城市的伟大来源于其再生的力量。

  如今，我国城镇化率已超过60%，步入城镇化较快发展的中后期，尤其一二线核心城市，在经历了一轮大周期的发展，早已纷纷迈入土地存量时代。

  回望以往成就，城市原有面貌上的功能叠加远比单纯的空间扩张更受群众买单，也更具现实意义。

  用地有限加持资源在聚合中彰显更强大的能量，基于城市存量之上的城市更新，也成为现阶段以及未来城市发展的新一轮增长极。

  存量资产有序改造成城市发展主旋律

  2013年，国务院印发《关于加快棚户区改造工作的意见》，棚改阶段正式开启；2017年，伴随棚改进入尾声，我国相继走入老旧小区改造阶段；2019年，中央经济工作会议首次提及“城市更新”概念 ；至今年，“城市更新”被首次写入政府工作报告，成为国内基建重要内容，各大城市相继铺开更新计划，出台对应政策措施。

  截至2021年3月15日，据克而瑞统计，各省市及地方发布的关于“十四五”和2035年远景发展目标建议两百多个，其中约75%的文件提及推动城市更新发展。

  而刚刚过去的8月31日，国家住建部正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号），再次进一步规范了火热发展的旧改市场。

  城市更新的有序化推进已然成为当前以及未来我国城市发展的一大主旋律。

  新形势下，房企的下一个赛道之争

  房企作为城市建设与运营的重要主体，也是城市更新的主要参与方。

  尤其在“三条红线”“五档分类”以及“22城两集中”等政策陆续出台下，重点城市优质地块拿地成本居高不下，房企资金压力与日繁重，倒逼不少开发商开辟多元路径。

  以2021年地产又一新规“22城两集中”为例，据数据统计，截至目前，百强房企中在已进行第一批供地的公开市场上成功拿地的仅占41%，其余皆默默退出热门招拍挂赛道。或转战三四线城市做“下沉”，或转换赛道，多元拿地、非标拿地等成为不少开发商发展新路径。

  而在政策的不断推动以及规则的不断探索完善下，顺应形势、势不可挡的城市更新自然成为越来越多开发商补充土地储备不可或缺的一大重点赛道。

  目前来看，以头部房企为先，各大开发商纷纷踏点出动，参与这股城市浪潮之中，陆续成立城市更新业务部门、城市更新公司等。

  据克而瑞数据显示，截至年中，百强房企已有约47%的企业涉足城市更新领域，其中TOP50房企涉足占比达61%，粤系房企参与比例高达80%。

  在人口集聚，经济跑速下，粤系房企扎根的大本营大湾区各城过去无限扩张背后城市空间的不合理规划也逐渐被暴露，土地资源日益稀缺、城市承载力不断下降背景下，城市更新快速起步，为粤系房企提供主要战场。

  目前来看，区域已训练出一批极富战斗力的“更新选手”，如恒大、佳兆业、富力等等，城市更新也为他们带去丰富土储。

  不过城市更新与开发商主流的不动产开发之间仍旧横亘着一条鸿沟，对房企提出不同的操作逻辑，且因周期长，涉及多方利益协调等，更加考验房企的综合开发能力。

  所以在城市更新参与过程中，第一批主要以综合实力更强的国企以及有相关经验的港企为先，后随着城市更新市场化程度不断开放，各类优秀经验成果面市下，参与主体也更多丰富，但大体还是以区域竞争为主。包括更多深谙当地社情的本土中小开发商开始大肆展露头角，带来不少优秀更新成果，对于城市本土房企而言，强者恒强局面下，城市更新赛道也或将成为其立足的核心板块。

  未来，存量开发还将从热点的一、二线城市逐步向更广阔的范围辐射，城市更新也将成为更多房企的必修之课。

  城市更新是长期议题

  得益于政府的全力推进以及房企们的踏浪前行，如今城市更新项目正呈现遍地开花姿态反馈社会。

  据住房和城乡建设部统计，过去的2020年实际新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及居民736万户。按规划，2021年前要完成开工改造城镇老旧小区建设5.3万个，“十四五”结束前，完成所有2000年前老旧小区改造。

  老旧小区改造外，纵观城市现状，还有体量庞大的城中村、承载历史文化的老旧街区同样是改造的难点与重点，需各方力量参与与配合。

  城市更新的巨轮滚滚向前，如何让这艘巨轮驶向更远，仍是包括政府、房地产企业以及社会各方在内都需摸索与探讨的议题。