“牛市”来了,炒股还是买房?

克而瑞证券2020-07-09 08:58:14来源:丁祖昱评楼市

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  自7月1日以来,地产股迎来开门红,首个交易日地产板块上涨5.1%,领涨大盘。7月1日到7月6日的四个交易日,地产板块累计上涨17.4%,接近于2019年地产板块全年涨幅22.8%。

  综合近一年多的股市行情来看,目前可以称得上是“牛市”。

  股市和楼市具有相互促进的关系。二季度以来,楼市一直处于供需两旺的局面,从地产股表现来看,全线上涨的背后是火热楼市的推动,而股市的表现也将对楼市产生正面影响。

  01 流动性保持结构性宽松

  最近2周股市迎来了上半年的“牛市”状态,上证涨幅13%,得益于大盘上涨,房地产(申万)涨幅17%,克而瑞内房股领先指数上涨8%。

  上半年,随着国内疫情快速恢复,经济动能持续修复,尤其作为中国经济压舱石的房地产行业率先回暖,带动企业盈利能力持续复苏。流动性方面,货币政策维持宽松。6月30日央行宣布降低再贷款和再贴现利率,流动性方面保持结构性宽松,配置需求增加,市场资金供大于求。

  在增量资金的驱动下,市场情绪显著提升。随着内需、外需逐步恢复,宏微观基本面数据见底回升,疫情加速产业结构升级和行业集中度提升,优质公司受益,上市房企业绩步入上升周期,A股盈利低点修复。

  资本市场改革预期驱动A股市场的风险偏好中枢上行,上证综指放量反弹,重回上行通道。再加上A股本身的投资者博弈属性较强,韧性凸显,具有良好的支撑。

图:上半年上证指数、房地产(申万)指数、克而瑞内房股领先指数涨幅情况对比

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  02 地产股领跑大盘

  上半年疫情后楼市呈现出供需两旺的局面,行业整体销售快速回升,为下半年的房地产市场打了一剂强心针。

  6月全国成交继续呈现回升的态势,土地供应放缓,成交继续改善,各线城市表现均较好。全国商品住宅的在建未售库存处于历史平均水平,结合目前的疫情状态,多地调控政策有边际放松,部分高库存的城市可能会有所改善。行业基本面的快速改善也为地产股的本次领涨打下了坚实的基础。

  从7月1日到7月6日的四个交易日表现来看,地产板块累计上涨17.4%,与非银金融、休闲服务板块领涨大盘。房地产行业之所以表现亮眼,与上半年楼市表现有很大关系。

图:7月1日到7月6日的四个交易日各版块累计上涨排行

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数据来源:Wind、克而瑞证券研究院

  具体来看,在全球经济发展不确定的情况下,市场资金充裕,资本对资产本身的价值关注度不断提升,房地产行业作为中国经济压舱石,有稳定的资产价值,也是这一波“牛市”中表现较好的原因之一。

  此外,7月临近房企半年度业绩发布关键时期,大多数房企由于上年的结转储备,预计仍有较好的表现。从二级市场的表现来看,地产股一直处于估值被低估的水平,因此在大环境影响的情况下,有了快速的反弹也是情理之中,同时仍有一定的修复空间。

  从个股表现来看,上半年A股涨幅最大的是格力地产,涨幅达到245.9%,深物业A、合肥城建也有不错的表现。

  单从近两周的涨幅情况来看,A股地产涨幅前五的房企分别为:绿地控股、鲁商发展、泰禾集团、南国置业和格力地产。

表:上半年A股和内房股涨幅前五标的

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数据来源:Wind、克而瑞证券研究院

表:近两周A股和内房股涨幅前五标的

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数据来源:Wind、克而瑞证券研究院

备注:上述时间区间取6月22日至7月7日

  03 股市和楼市相互促进,切忌走极端

  实际上,股市和楼市具有互相促进的关系。以历史经验来看,股市表现不错的话,对楼市表现出积极正面的影响。由于股市的短期效应会比较明显,而楼市的中长期效应会比较强,因此在某个阶段公众的关注点会吸引到股市当中去。

  从短期来看,股市向好,影响了一定流入楼市的资金,但从过往10年来看,股市中的“牛市”持续性有限,同时对时间点的把握要求高,对广大的非专业投资者来说风险较大。

  而同期房价处于波动上升的趋势,尽管当前受调控政策的影响,未来预计依然会有一定的合理上升空间,房地产依旧是未来资产管理的重要手段之一。在这一阶段,不管是卖房炒股还是卖股买房,都不要走极端。卖房炒股的举措肯定不建议,对于后者卖股买房的,当前“割肉”也大可不必,除非买房过程中出现大的资金缺口。而刚需刚改趁着一波行情要尽快买房,不要因为股市行情火热,而把买房的钱投到股市当中去。

  总体来看,地产股表现非常出色,但目前这波股市上涨,更多的是由于受疫情影响下资金面的放松,随着疫情的逐步被控制,全球经济的恢复,目前来看股市持续上涨的压力仍然存在,且地产股的上涨主要仍依托于大盘的上涨,投资者需要理性的去看待。

  下半年,政策保持平稳的话,房地产市场整体也会保持平稳健康发展的态势。我们对下半年楼市仍然保持谨慎乐观的判断,如果股市走出慢牛行情的话,未来对楼市也会有积极的影响。

图:房价与上证综指涨幅对比

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数据来源:Wind、克而瑞证券研究院


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