降价跑量!青岛楼市继续下探

白珍亮 张晶2021-10-08 11:41:55来源:中国房地产网

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  青岛市民王先生暗自庆幸:去年9月,他因凑不起首付担心新房涨价而着急;没想到进入今年9月不仅有多个楼盘可以选,房价不涨反跌。

  在这个即将过去的“金九”,青岛楼市整体处于下行通道。

  根据青岛网上房产数据统计显示,上周(9月20日-9月26日)青岛新房住宅成交约1865套,环比下滑7.4%,同比下滑45.74%,创今年除春节假期周外新低,出现“腰斩”式下跌。

  青岛一位资深地产观察人士表示表示,“行情好时青岛新房每周成交3000套左右,从最近几个月表现来看,仅有一半水准。“

  “尽管今年青岛新房整体去化速度和往年差别不大,但多个板块出现以价换量情况。”上述观察人士表示。

  另据卓易数据提供的资料,截至9月29日,青岛新建商品房库存30.28万套,按照近6个月去化速度看,整体去化周期为24个月。去年同期库存为28.9万套,整体去化周期为23个月。

  多个城市近郊板块房价大跌

  据中国房地产报记者了解,近期青岛近郊多个板块房价依然跌跌不休。8月份,上合示范区代表性大盘荣盛锦绣外滩推出了部分二期楼座,毛坯房源均价7500元/平方米,并赠送价值6万元车位抵用券,与该项目高点时14000元/平方米价格相比,几近“腰斩”;该项目推出特价房源后,8月份成交已经攀升至200套/月以上。此前该项目月成交仅维持在40套水平。另外,胶州老城区项目保利和光尘樾以“工抵房”的名义推出40套单价“4”字头房源,被业内戏称“胶州楼市地板价”。

  在济南,也出现了存量大、去化周期长、竞争激烈区域,部分楼盘选择“以价保量”方式推出特价房源。

  记者在市场中走访发现,目前济南市场上有多个楼盘推出优惠购房方案,包括特价房、买房送车位、老带新折扣、成交送物业费等,个别项目通过降价优惠促进了快速成交。位于张马屯片区的尾盘项目时代公馆直降约1000元-2000元/平方米,精装修房源单价在13000元/平方米,一周左右30套房子清盘。

  “9月份烟台楼市依然没能走出低迷,整月商品住宅销售套数在3000套左右,与‘牛市’相比成交量腰斩。”中国城市与区域治理研究院特聘专家陈雷表示,今年烟台楼市和以往明显不同,促销已成为常态化。

  不过,从国家统计发布的相关数据看,山东纳入监测的多个城市新房价格却在攀升:青岛房价从2020年12月止跌返涨后,已经连续上涨了9个月;济南则是从2021年1月开始连续上涨了8个月。

  “这种上涨可以定义为‘结构性上涨’,主要是热点板块房价坚挺甚至有较大幅度上涨,直接拉升了整体签约价格。”上述青岛资深地产观察人士表示,“冷热不均”依然是青岛楼市基本面,浮山后、新都心、崂山北片区中高端楼盘正成为市场热点。

  “像龙湖天奕、仁恒公园世纪等高端品质项目虽不是’秒清‘但也一房难求,尤其以200多平方米户型去化较好。”山东省房地产发展研究中心特约评论员许珊表示。

  “针对’双节‘,在营销方面主要通过加推房源、砸金蛋、送家电等打折促销活动实现快速销售和去化,与此同时提高了渠道费用点位。”青岛北岸城区一家头部房企营销负责人李城(化名)对记者表示,尽管公司上下对这个节点非常重视,也针对性推出了相关活动,从结果来看效果却并不理想。

