得“小学生”者得天下,这类城市房价涨幅最大

克而瑞研究中心2021-01-18 09:07:56来源:丁祖昱评楼市

扫描二维码分享

  随着行业进入无增长时代,以及各项金融政策的限制,各开发商对城市的布局和选择就变得尤为重要,在这其中,人口规模是评判城市房地产需求的最基础依据,流动人口规模亦是评判房地产“刚需”蓄水池大小的重要指标。
  但在各城市不同的房价压力、工作机会、学籍管制等因素影响下,城市流动人口定居的门槛差异甚大,譬如在北京、上海、东莞等城市,选择回乡置业的年轻家庭并不鲜见,随迁子女也会选择回乡求学,与流动人口相关的购房需求也应当作进一步评判。
  为此,我们选取常住或户籍人口位于全国前50的人口大市为样本,从中小学生人口统计指标切入,结合各城市常住、户籍人口指标,进一步对样本城市的人口吸引力进行分类评判,并藉此进一步分析各类城市在房地产市场方面的表现差异,提供相关结论以供参考。
  01 “入学难”外来人口被迫向外迁徙
  近年来,随着年轻人口向大中城市聚集,随迁子女“上学难”的问题也越发突出。大中城市的流动儿童往往难以在父母工作城市完成义务教育,相当一部分儿童需要返回家乡才能继续接受教育。跟随子女的教育需求转移,这些家庭的居住置业需求也随之迁徙。
  以小学-初中人口比指标来看。在主要省市中,北京、广东、福建等外来人口较多的省份小学-初中人口占比明显高于全国平均水平,小学生人口明显偏多。出现这种现象的原因,主要是由于大中城市的中学学位更为紧张,且“中考”一般对户籍也有一定的要求,导致大部分外来儿童不能接受完整的义务教育而被迫返乡上学。
  也有一些省市小学-初中人口比明显低于全国平均水平,如辽宁、上海、吉林和黑龙江。上海主要是由于学制问题,义务教育阶段学制为“5+4”,按传统的“6+3”估算应该是2.8左右,仅次于北京。辽宁、吉林和黑龙江则是由于近年来人口持续外流,特别是年轻家庭持续外迁,导致小学-初中人口比偏低。

1

  对比主要省市2013年和2018年小学-初中人口比水平,可以发现大部分省市近年来小学-初中人口比均在提升。

1

  结合近几年小学生、初中生人口规模变化来看,可以发现小学-初中人口比明显提升的北京、广州等省市虽然近年来小学生规模有所增加,但初中生规模却呈现出明显的下降趋势。特别是北京,北京小学-初中人口比的提升主要是由于初中生数量的快速下降。

  之所以出现这种现象,主要是由于发达城市学位尤为紧张,如深圳2020年学位缺口依然保持在6万个左右,在“入学难”的影响下,这些城市的外来人口被迫向外迁徙。

1

  也有一些省份如吉林、江西、河北,2018年小学-中学人口比相较2013年出现了明显下滑。这些省份多为人口外流型省份,幼儿多随父母外迁,在外地可接受幼儿园、小学阶段的教育,但随着大城市学位越来越紧张、户籍限制中考等因素影响,这些流动儿童在中学阶段大多需要返回家乡才能上学。
  02 京沪等7市超二成小学生读不到初中毕业
  从各城市小学生流动情况来看,以2019年小学毕业人数减去2013年小学招生人数,成都、苏州、济南等城市小学生毕业数量均比入学时要高出1万人以上,这意味着在小学阶段,这些城市有大量的适龄儿童迁入。
  而在北京、周口、南充、上海等城市,毕业生人数明显低于招生人数,其中2013年在北京入学的小学生最终仅有58%的比例能在北京完成小学阶段的教育,净流出的小学生规模高达十万以上。

1

  具体从城市分布来看,小学生净迁入的城市多属于经济发展比较好的二线城市,比如成都、苏州、济南、重庆、合肥等。近年来,这些二线城市经济保持快速发展,居民收入水平尽管较一线城市还有差距但要好于更多城市,同时 “引人政策”的出台又为外来人口降低了落户门槛,子女教育需求也能通过此得到满足。因此,这些城市近年来吸引了大量的年轻家庭迁入。

