紧邻深圳的惠州楼市寒意逼人。

  来自《2021年10月惠州楼市报告》显示，10月份惠州一手住宅供应65万平方米，环比下降66%；成交52万平方米，环比下降20%；另据乐有家研究中心数据，截至今年上半年，惠州一手住宅库存已达14.7万套，存量面积1583万平方米，参考近半年平均去化速度，去化周期长达15个月。市场冷意习习。

  为了促进成交，一些楼盘开启了暗中降价模式。

  11月4日，惠州市住建局公布了2021年第四季度查处违法违规房企情况通报，其中案名为云昱花园和奥园誉博府的两个项目由于个别单元销售价格明显低于备案价，未按政府备案价格要求销售商品房，被通报、暂停网签与责令限期整改。

  尽管上述项目暗中降价受到处罚，但据中国房地产报记者了解，市场下行期，打折降价情况仍在时时隐现，包括送首付、送装修款、送各种家电礼包等。“算上折扣，我们是这个片区价格最优惠的项目，户型赠送也多。”惠州南站旁某项目置业顾问向前来咨询的记者兜售着他所销售楼盘的优势。

  对于降价促销，某房企人士很直白地表示，“落袋为安，现金为王。”

  从去年新房价格环比涨幅曾领涨全国下的交易大涨到当下开发商让利仍难以成交的现时场景，惠州市场再次进入成交冷冻期。

  “现在新盘不打个9折都觉得开发商没诚心，不想卖。”惠州大亚湾一购房者表示。

  打擦边球式卖力促销，以价换量

  在博罗县建业大道与龙珠路交会处，奥园誉博府项目静静地矗立着，鲜有购房者。在其营销中心，记者问及现场置业顾问楼盘是否有折扣时，对方直接表示将严格按照备案价进行销售，不过随后便表示，如果确定要买会帮忙申请“礼包”，后面以赠送形式给到。

  “如果说以前促销更多是拿个别楼层房源做特价房噱头，如今惠州市场上大部分开发商的活动就是实打实的‘割肉’让利，毕竟回款压力摆在那。”某中介机构惠州区域一市场研究人员对于如今漫天的市场折扣信息表示。

  记者走访过程中发现，除市场常规促销方案外，一些“巨大折扣”正被不断包装成赠送形式推向市场，包括送首付、送装修款、送各种家电礼包等。

  “9折是政府规定范围内最低折扣，现在项目所有房源皆一口价9折，即在备案价基础上直接打9折。”在惠城区某项目，记者看到，现场置业顾问依旧试图以价格优势说服购房者购买。

  进行项目介绍间隙，销售人员同步表示针对“双十一”项目还有相应优惠方案，即在9折折扣之上再赠送10万元（税前）装修基金，该金额在房源按揭放款之后由第三方给到。一系列折扣之下，项目单价优势明显，加上板块本身面向自住群体，销售情况尚可。

  随着今年8月份惠阳、大亚湾纳入限购（非本地户籍购1套）范围后，这个投资客扎堆的板块便显冷淡。据乐有家数据显示，10月份曾经“风头无两”的大亚湾新增供应套数0套，一手住宅网签量仅512套，仅高于龙门县；惠阳区则共成交513套。

  两个板块优惠力度也更加直接，相比于按揭之后给到的各种形式款项，大亚湾、惠阳部分项目除了全线折扣外，更开始了直接送首付。

  以位于惠州南站旁某项目为例，该盘在9折基础上同步推出送一成首付活动。当记者问到如何操作时，上述销售人员表示，“款项会打到另一个账号，现在首付款查得没有那么严，多倒几次就可以了。一天也来不了几个客户，现在为了回点款没办法，如果不打折，说实话现在这个价格很难卖出去。”

  据介绍，该项目为加快去化更是对渠道给出21%高佣金，平均带客成交一套房源，佣金可在20万元以上。

  另外，大亚湾也是直接送首付的高发区域，范围内有项目推出一口价9折与赠送1.5成首付双方案供购房者选择。“9折是公司正常活动；送首付只能私下说，送1.5成首付相当于打‘85折’，两种方案月供大概相差几百元左右。”大亚湾某楼盘销售表示。