  “青岛楼市整体偏冷,特别对以地缘客户为主的近郊项目,消费者对价格变动更为敏感,’国庆节‘期间’将推出特价房,看能不能撬动客户”。李城说。

  “原先想着在‘金九’入市抢占一波市场热度,前期也举行了促销活动,进行蓄客,但从开盘情况看并不理想。”青岛新都心某项目渠道相关负责人表示。

  青岛新都心某项目9月正好到推盘节点,但赶上青岛第一批次集中供地项目排队上市,抢走了一批客户;最近项目决定重新制定营销策略,尽快去化。

  二手房交易陷入冰点

  二手房市场同样如此。

  “目前,二手房放款周期过长,着急用钱不得不‘割肉’成交,早拿到房款。”青岛市民孙先生近期卖出了一套位于市北区洪山坡附近的117平方米二手房,这套房子成交周期只有40天左右,原价355万元,最后成交价310万元。

  济南市民刘秀英是典型的改善置换人群。由于二手房受房龄、贷款难等因素影响,她位于汽车站片区的125平方米房子已挂出一年多无人问津,倒是因水电暖及家具家电齐全,接到出租电话比较多,无奈之下只好先行出租再等待买家。

  记者了解到,在山东济南、青岛等存量交易占比较高的城市中,卖一套二手房再买一套新房的连环单普遍较多,二手房不出新房难买。

  “我们店这个月二手房成交量只有8月份的5成,经纪人心态也有些着急,且随着年底开发商推出的越来越多的特价房,很多二手房客户都转向了新房。”青岛链家远洋风景店经理孙鹏对记者表示,从今年7月份开始,青岛二手房市场明显进入下行通道,9月份青岛二手房成交环比、同比都在下降,这种情况下买家更加从容,占据主动权。

  数据也佐证了市场的转冷。根据贝壳研究院提供的数据,截至9月28日,青岛市9月二手住宅网签量不足1800套,预计环比降幅超过25%,价格方面,根据贝壳研究院二手价格指数监测,9月青岛二手房价格指数出现了比较大下降,已经接近今年三四月份价格指数水平。

  “从近期二手房成交来看,近期客户成交周期拉长非常明显,客户成交周期平均拉长20-30天,消费者观望情绪上升;此外,市场活跃度下降,降价房源占比大幅提高,客户与业方双方仍存在较大价格博弈。”青岛贝壳研究院市场分析师刘倩倩表示,今年青岛二手房挂牌量比较充足,从贝壳网挂牌量来看在持续增。

  同时,刘倩倩表示,全国各城市政策频出、调控趋严,消费者观望情绪更加上升;再加上银行信贷环境收紧,放款周期拉长,对市场量价已产生比较大限制作用。

  “金九”成色不足成定局

  “今年九月算不上‘金九’,比上半年三四月份要差很多,与我们的预期是不一样的。”孙鹏如此评价青岛“金九”楼市。

  刘倩倩也持同样观点,她认为,全国多数城市9月二手房市场均呈现量价齐降现象,青岛也不例外。

  陈雷认为,烟台楼市依然处于下行通道,上半年“小阳春”使得市场需求提前释放,从目前房企促销效果来看并不是十分理想,不排除四季度房企继续加大力度,用价格刺激市场,以价换量。

  “开发企业即将面临年终大考,希望能快速回现,四季度惯例会降价跑量,预计今年四季度至明年一季度市场会继续处于波谷位置。”青岛卓易数据研究院院长段敏敏表示,今年楼市政策形势持续收紧,中央将房企、银行、土地均纳入监管范围,房企现金流紧缺直接影响市场走势,同时,客户观望情绪基本形成,买涨不买跌心理会加速市场低迷。

  段敏敏还表示,目前,山东省内城市如济南、烟台、临沂、济宁等当前都出现不同程度降温现象,不同城市分类而异。比如烟台持续低迷,2018年市场需求透支、外来人口导入不足,市场调整周期会持续较长时间;临沂、济宁市场过热,但人口基数大,城区吸附力强,降温则是阶段性回归理性;青岛、济南底盘大、市场容量潜力预期好,市场降温更多是配合政策调控出现的过渡情况。

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