2020年12月16日，北京——今年疫情席卷全国，商业地产市场整体承压，办公楼空置率上升和租金下滑成大势所趋。作为全国科技创新中心和金融管理中心，北京虽也难逃其势，但坚实的市场基本面和稳定的需求支撑着其主要商圈的租金表现领先全国。

  在仲量联行今年最新全球《优质办公楼租金追踪指数报告》中，北京再度成为中国大陆唯一进入全球最贵办公楼榜单前十名的城市，其中金融街仍位列第三，但与排名第一的香港中环相比，租金差距大幅缩小，从去年的129美元减少至48美元（平方英尺/年）；中央商务区（CBD）排名回升，从去年的第九位升至第七位。值得一提的是，中关村首次进入全球榜单并位列13，租金水平接近上海浦东。

  仲量联行华北区董事总经理张莹表示：“北京办公楼市场在近十年都表现强劲，尤其在‘双创’政策指引下不断涌现的新兴行业，为市场租赁需求的发展增添了更多动力。在全球办公楼市场因疫情影响而承压之际，北京排名的上升更显示了其良好的市场韧性和增长潜力。”

  在不断涌现的新兴行业中，IT行业的发展无疑是最受关注的，并在近期超过了金融业成为北京办公楼租赁需求最主要的来源和中坚力量。作为北京最早的高新技术产业集聚区，中关村2目前共有 200 多家科技企业孵化器、1490 多家创投机构，影响力早已辐射全北京乃至全国。得益于供不应求的市场环境，以及政策支持下需求的不断扩容，中关村办公楼市场表现尤为突出，甲级办公楼租金在十年间翻了一倍。

  仲量联行华北区研究部总监米阳表示：“在全球以IT为中心的优质办公楼租金市场中，中关村排名第二，仅次于硅谷。作为政策驱动型的市场，中关村是疫情期间北京唯一没有出现租金降幅的地区，并将凭借其稳定的刚性需求，成为引领北京办公楼市场租金回升的领头羊。”

  与此同时，中关村也是北京炙手可热的投资标的。据统计，在2019年北京大宗成交投资总额中，中关村地区占比达24%。在当前经济压力和疫情的复合影响下，尽管北京依然面临整体的租金下滑，但中关村区域仍维持着短期平稳、长期增长的趋势，这也吸引了更多投资人的密切关注。

  “内循环”系统构建稳定的需求内核

  在政策的支持和引导下，众多“双创”企业在中关村不断孵化发展，并形成了稳定的“内循环”需求动态系统，这也是中关村市场韧性的根基。仲量联行近期首发的《千帆竞渡：中关村办公市场格局研究报告》对此进行了详细解读。

  所谓“内循环”系统，是指企业在产业园区中孵化、成长，随后升级进入高品质办公楼市场，并在不断扩大规模后再次释放其中部分职能回归产业园区，如通过孵化新业务或建立企业总部等方式，反哺产业园区，提升行业氛围。其中，中关村办公楼和上地产业园区是最主要的两个支点。

  这一“内循环”的市场结构能在很大程度上满足企业在不同发展阶段的办公和运营需求，与企业生命周期高度契合，这也给中关村带来了源源不断的租赁需求，推动市场持续兴盛发展。诸多知名科技互联网企业如字节跳动、百度、联想、新浪等，在中关村生根发芽、成长扩张的过程中都经历了“内循环”周期。

  “在‘内循环’需求结构的驱动下，中关村不仅能够在整体市场蓬勃发展时领涨全市、表现亮眼，还能在市场承压时展现出良好的抗风险能力。未来，以网络游戏为代表的互联网文化娱乐产业，以及疫情激发的互联网医疗、教育等线上服务行业预计将在中关村形成新的产业增长点，继续提振北京商业地产市场信心。”米阳补充道。

  预期市场复苏持续引领全国发展

  除了在榜的金融街、CBD和中关村地区，未在报告市场追踪范围内的其他北京主要商圈，如第三使馆区、奥林匹克、东长安街子市场，依据优质办公楼租金的横向对比，也同样具有全球前30强的租金水平（89美元/平方英尺/年，约合538元/平方米/月）。

  随着疫情和经济放缓的余震逐步消散，北京办公楼市场将进入转折阶段，租金水平预计将逐渐企稳，并于2022年开始恢复，届时北京主要商圈也将迎来新的租金涨幅，在全球市场中吸引更多投资人关注。

  “尽管当前北京整体市场仍将经历一段调整期，但预期的复苏趋势给予了市场更多信心。待市场进入上行阶段后，更多的需求涌入将进一步优化整体市场环境。随着北京在全球优质办公楼市场排名的稳定增长，尤其在今年晋升世界房地产‘透明’层级后，北京将成为国内外更加火热的投资目的地，并引领全国商业地产的发展复苏。”张莹总结道。

  了解更多详情请下载2020年《优质办公楼租金追踪指数报告》（英文）以及《千帆竞渡：中关村办公市场格局研究报告》。

  注释：

  1. 优质办公楼租金是指在每个城市优质办公楼区域的优质楼宇中10,000平方英尺（或约1,000平方米）单元中“最高可达到的租金水平”。在高层建筑中，以中区作为基准。本报告不涉及少数价格极高的豪华型办公楼租金。此次报告共涵盖全球86个城市的100个办公楼市场。

  2. 中关村：本文指包括核心中关村区域（中关村西区）、周边区域、上帝产业园区和北清沿线产业园区在内的“大中关村“地域范围概念。