  相对于直接“赠送”，部分开发商则选择首付分期、低首付等形式。据大亚湾区域某门店中介告知，位于大湾区的紫园首付分期年限可达10年，另外的牧马湖也有8年之久，不过普遍在3-5年。

  现阶段，房企为收客已然使出浑身解数。

  折扣项目优惠或基本到底

  遍地促销声中，也有不少项目价格仍较为坚挺，即便成交低迷在折扣上并未有较明显妥协。

  以碧桂园南站新城为例，目前只有个别楼栋打98折，正常楼栋只有买了2万元或者4万元的车位才能享受98折。

  另外如惠城区的奥林匹克花园，项目目前在售价格为1.55万元/平方米，未有折扣。据惠城区一房产中介表示，该盘是板块相对热门小区，去年还需要给“茶水费”才能买到，今年虽然没有什么折扣，但受市场环境影响也不需要“茶水费”了。

  整体来看，豪宅定位项目价格表现更加坚挺，尤其是惠州江北核心区、金山湖以及大亚湾一线临深等区域。

  以位于惠州大湾板块的富康锦绣壹号为例，项目与深圳坪山仅一路之隔，是区域内首个备案价过2万元/平方米楼盘。去年7月份，记者曾去过该楼盘了解，当时均价在2.27万元/平方米，吸引众多深圳客关注，目前项目在售为第五期，最新售价已达到2.6万元/平方米，目前仅有“99折”优惠。另据透露，项目预计年底还将加推大平层产品，“豪装吹风价”或将突破“4字头”。

  与富康锦绣壹号相邻的大中华幸福城亦未推出优惠折扣，该项目去年6月份售价1.52万元/平方米，后涨至同年9月的1.95万元/平方米，目前价格仍在该范围。

  “开发商不着急去化，相比于一路之隔坪山的房价还是有优势，开发商等得起；另外，豪宅本身就符合慢去化状态。”一位业内人士表示。

  反观市场上大促销项目，走访过程中多盘销售人员均提到，目前折扣优势已十分可观，基本到年底应该不会再继续加码。

  库存压顶，开发商谨慎入市

  去化难的同时，惠州楼市库存也在不断积压。

  据乐有家研究中心数据，截至今年上半年，惠州一手住宅库存已达14.7万套，存量面积1583万平方米，参考近半年平均去化速度，去化周期长达15个月。与此同时，“金九”大批量新增供应与“银十”持续下跌的成交量下，库存周期被进一步拉长。

  乐有家研究中心数据显示，虽折扣不断，但刚刚过去的10月份惠州市一手住宅网签仅4486套，为近半年来最低谷，与去年同期相比下跌超7成。

  较长去化周期下，交易市场寒意进一步传导至土地市场。自6月中下旬以来，地块终止出让、流拍不断，土拍市场一度遇冷。10月22日，惠城区继前一日一地块流拍后，惠州再连拍5宗商住地，最终仅一宗成交。

  土地流拍有对房企严格审查之因，但更明显的还是开发商拿地热情全面消退，入市态度越发谨慎，不少房企买地计划被搁置。

  “与东莞相比，惠州项目周转时间过长，加上当下去化比较难，我们集团现已暂停在惠州拿地了。”某房企惠州区域人员表示。

  针对近段时间惠州楼市较大波动，10月28日，惠州市住建局局长严戈科参加了惠州市房地产业协会举办的行业交流座谈会，于现场解答了房地产企业关心的问题。

  从严戈科发言来看，惠州经济层面正在不断向好，今年前三季度大部分主要经济指标增长排名在广东省前列，惠州经济长期向好的基本面持续显现，对于房地产企业要观大势，看长远，坚定发展信心。

  对于房企发展过程中遇到的困难和问题，则提到要帮助解决，共同推进房地产市场平稳健康发展。

  不过正如中原观点所分析，自10月以来，高层多次发声表示维护楼市平稳健康发展、维护购房者合法权益、支持合理购房需求、满足房企合理贷款等，这一系列言论或将使得楼市资金紧张问题得到一定程度缓解，从而使得冷淡楼市有所回归，但政策执行及资金到位都需要一定时间，各方预期转变也需要时日，因此短时间内楼市或将继续冷清。