江阴再登“工业百强县第一”,半年房价累计涨幅25%,过半百强房企布局

市场秦佳丽 2020-12-28 09:54:40 来源:中国房地产网

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  地处江尾海头、南临太湖、接壤无锡,尽显地理优势的江阴市既是旧时勾吴国的起源地,又是现代意义上真正的“资本之城”。

  不出意料的,这座江苏省下辖县级市又在今年登上国内“百强县”榜单前列。根据12月1日中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国县域经济发展报告(2020)》,江阴市位列2020年全国综合竞争力百强县(市)第二;结合报告细分的“工业百强县”榜单,江阴位列2020全国综合竞争力工业百强县第一。对于“百强工业县榜首”头衔,江阴已经四度蝉联。

  对比综合经济实力多年“数一数二”,房价亲民的江阴楼市却一度被称作“苏锡常价格洼地”。2019年初,江阴新房均价尚在每平方米万元关口徘徊,苏州、无锡楼市已在每平方米两万元上下。

  不过,回望2020年江阴商品房市场转折已现。今年上半年,因房价累计涨幅达25%,江阴被易居房地产研究院列为“房价过热城市”;前三季度,凤凰城南、澄江街道2宗地块先后以1.33万元/平方米、1.56万元/平方米楼面价拍出,当地“地王”二度刷新。

  在无锡市房地产协会副会长张斌看来,目前江阴楼市表现为区域价值发现后的修复性上涨,至于“房价洼地”一说,他向中国房地产报记者归结了三点缘由:一是当地城乡发展相对均衡,城区聚集效益不明显;二是当地经济实力较强,不依赖于土地财政;三是内生型住房市场主导,外来投资客少。他判断,“随着当地产业强市战略进一步推进,以及‘锡澄一体化’协同发展规划实施,未来几年江阴房地产市场乐观向好。”

  房价迎头上赶

  上半年新房累计涨幅25%

  在中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国县域经济发展报告(2020)》中,位居今年全国综合经济竞争力强县(市)前五的,依次为昆山市、江阴市、张家港市、常熟市、晋江市。其中前四强均出自江苏,别称“苏南四小龙”。

  对经济实力不掉队的江阴而言,“房价洼地”标签一定程度源于几大苏南百强县同级比较——2019年初,江阴新房均价尚在每平方米万元出头,昆山、常熟新房均价已表现为1.8万元/平方米左右。

  步入2020年,越来越多迹象表明江阴楼市正迎头赶上。

  根据上海易居房地产研究院发布的《2020上半年中国百城房价报告》,上半年江阴新房累计价格涨幅达25%,涨幅在十大“房价过热”城市中排名第二。

  最新房价表现上,江阴房产经纪网显示,目前当地新房均价1.49万元/平方米,对比昆山1.92万元/平方米、张家港1.43万元/平方米、常熟1.85万元/平方米,“后发”之势明显。

  土地出让方面江阴亦在持续放量。今年前11个月,全市共出让 37宗地块,已超过2019年全年36宗。

  上扬的楼市预期在江阴市10月15日召开的2020经贸合作洽谈会上有所印证。当天江阴市土地储备中心主任陈明波介绍,2020年前三季度,江阴土地出让量和出让金额超过去年,出让面积、金额均位居周边四县市第一。继2019年住宅用地每亩均价突破千万后,2020年截至10月中旬,城区范围供应8宗住宅地块,成交面积116万平方米,平均溢价率达20%,平均楼面价破万。

  房企阵营中,目前已有万科、恒大、金茂、碧桂园等22家百强房企进驻,华润、中海于今年首进江阴,当地百强房企拿地占比超过55%。

  “从江阴楼市来看,与周边同能级城市相比,江阴为内生型市场,购房以自主改善为主,因此房价处于洼地。”陈明波在会上表示,“当前房企竞争激烈,中心城区宅地楼面价进入万元时代,房价上涨预期显著。”

  对于“今时不同往日”的江阴楼市,当地一线置业顾问深有感触。来自一家无锡房企的潘宇(化名)自2019年底开始负责江阴澄西区申浦路一处项目销售,经历了所在项目“肉眼可见的涨价”。

  “按照我们上级公司的提法,每个月每平方米上涨100元。整个项目从去年年底以来先后开盘了两期,最早一期售价不到9000元/平方米;今年年底计推出第三期,预计超过1.2万元/平方米。”潘宇告诉中国房地产报记者,“这边的房价也是按照政府价格备案管理来的,定价后上下浮动不大,可以在优惠力度上调整。”