  而北京、周口、上海、驻马店等小学生净迁出的城市,年轻家庭流出的原因却有明显不同。对于北京、上海来说,这些城市安家求学门槛极高,再加上中学学位较小学更为紧张,外地户籍的儿童上中学更加困难,为了让孩子提前适应,有不少家庭会选择提前让孩子返回家乡接受教育;另一方面,也和北上产业转移有关,这些产业的劳动力人群对外迁徙,这些小学生也随父母一同迁徙,也进一步导致迁出的小学生规模明显较高。

  对于周口、驻马店等三四线城市来说,这些城市一直都是人口净流出城市,年轻家庭一直在向外流出,近年来随着教育资源更好的二线城市放松户籍门槛,这些城市的人口流失速度也明显加快。

1

  03 武汉、苏州“留人”能力仍有上升空间
  综合小学生和初中生流入流出情况来看,仅郑州、合肥、济南等少数城市能够实现小学生、初中生的双双流入,大多数城市的中小学生本地毕业率都低于100%。特别是经济发达、外来人口众多的城市,如北京、上海、厦门、东莞等,在教育资源紧缺的影响下,大量的外地户籍中小学生被迫流出,本地中小学生毕业率明显偏低。
  分能级城市来看。一线城市的小学生和初中生都是向外净流出的,其中北京中小学生外流现象最严重,小学生和初中生本地毕业率都在58%左右。在更为激烈的教育资源竞争和较高的安家落户门槛下,大量的外地户籍学生难以在一线城市完成义务阶段的教育。
  二线城市则呈现出分化的趋势。一方面,对于厦门、宁波等外来人口众多、房价水平又比较高的城市,中小学生也均是净流出的趋势;而对于房价水平低、教育资源又比较优质的郑州、合肥等城市,中小学生则均是净流入的趋势。
  值得关注是,也存在一些城市小学生净流入多但中学生却净流出的城市,典型如武汉、苏州,相比于增加的小学生规模,初中生却呈现出明显的流出趋势,这意味也有大量的年轻家庭在孩子初中阶段迁出,城市“留人”能力仍有一定的上升空间。

1

  三四线城市也呈现出分化的趋势:一方面,对于东莞、泉州等传统工业型城市,外来劳动力密集,但城市教育资源并未能跟上位,中小学生家庭也因此迁出,呈现双流出的趋势;同样,双流出的城市还有周口、南阳等经济欠发达的三四线,为了获得更好的就业机会,这些年轻家庭的主要劳动力外迁,中小学生也随父母向外迁徙。不过,也有一些城市出现“回籍求学”的现象,如阜阳、临沂,初中生净迁入比例明显高于其他城市。
  04 西安抢得“人才大战”先机,房价领涨
  基于产业经济水平、教育资源与求学门槛等差异,不同城市的留人能力各不相同,可以将城市分为四类:
  第一类是经济相对发达、但求学门槛较高、学生却净流出的“人口虚增”型城市;第二类是经济比较发达、教育资源相对丰富的强二线“携子流入”型城市;第三类则是长久以来人口流出严重、但近些年却出现人口回流的阜阳、重庆等“人口回流”型城市;最后一类则是人口外流依然严重并逐步升级为“携子流出”的欠发达城市。四类城市在成交规模、价格走势、成交结构等诸多方面存在诸多差异。
  单就一二线城市来看,小学生本地留存率和商品住宅成交面积增幅显著正相关,相关系数高达0.56。如中小学生留存率较高(113%)、学生明显回流的郑州,2018商品住宅成交规模较2015年增幅高达96%,居于典型城市首位,而厦门、东莞等中小学生流出比较多的城市,其商品住宅成交规模均出现回落,降幅均在40%以上。

