2020年一季度全国楼市稳步回升,深圳率先复苏

丁祖昱2020-04-08 08:13:47来源:丁祖昱评楼市

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  2020年一季度,受疫情影响,行业指标的全线下滑。随着国内疫情逐步得到控制,各地陆续复工,3月出现了小幅回升,但是总体表现仍不及去年同期。

  在北、上、广、深四大一线城市中,深圳市场复苏相对较快,一季度成交同比微跌1%,已接近去年同比水平。

  在疫情影响下,房企的营销手段变得多样,主要围绕“以价换量”展开,通过释放优惠信号、低折扣,制造话题来吸引购房者。

  虽然深圳成交量逐步复苏,但是在价格上仍有下探压力。

  01一季度成交同比微跌1%,接近去年同期

  2020年前2月,一线城市商品住宅新增供应共计152万平方米,同、环比分别下滑37%和69%。

  3月,随着新冠肺炎疫情逐步得到有效控制,各地线下售楼处陆续开放,房企基本复产复工,多数城市的项目加紧推盘,弥合前期供货不足缺口。

  一线城市商品住宅新增供应面积125万平方米,环比大增476%,同比下降60%。北、上、深已由上月近乎“断供”转为小幅增长,但整体供应依旧偏低。

  从成交来看,一季度因疫情突发,多地售楼处被迫关闭,1-2月整体楼市成交呈现出“断崖式”下跌,一线城市仅成交210万平方米,同环比分别下降33%和61%。

  3月随着国内疫情得到初步控制,楼市成交也随之稳步恢复,一线城市成交面积153万平方米,环比大增205%,同比下降39%。

  得益于外来务工人员基本返程,一线城市中,深圳市场复苏相对较快,今年一季度成交79万平方米,同比微跌1%,已基本恢复至去年同期水平。同期,北京、上海、广州累计同比大跌46%、34%和43%。

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 02热销豪宅倒挂严重,市场“以价换量”

  随着市场的逐步复苏,3月深圳出现开售当天即售罄的“日光盘”。

  3月7日,深圳年后的首个豪宅项目,招商太子湾·湾玺现场开售,当天晚上八点,70套240-398平方米,总价区间在2000万-5000万的精装商务公寓房源全部销售一空,吸金超过42亿元。随后,又加推两次共68套房源,均不到半天便全部售罄。

  3月16日晚间,万科星城线上推售288套商务公寓新房源,均价3.9万/平方米,开盘七分半钟即全部售罄,销售金额达2.99亿元。

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  受豪宅市场集中成交影响,3月深圳商品住宅均价也一跃成为了北上广深一线城市中最高,为63502元/平方米,同比上升7%,较2019年末也上升7%,其次为上海,均价57624元/平方米,同比增长4%,较2019年末也有2%的涨幅。

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  值得注意的是,深圳豪宅市场年后首次“开门红”项目深圳蛇口片区的招商太子湾·湾玺倒挂现象严重。此次开盘均价不过11万元/平方米,周边二手房均价部分已达15万元/平方米。

  在此次开盘前,招商还启动了二三级联动的渠道营销模式,佣金达3%,高于业内1-2%的水平,中介机构卖出一套的最低佣金也有64万,最高的一套可拿到165万元,高额的佣金促使合作的中介机构卖力蓄客宣传,使得此前半年该项目在深圳开启了刷屏模式。

  在疫情影响下,房企的营销手段变得多样,主要围绕“以价换量”展开,通过释放优惠信号、低折扣、制造话题来吸引购房者。

  从云玺和万科星城来看,万科星城推出首付分期,首期款仅10万/套,剩余首付在一个月内付清。

  云玺推出开盘97折优惠,首付4.5成,开发商在推盘前期准备中,花了很多时间做渠道蓄客,疫情下又给出了额外的折扣优惠,是造成该楼盘热销的主要原因之一。

  03二手房成交“报复性”激增不会长久

  在此次疫情期间,不仅新房市场受影响,二手房销售由于更依赖于线下看房,受到的影响更大,自1月中旬起全国二手房市场受疫情几经停滞,前两月累计同比跌38%。一线城市成交面积累计同比跌24%,而二线及三四线城市尤为严重,二线城市成交面积累计同比跌44%。

