“多年投资打水漂”谁能拯救包头银领国际

孙英财 邬琦峰 孟双奎2020-08-11 09:30:23来源:中房报

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  银河广场北部的优秀地段、老牌房企鑫大成的号召力、七巧国强大的品牌运营,都没能拯救这个身处包头“中心”的商业项目。

  随着疫情逐渐好转,包头各企业、项目陆续复工复产。然而,与其他商超火爆场景相比,银领国际却冷清异常。

  7月30日,中国房地产报记者来到了银领国际项目处,楼体上的巨幅广告牌仍然写着“招商进行中”五个大字,商场内部一片狼藉,曾以“全国首家一站式儿童成长体验中心”自称的银领国际目前只有两三家商户在勉强营运。

  面对清冷的商场,业主任女士颇为无奈,“多年投资打了水漂”。

  银领国际原为恒源银座项目,于2011年6月开工建设,2016年2月竣工。这个项目因相关政策调整,加之酒店销售遇冷,致使A座及裙楼处于烂尾状态。为盘活商业项目,经青山区政府通过蒙商大会招商,深圳市南联七巧国教育科技有限公司最后接手这一项目,更名为“银领国际”。

  为了快速回笼资金,银领国际私自将项目进行了分割销售,形成了上千间小商铺,进行售后返租。但因未通过消防验收及存在拖欠工程款等问题,上述项目不仅未予备案还成了被告。

  多种问题交织下,银领国际随即陷入停滞状态。三年来,银领国际业主多次上访维权,始终得不到满意解决方案。

  目前,包头市政府相关部门正在推进解决中。

  三年维权未果

  银领国际项目广告牌仍然写着“招商进行中”

  2015年11月,仁女士购买了包头市恒源房地产开发有限责任公司开发的银领国际儿童城项目3个小商铺,其中一间全款,其余两间各交了50%首付。同时与商铺运营公司包头市七巧国投资有限公司签署了商铺托管合同。

  依照约定,仁女士缴款后应该很快就能办理按揭和网签,然后就坐等商场开业收租就行了。但2016年任女士去售楼部看房时,却被开发商以正在装修不允许看房名义拒绝。2017年3月任女士再次去到售楼部,却惊讶地发现售楼部已经关停。至于当时承诺返租金额,时至今日任女士也没有等到。

  自此,任女士及广大银领国际业主开始了漫长的维权之路,从政府到公安、司法......能跑的地方都跑遍了,事情还是迟迟未能解决。

  2020年7月29日上午,中国房地产报记者在内蒙古自治区包头市见到了任女士。

  据任女士提供的商铺买卖合同显示,任女士购买的是银领国际项目四层的s612 s613 s6143间商铺,合同约定商铺交付日期为2016年7月31日。

  商业委托经营管理协议中显示,协定委托期间为8年,即自2016年7月31日至2024年7月31日,回报率为前3年10%;第四年到第六年为14%,第七年16%,第八年18%。合同签订后,乙方将在每个季度末向业主支付租金。

  合同约定很美好,可商铺并没有如期开业,返利更是遥遥无期。

  据任女士介绍,3年来银领国际业主多次上访维权,却始终得不到满意解决方案。

  2018年9月17日,包头市住房保障和房屋管理局通报了包头市昆都仑区“金融文化城”和青山区“恒源银座”项目存在重大信访隐患函件,梳理了项目基本情况,并表示将全力配合市信访联席会议办公室做好接待工作。

  2018年10月23日,包头市住房保障和房屋管理局给出信访处理意见书,意见书显示,银领国际项目小商铺4层共8711.82平方米,已经进行面积预测,但尚未申请网上销售,销售系统显示为一套,该套于2018年3月21日被内蒙古自治区高院查封,无法办理网签。因此建议可以按照合同约定,通过合法渠道维护自身合法权益。

  随后,有业主前往公安机关进行报案,但公安机关称此事不属于公安机关管辖范围,不予调查。

  再次上访后,2019年5月16日包头市青山区商务局接待了信访业主,并出具了答复意见书。意见书表示,现在由于企业消防验收没有达标,暂时不能正常营业,同时因资金原因部分产权被高院查封,因此之前商定的返租协议暂无法履行。意见中还表示,商务局将继续跟进此信访案件,积极协调尽快解决相关问题。

  任女士等业主上访期间,曾与开发商的一名苏姓经理进行沟通,当时,苏经理表示房屋消防验收没有过关,办不了网签,需要等待。关于交房问题也以暖气设备、消防设施正在建设等理由推脱,之后更是说已经辞职。

  2019年7月16日,包头市青山区商务局就关于银领国际业主与开发商商谈商户退款事宜主持召开了会议,任女士等银领国际业主代表及开发商负责人苏占全、七巧国负责人云鹏参加了会议。青山区商务局马智勇、包头市住建局贾全旺列席了会议。会上,恒源银座银领国际开发商代表苏占全汇报了进展情况及解决方案;包头市住建局贾全旺解释了银领国际房产证(网签)等相关问题;七巧国代表云鹏解释了关于返租问题;业主也向开发商、七巧国及包头市住建局提出疑问及问题;商务局还聘请了律师解释相关法务问题。

  结果却仍未达成协议,青山区商务局建议业主走正常法律途径维护自身权益。对于业主要求约见法人,青山区商务局承诺将帮助对接企业法人与业主见面。

  然而,直到现在开发商也没有给出具体解决方法。

  开发企业为何一路绿灯?

