度时，有28%的受访者表示会加大投资，有37.3%的受访者表示减少投资，还有34.7%的受访者选择无影响。

  关于本次疫情发展时间对交易决策影响，超过78.6%的受访者认为，疫情持续时间越长，对交易决策影响越大。其中64%的受访者明确表示，如疫情持续3个月内，对后续决策影响不大。

图1：本次疫情发展时间对您的交易决策如何影响？

来源：《新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告》国际金融地产联盟（IFFRE）中国房地产金融

  从投资偏好度来看，写字楼依然是首选，机遇与挑战并存。短期影响主要体现在潜在租户看房量的锐减，市场潜在的搬迁、扩租等选址需求，暂时停滞或延缓等。未来走势取决于企业的付租能力和企业经营受疫情影响的严重程度。

  但根据受访者的问卷结果显示，近半数投资者认为写字楼依然是投资首选。与此同时，投资者的选择变得更为多元化，物流资产包、数据中心变得非常抢眼，进入更多投资者的视线。

  在投资区域偏好方面，北上广深一线城市以及强二线城市成熟板块更受投资者青睐，这一选择延续了过往大多数机构的投资偏好。鉴于当前的宏观经济和市场的不确定性，投资者更倾向于一线城市和强二线城市，选择比例分别为86.7%和48%。

  但就投资者当前正在洽谈中的项目而言，分别各有4成投资者选择观望或者要求业主降价，这凸显了疫情带来的不确定性，加大了投资者的谈判空间，也给资产持有人和业主提出新的考验。

  大宗交易：2020年全年交易或低于2019年

  2019年中国不动产大宗交易市场，虽延续2018年的热度，但全年来看市场热度有所降低。

  疫情影响下的大宗交易市场会发生怎样的变化？大部分受访者表示，看淡今年的大宗交易市场，并提出了不同的看法。有超过半数的人认为，2020年成交量会小于2019年，而认为与“2019年相当、或大于2019年”的人数较为平均，占比是14.7%与10.7%。选择“很难说”占比达到18.7%。

  从疫情对大宗交易的价格影响来看，50.7%投资者认为2020年上半年大宗交易市场将呈现下行趋势，伴随疫情结束下半年将企稳恢复。然而也有超过3成投资人持悲观态度，2020年大宗交易市场将呈现出全年下行的态势。

  图2：疫情会对大宗交易成交量影响如何？

来源：《新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告》国际金融地产联盟（IFFRE）中国房地产金融

  有受访者认为，疫情之后才是对市场的考验，对于业主方而言下半年形势更为严峻，资产价格或将进一步下调，而对投资人而言，可能出现更好的收购机会。

  由于疫情影响商业景气度，市场还需要数月来恢复信心。38.7%的投资者较为乐观，认为将在二季度迎来复苏，三季度之后回归正常；41.5%投资者认为，商业出现复苏回升将在第三季度；20%的投资者相对悲观，认为商业地产市场前三个季度持续低迷，但会在第四季度迎来复苏。

  图3：您对本次疫情对交易市场景气看法是？

来源：《新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告》国际金融地产联盟（IFFRE）中国房地产金融

  从疫情影响区域来看，湖北作为疫情核心区，恢复时间将需要最长时间。45.3%的受访者认为，疫情对一线城市影响不大，对二线城市影响较大，42.7%的人认为一二线城市影响都比较大。

  资产方：疫情重创运营中小商户出现生存危机

  本次调研，布局在一线城市和强二线城市的资产方，是调查的主要对象，他们持有的物业类型涵盖了写字楼、商场、公寓、综合体、酒店等，其中拥有写字楼和商场物业的受访者人数超过一半，分别为62.5%和54.4%。

  疫情导致各行业歇业、停滞，给业主方带来前所未有的压力，在抗击疫情的同时，更需要面对疫情给商业物业运营带来的冲击。63.2%的资产持有方人士表示，疫情将对未来一年的经营造成非常大的打击。

  从资产核心大类来看，写字楼经营将面临重大的挑战。受访者表示，宏观经济面临下行趋势，部分中小企业受疫情冲击，经营下滑甚至出现生存危机，集中式办公需求降低，这些因素都将影响到写字楼的运营与租赁。未来一年写字楼市场，超过66%的资产持有方人士认为租赁需求、入驻率、租金收取的前景都不容乐观。

  图4：您对写字楼市场未来一年预期表现？

来源：《新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告》国际金融地产联盟（IFFRE）中国房地产金融

  零售地产中，疫情造成餐饮企业经营困难、文娱类项目停业、零售商户现金流周转压力增大。未来一年，超过半数的资产持有人预计受本次疫情，消费者购买意愿、商户拓展意愿大幅度降低，从而导致营业额、客流量及整体市场的经营情况表现面临严峻局面。

  图5：您对零售地产市场未来一年预期表现？

来源：《新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告》国际金融地产联盟（IFFRE）中国房地产金融

  调整资产组合及运营策略，将成为物业持有人普遍的应对措施。写字楼市场短期承压，有42.6%的持有人将考虑出售资产；从出售物业地理分布来看，44.9%的资产持有人考虑出售一线城市的物业，35.3%的资产持有人考虑出售强二线城市物业出售。