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  一季度末,各省市陆续恢复房地产中介线下带看业务,城市成交规模环比普遍翻倍,但同比来看距离正常水平尚远。

  据CRIC数据统计显示,15个典型城市2020年第一季度1-2月二手房累计成交面积仅997万平方米。就一线城市而言,深圳恢复超预期,成交面积50万平方米超去年同期,增速达44%。

  我们认为,随着各省区市陆续允许恢复二手房经纪业务,核心城市出现成交量倍增暴增的现象,这主要是因为现阶段新房供应量较少,如深圳市场3月仅有27万平方米新建商品住宅供应,一季度累计同比下降51%。

  但是主要强调的是,成交“报复性”激增不会长久,整体市场仍处于历史较低水平,事实上部分城市已出现规模恢复缓慢甚至倒退的现象。

  一方面长达两个月的“停市”使得市场潜在客户容量大大降低,当前成交激增仅是积压需求快速兑现的产物,另一方面随着新房销售复工,二手房市场热度为新房倒吸在所难免。

  因此我们预计整体二手房市场恢复仍需较长时间,二季度将是关键阶段,同时仍需谨防部分城市因需求减少而成交规模出现一降难复的现象。

  04北上广深均有优质地块出让

  土地市场方面,2020第一季度,受新冠肺炎影响,各地在2月份纷纷暂缓了土地出让,导致成交规模同比收窄幅度超过两成。为了稳定市场,以北上广深为代表的重点城市加大了高价值土地的供应,带动成交价格环比明显上涨,溢价率也在此刺激下持续回升。

  一季度,北京、上海、深圳及广州均有多宗优质地块出让,整体成交量较去年同期增长5%,金额更是同比大幅上涨了37%;二线和三四线城市的成交体量同比均成下跌趋势,跌幅分别为32%和20%,成交金额也分别同比下滑了30%和8%。

  自进入2020年以来,以北京、上海为代表的重点一、二线城市优质土地的供应节奏不断,成交占比明显上升,抬升整体成交均价。一季度,土地成交楼板价2479元/平方米,环比上涨12%,同比也增加了13%。

  随着多幅优质乃至稀缺土地的集中供应,加之部分城市拍地条件的放松,进一步刺激地市回暖,一季度的溢价率也出现了明显回升,环比上浮2.5个百分点,达到11%。

  分城市来看,一线城市在北京和深圳优质土地出让的带动下,尤其是北京多宗优质地块的集中供应,土地市场热度回升尤为显著,溢价率环比上涨了6个百分点至9%,是整体溢价率提升的主力。

  进入3月,深圳首场土拍便吸引了多家房企争夺。3月3日,深圳一次性出让四宗人才房宅地,最终,深圳人才安居集团以“35个亿+配建61000平方米只租不售人才房”的竞价条件席卷了当日深圳土拍现场,地块溢价率最高达45%。

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  总体来看,2020年开年以来,各地都在为对冲疫情的负面影响而努力,随着各地陆续复工,深圳得益于外来务工人员基本返程,在一线城市中市场成交量复苏相对较快,但是在价格上仍有下探压力。

  考量到新冠疫情目前已上升为全球性传染病,预防输入型病例的任务依旧艰巨,在悲观预期下,不排除中国由输出型转变为输入型,疫情对行业回归常态的影响或延迟至6月末。

  展望2020年全年,预计整体房地产政策仍将保持相应连续性、一致性和稳定性,预计2020年调控政策全面放松基本无望,“四限”调控注定将延续更长的时间周期,但局部放松依旧可期,不排除各地政府视情况“因城施策,一城一策”。 

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