  潘宇介绍,其负责项目所在的澄西区在整个江阴市“发展慢一点、房价低一点”,但即便如此,今年销售依然可观:“前两期项目推出1100多套房源,剩下不到10套尾盘,属于顶层或底层这种不受待见的房源。”

  对比潘宇所在澄西项目的万元出头,刘峰(化名)所在的主城区项目已站在江阴楼市一线梯队。入行5年的刘峰现在在一家头部房企担任置业顾问,负责敔山湾板块的项目销售,所在项目报价2万元/平方米。他表示:“严格意义上来说,敔山湾其实位于城市副中心,因为生态环境出色,且目前大概仅剩三宗土地,所以我们楼盘价格比较高。”

  在他看来,现下的江阴不存在“房价洼地”一说:“今年城区新推楼盘比如绿地和旭辉项目,几乎报价都在2万元/平方米左右,销售情况也不错,除了年初受疫情影响出量小,3月份以后各个楼盘去化正常。最近绿地新推不久的项目小户型已经售罄,我们项目一直保持每月四五十套的稳定销量。”

  很大程度上,刘峰认为是乡镇板块“拉低”了江阴平均房价。“现在江阴想买到每平方米均价在万元出头的房子更多局限于乡镇,比如澄南徐霞客镇、青阳镇卖得很火,一是因为相对便宜,二是离无锡近。”

  主城区“两万元楼盘”入市

  乡镇板块“遍地开花”

  透过当地销售人员介绍,房价与销量上,江阴城区与乡镇间存在明显分化。

  其中,由澄江、高新、云亭等5条街道组成的中心城区住房价格强势领先。江阴房产经纪网显示,当地城区住宅均价现已达1.75万元/平方米。近半年来,“两万元”楼盘在城区频频入市,万科时代都会、融创敔山桃源、旭辉公元等对外报价均超过2万元/平方米。

  城区房价走高的背后,核心板块土地供应也表现抢眼,今年江阴两任“地王”皆出自中心城区的澄江街道——4月,华晟以2.57亿元竞得澄江街道凤凰城南地块,土地面积1.2万平方米,成交楼面价13340元/平方米,刷新上半年楼面价纪录;9月,中海首进江阴即以6.77亿元竞得澄江街道2020-C-25号地块,土地面积2.4万平方米,平均楼面价15602元/平方米,跻身新任“地王”。业内人士预测,两宗项目未来房价可直奔3万元/平方米。

  相比中心城区直逼两万元住宅均价,乡镇更多滞后于万元关口。不过,土地出让数量与新房销量方面,“遍地开花”的乡镇板块成为江阴楼市重要支柱。

  据了解,江阴下辖10个镇,各自分布于临近常州的澄西,临近张家港的澄东,以及背靠无锡的澄南。“现在江阴房子真正卖得好的地方在澄南,去年和无锡接通的一号线地铁开通后,沿线楼盘时不时出现‘千人摇号’。”潘宇告诉记者。

  负责澄南区霞客大道项目销售的一位置业顾问表示,澄南区是目前江阴为数不多的吸引外地购房客的板块。“因为周边常州、张家港发展都不错,江阴外来购房客其实不多,但澄南板块不缺来自无锡的客户,‘澄锡一体化’规划下,房价万元出头的乡镇性价比蛮高。”据介绍,“整个澄南区最近数徐霞客镇比较抢手,当地主打生态文旅小镇,处在锡澄融合的桥头堡位置。”

  记者梳理发现,今年前11月江阴共计出让 37宗土地中,城区仅占据 9宗,其余28宗均出自乡镇。其中,位于澄南区的徐霞客镇、青阳镇,澄东南区祝塘镇等成交楼面价相对靠前,接近5000元/平方米。

  除了热门土拍,今年江阴乡镇板块去化能力不俗。“金九银十”期间,徐霞客镇以1167套住宅成交量位居全市第一,板块内中奥光年、中澳天悦府、御唐府以及青阳镇的蓝城桃李春风,登上江阴全市“销售龙虎榜”前五。

  值得一提的是,与江阴“百强县”地位相对应,当地乡镇自带产业基础。2019年“全国千强镇”评选中,祝塘、顾山、长泾、华士、周庄、徐霞客、青阳等榜上有名,在制造业闻名的江阴,乡镇板块堪为基础工业的重要承载地。房企阵营中,目前中梁、蓝城、恒泰等一线房企在江阴乡镇皆有布局。