  对于出售意向，29.4%的资产持有人选择观望，28.7%的资产持有人选择积极出售，而选择降价的仅占8.8%。

  73.5%受访者预测房地产金融政策或放松商业地产处于疫情防控的前沿，由于防控疫情需要造成了大量租户面临不同程度的暂停运营或延迟运营，这也直接影响了物业持有方的租金收取，不少业主方不得不施行相应的减租措施，这也对企业现金流形成了很大的考验。

  据不完全统计，截止到目前全国已有600多家购物中心已经或即将采取减租措施。

  从本次调查反馈来看，投资方较为期待政府能够出台较为优惠的税收和金融政策，以应对疫情对各方造成的压力，达到提振经济的目的。

  有81%的受访者表示，希望出台税务优惠政策；有69.7%表示，期望资金渠道放开（如资产证券化进一步加深等）。除此之外，有过半受访者希望出台专项资金扶持政策、促进消费政策、信贷优惠政策。

  图6：您认为针对疫情期望出台的政策是哪些？（多选题）

来源：《新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告》国际金融地产联盟（IFFRE）中国房地产金融

  对于今年房地产金融政策预测，73.5%的受访者预测将会放宽相关贷款限制，只有3.8%的受访者认为会采取收紧限制，还有22.7%的受访者选择保持不变。从当前市场人士对金融政策的期望来看，集中在相关金融政策的支持、税收的优惠和疫情之后提振消费的金融举措等方面。

  此外，疫情造成企业融资面临周期变长的局面，有37%的受访者表示融资压力加大，37.4%的受访者表示不好说，持无压力看法的人仅有四分之一。

  值得一提的是，目前已有不少城市出台房地产政策应对疫情。其中杭州、济南、南京、西安等二十余个城市出台了土地款可申请延期或分期缴付，放松预售等支持房地产企业的政策，还有部分城市明确提及对房地产企业进行信贷支持。

  央行多次释放流动性举措，希望通过阶段性的政策措施帮助企业走出困境。2月14日，证监会对上市公司再融资政策进行放松；2月20日，5年期LPR正式下调，降低实体企业中长期融资成本，并在一定程度上缓解资金链紧张的情况。2月21日，央行在2020年金融市场工作电视电话会议上提出，保持房地产金融政策连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”，落实好房地产长效管理机制。

  为推动银行业保险业做好疫情防控期间金融服务，银保监会单独或会同相关部门发布了一系列政策“组合拳”。银保监会首席风险官兼办公厅主任、新闻发言人肖远企在2月25日召开的银保监会通气会上明确，房地产金融政策目前没有调整和改变；银保监会没有放宽监管标准，只是通过阶段性的政策措施帮助遇到困难的企业走出困境。

  策略应对：存量物业如何“转危为机”

  面对此次黑天鹅事件，开拓思路寻求自救方式成为疫情下企业采取的普遍策略之一，如房企开设网上售楼处、餐饮开辟线上外卖业务、零售商户开启直播模式……这些改变及突破的背后，是疫情下各行各业奋起求生的身影。

  有受访者表示，疫情让各行各业开始重新审视自身服务的提升空间，房地产行业也不例外，做好应急预案，确保公共安全是未来商业地产行业的重中之重。

  调查显示，人们对应对本次疫情采取策略中，提升智能办公管理水平及能力，提升楼宇应急预案服务管理水平的选择比例达到64%和60%；加强楼宇新风健康系统的比例为56.9%；下调租金预期为51.2%，加大灵活办公空间与48.3%；建议延长租户装修期及附赠更多免租期和调整租约结构分别为42.9%和35.5%。

  图7：您认为写字楼市场应对疫情影响需要采取的策略是？（多选题）

来源：《新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告》国际金融地产联盟（IFFRE）中国房地产金融

  零售市场，应对疫情首要面对公共卫生及公共事件的响应和处理能力，经此一“疫”，凸显商业零售商户线上与线下的策略平衡。64%的受访者认为亟需提升商场应急预案服务管理水平；63%的受访者认为，未来商业需要入局社区电商、直播电商新的模式，以此提升线上引流能力；而53.6%的受访者选择转型新零售商业模式。

  图8：您认为零售地产市场应对疫情影响需要采取的策略是？（多选题）

来源：《新冠肺炎疫情：存量地产投资影响调研报告》国际金融地产联盟（IFFRE）中国房地产金融

  面对疫情，存量物业运营管理的策略是什么？有受访者表示，对于资产持有人而言，经历此次疫情，需要改变原有的管理模式和管理观念，从粗放型的包租模式，上升为以提高持有资产运营水平，实现高ROE为指导思想和策略的模式来。建议业主（资产持有人）平衡好租户结构，调整经营策略，提升物业经营价值。

  疫情，也是一次大考，如何练好内功，在危机中屹立不倒至关重要。

  有受访者认为，本次疫情对中小型开发商、运营商提出挑战，中短期业绩低迷将是大概率事件，资金需求将持续加大。因此有可能将会迎来行业剧烈洗牌期，这也将会是行业并购重组的机会期，存量地产迎来全面复苏不过是时间问题而已。