1

  小学生本地留存率越高,房价涨幅相应的也越大,典型如西安,由于在抢人大战中夺得先机,新增户籍人口居于前列,加之西安教育资源相对丰富,因此小学生本地留存率处于较高水平,高达1.05,在此助力之下,西安的房价涨幅也是一路领先,2019年其商品住宅价格较2016年上涨了55%,涨幅居于一二线城市之首。反之,小学生本地留存率较低的上海、天津等城市房价涨幅处于垫底位置。

1

  就四类城市来看,“携子流入”这一类型的城市房价涨幅最大,西安为典型,除此之外,武汉、成都、长沙、郑州和青岛这类城市近些年经济发展较佳,城市综合实力比较强,人口流入量尤其年轻人口流入量较多,购房需求也有较强的支撑性,因此房价涨幅遥遥领先。
  而房价涨幅较小的城市多是“人口虚增”型城市,即虽然整体人口呈现净流入趋势,但是小学生本地留存率并不高,潜在购房需求的增量空间不足,因而房价上涨的支撑性较弱。
  理论上讲,“携子流出”型城市本身人口流失比较严重,小学生也呈现净迁出的趋势,应该房价上涨也比较小,但是由于这类城市多是三四线城市,房价基数较小,因此房价涨势也是比较突出的。
  05 年轻家庭数量增长,带来更多中大户型需求
  样本城市来看,小学生本地留存率较高、常住户籍人口比高的城市,面积在90-120平方米的产品成交份额也明显上涨。
  典型如小学生本地留存率大于1,同时常住户籍比大于1的郑州、苏州、合肥等城市,90-120平方米的刚需中大户型产品的成交占比就较此前明显上涨。这是由于新增的年轻家庭多需要满足至少一家三口的居住需求,置业时比较偏好户型中等的住宅产品,因此这些城市在2019年中大户型产品的成交占比和之前相比有所上涨。
  分类型城市来看,四类城市90-150平方米面积段的成交占比在近三年期间均是上涨的,90平方米以下的小户型产品市场份额均是下降的。其中,整体人口净流入、但小学生本地留存率较低的“人口虚增”型城市在刚需面积段90-120平方米的市场份额平均提升最多,近三年成交占比上涨了7个百分点。
  究其原因,主要是因为这类城市多为房价较高的一二线城市,购买力受到极大制约,因此总价相对较低的90-120平方米的刚需段产品占比增幅最大;其次,成交占比增幅较大的则是“携子流入”型城市,除前文提到的郑州、苏州和合肥外,青岛、武汉等城市近三年成交占比也上涨了5个百分点以上。

1

  对比来看,学生的流动对“携子流入”型城市影响最为明显,特别是中大户型的市场份额变化最大。这类城市近三年中大户型住宅(即面积段在120-150平方米的住宅)成交占比更是大幅提升了11个百分点,成都、长沙、西安、青岛、烟台、武汉等城市近三年中大户型成交占比提升均超过10个百分点。

  与小学生本地留存率大于1的“携子流入”类城市不同的是,厦门、深圳、北京、大连这类“人口虚增”型城市或是受经济产业环境衰退的影响,或受就学门槛较高的影响,或是房价水平较高的影响,120-150平方米中大户型产业占比变动较小,厦门、深圳两城甚至是负增长。

1

  研究发现,四类城市在成交规模、价格走势、成交结构等诸多方面存在诸多差异。整体来看,“携子流入”型城市无论是商品住宅成交规模变化,还是房价涨幅和成交结构变化方面,均表现比较突出。

  相比之下,“携子流出”、“子女回流”、“人口虚增”型城市在成交规模、房价变动、成交结构方面表现均不及“携子流入”城市。

  值得注意的是,“人口虚增”型城市虽然常住人口规模巨大,但是如果“子女求学”问题得不到解决,中青年人口也有外流的可能,因此商品房成交规模有可能会下滑。

  此外,京、沪、深、鹭等城市房价水平也处于相对高位,购房压力也比较高,在购买力的制约之下,成交规模也会受到一定的影响。

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部
{"code": 200, "msg": "ok"}