  在张斌看来,城乡发展相对均衡、城区聚集效益不强是造成江阴“房价洼地”一说的原因之一。据介绍,第一,江阴城乡各区域产业分布、城镇建设和社会事业等比较均衡,城镇差距不大,乡镇居民没有明显集聚城区意愿,表现出“散装”效应;第二,江阴长期位居全国工业百强县第一、综合经济竞争力第二,区域经济实力较强,并不过多依赖土地财政;第三,区域相对独立,外来投机投资买房行为较少。

  “今年江阴房价涨幅超过20%,主要是原基数较低,属于区域价值发现后的修复性上涨。各大品牌房企纷纷抢滩入驻,经营性土地溢价率普遍较高,拉升房价预期。”他进一步表示,“随着当地产业强市战略进一步推进,沿江高铁和过江第二通道等交通利好显现,‘锡澄一体化’协同发展规划的实施,还有无锡市全面取消对江阴落户限制等政策利好,个人预测未来几年江阴市房地产市场乐观向好。”

  “锡澄一体化”规划下

  楼市预期向好

  对于江阴越发淡化的“房价洼地”标签,上海中原地产市场分析师卢文曦认为,将其理解为“不同城市在上涨节奏上存在先后轮驱动”更为直观。

  “随着苏州楼市调控收紧,常常出现有趣的‘苏锡常’现象——楼市表现力从苏州蔓延至无锡、常州,再往下就是江阴,不同等级城市之间渐进式推进。”他告诉记者,“‘洼地’这种事不会长期存在,投资资金是聪明的,一旦找到这个区域基本上会填进去。”

  与江阴的“补涨”空间对比,“苏锡常”楼市近一年来已纷纷步入调控期。2019年7月,苏州祭出楼市调控组合拳,限售范围扩大至苏州市区,非本地户籍居民购房所需社保或个税缴纳年限由1年提高至2年,另对新房限售3年、二手房限售5年;今年8月,无锡进行“补丁式”调控,要求限制离异家庭购房套数,个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年等。

  “尽管由无锡代管,但江阴楼市政策几乎独立于无锡,没有严格限售、限购政策。”上述澄南区霞客大道项目置业顾问向记者谈到,“今后城际规划完善,江阴也许会有更大市场。”

  在多位当地业界人士的表述中,江阴一度以内生式改善型住房市场为主,但依赖的产业经济基础足够亮眼。2019年,这里以987平方公里区域面积、165万人常住人口,实现了4001亿元地区生产总值,全市人均生产总值24.21万元,超过7.08万元的人均国内生产总值。

  更多场合,江阴还被冠以“资本第一县”和“制造业第一县”——赛迪顾问数据显示,江阴现有29家上市公司,数量居于百强县之首;另有10家中国500强企业、17家中国制造业500强企业,占据了江苏省入围企业数量约两成,

  不过,逐步落地的“澄西一体化规划”让江阴对外联动有了更多空间。按照当地政府于2011年出台的《关于推进锡澄一体化发展的实施意见》,随着苏锡常南部高速公路、宜马快速通道等基础设施建设陆续开展,无锡与江阴、宜兴之间将最终打造出“1小时通勤圈”。

  锡澄区域联动在近期更加深化。无锡市公安局于12月8日印发实施《无锡市户籍准入登记规定》,提出全面取消江阴、宜兴行政区域内落户限制,实行以合法稳定住所或合法稳定就业为基础的户口迁移制度,在户籍管理政策层面推动长三角区域“一体化”运作。

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为,此次无锡取消对江阴落户的限制,反映在楼市上,可以促进无锡和江阴之间平衡发展,为楼市去库存、板块联动带来利好。

  “江阴楼市还处在增量时代,存量时代还没有到来。随着当地住房供应量增加和产业价值日渐凸显,未来三到五年,江阴楼市潜力很大。”谢逸枫向记者表示。

  根据江阴市相关网签数据公示,2019年,江阴新建商品房供应21220套,成交23860套,供销套数比1:1.2,住宅市场表现为供不应求。

  截至2020年11月底,江阴市新建商品房供应23182套,超过去年总和;受疫情影响,今年成交量有所回调,商品房成交套数18170套,供销套数比1.28:1。当地目前新建商品房去化周期约10.3个月。

  土地供应方面,江阴市自然资源局发布的《2017-2021年住宅用地五年供应规划》显示,2017年至2021年,全市住宅用地供应面积依次为91.87公顷,42.09公顷,49.56公顷,51.55供应,61.2公顷,土地市场近3年逐步放量。

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中国城市住房价格288指数

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