  银领国际目前只有两三家商户在勉强营运

  说起银领国际可谓是命运多舛。

  银领国际是由恒源银座A座及裙楼项目投资改造而来。

  恒源银座项目于2011年6月开工建设,2016年2月竣工;由包头市恒源房地产开发有限责任公司开发,江苏省苏中建设集团股份有限公司建设。由于相关政策调整、酒店项目遇冷,使A座及裙楼长期处于烂尾状态。

  为盘活商业项目,经青山区政府通过蒙商大会招商,与深圳市南联七巧国教育科技有限公司达成投资经营儿童城协议,项目案名为“银领国际”。

  银领国际建设项目包括酒店式公寓、七巧国儿童城、电影院及游泳馆,总建筑面积52000平方米,由包头市七巧园投资有限公司进行投资、改造、销售、招商、运营。

  2015年11月,银领国际正式开始上线销售。

  但相关材料显示,直到2016年1月12日,包头市恒源房地产开发有限责任公司才向包头市房地产产权管理处提交了关于恒源银座项目酒店裙楼平面变更承诺。承诺显示,为了使恒源银座项目功能使用更加完善,将对酒店裙楼平面进行设计变更,完成预测面积后进行网上销售,将原来4层共变更为3773个小商铺。

  2016年2月1日,因没有支付建设方工程款被建设方起诉,包头市中院随即将该项目一层和二层予以查封,面积5709.19平方米,但该公司却将已查封的一层自主分割成产权式商铺对外销售。

  裙楼中的第3层共划分为1445个商铺,其中已售并网签536套,未售909套(含已售未网签),未网签的909套商铺中有425套于2017年8月8日被青山区人民法院予以限制网上销售(查封),截至2018年9月7日,还有484套商铺被查封和扣押。

  而裙楼中的第4层还未进行数据分割,销售系统显示为一套,面积为8711.82平方米,并于2018年3月21日被内蒙古自治区高院查封,但该公司同样将第4层自主分割成产权式商铺对外进行销售。

  2017年3月6日,包头市房产监察支队因恒源银座项目中存在超资质建设问题进行了行政处罚。

  2017年4月18日,包头市房产监察支队因恒源银座项目酒店裙楼改造没有进行实体分割而销售的问题再次下了整改通知书。

  然而,即使出现了如此多问题,恒源房地产却仍然“克服”重重困难,将之进行售卖,致使恒源银座众多业主掉入“陷阱”。

  此外,在恒源银座项目建设期间,其开工和证件办理时间引起了中国房地产报记者注意。

  中国房地产报记者在业主们提供的中华人民共和国最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终620号《江苏省苏中建设集团股份有限公司、包头市恒源房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书》中了解到,恒源银座项目在建设过程中,项目交底日期为2011年5月26日,但苏中公司已经进行土方开挖,验槽日期为2011年7月2日。从项目交底到验槽只用了不到2个月时间。

  此外,银领国际项目工程于2011年6月10日进行报建,建设用地规划许可证发证日期为2011年8月26日,国有土地使用权证发证日期为2011年11月29日,建设工程规划许可证颁发时间为2011年9月16日,建设工程施工许可证颁发日期则为2011年12月13日,预售许可证颁发日期为2011年12月20日。

  从建设用地规划许可证到最后预售许可证只间隔了4个月,且作为青山区政府招商项目,该项工程存在先施工后补办手续问题。

  此外,虽然银领国际项目于2014年10月竣工并启动试营业,但恒源地产拖延至2017年9月21日才完成结算,且项目未进行消防验收。

  建设企业苏中建设直至2017年9月21日才形成《银河游泳馆改造项目(恒源时代中心)工程造价结(决)算汇总表》,对最终结算总造价及欠付工程款的数额达成了一致,期间更是拖欠苏中建设工程款项7000余万元。

  疑点重重 银领国际诸多问题待解

  企业为何会明目张胆的持续违法欺骗消费者?虚假宣传、未批先建、售卖查封房源、私自分割产权售卖......面对如此多问题消费者该如何保障自身权益?恒源银座“五证”办理究竟是否符合相关规定?相关监管执法部门是否进行过相关检查?在持续接到业主维权的情况下又做了哪些工作?

  带着种种疑问,8月3日中国房地产报记者来到包头市青山区委宣传部就以上问题进行了解,但办公室接待人员表示对应部门人员外出办事当日未获得回复,中国房地产报记者最后将采访联络函留给了工作人员,然而截至发稿仍没有收到回复。

  期间,中国房地产报记者也试图联系包头市恒源房地产开发有限责任公司负责人进行情况核实,但该公司注册地址空无一人,相关负责人也始终无法联系。

  对于此次事件,中国房地产报记者将持续关注。

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